Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 1er septembre 2023 (n° 2405/23, L-BAIL-448/23), réaffirme les conditions strictes auxquelles le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation fondée sur la nécessité de travaux de réfection. Le juge rappelle que la prorogation légale du bail, prévue à l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006, ne cède que devant un motif grave et légitime, lequel suppose la démonstration cumulative de la nécessité réelle des travaux, de leur urgence, de l'intention effective du bailleur de les réaliser, et de leur incompatibilité avec le maintien du locataire dans les lieux. La décision souligne que la vétusté et la volonté de mise en conformité aux standards modernes peuvent, en principe, justifier la résiliation, mais que la charge de la preuve incombe entièrement au bailleur, faute de quoi la demande est rejetée. Le jugement éclaire par ailleurs la distinction entre l'obligation de paiement du loyer, principale obligation du preneur fondée sur l'article 1728 du Code civil, dont le manquement donne lieu à condamnation en paiement, et le régime de la résiliation judiciaire pour faute, qui suppose une demande expresse, le juge ne pouvant statuer ultra petita. La portée pratique est considérable : elle rappelle que le bailleur qui entend mettre fin au bail pour travaux doit constituer un dossier probatoire solide, faute de quoi il s'expose au rejet de sa demande de déguerpissement. ## I. Faits et procédure Des époux bailleurs ont donné à bail, par contrat du 27 mai 2009, un appartement sis à Luxembourg moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre 70 euros d'avances sur charges. Un avenant du 9 février 2018 a porté le loyer à 700 euros, soit un total de 770 euros avec les charges. Par courrier recommandé du 13 mars 2023, le mandataire des bailleurs a notifié la résiliation du bail pour motif grave, tenant à la nécessité de rénover intégralement le logement afin de le mettre en conformité avec les réglementations techniques en vigueur et les standards modernes de confort. Les travaux visés comprenaient la destruction et le renouvellement des tuyauteries, de l'installation électrique, des revêtements de sols et de murs, de la cuisine et de la salle de bains. La résiliation était présentée comme prenant effet au 13 juin 2023, au motif que l'ampleur des travaux ne permettait pas le maintien du locataire dans les lieux. Les bailleurs ont saisi la Justice de paix par requête déposée le 10 juillet 2023. Ils sollicitaient la confirmation de la résiliation, le déguerpissement du locataire dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement, le paiement d'arriérés de loyers pour juin et juillet 2023, porté à 2.310 euros en cours d'instance pour inclure août 2023, ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.500 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le locataire, régulièrement cité, n'a pas comparu à l'audience du 28 août 2023. Le tribunal a relevé que le récépissé postal ne mentionnait pas une remise à personne, de sorte qu'il a statué par défaut à son égard. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale posée au tribunal était de savoir si la nécessité de travaux de réfection importants, invoquée par le bailleur, constitue un motif grave et légitime de résiliation au sens de l'article 12, paragraphe 2, c), de la loi du 21 septembre 2006, et, dans l'affirmative, à quelles conditions probatoires. Le juge rappelle d'abord le principe de la prorogation du bail : tout bail qui cesse pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf dans trois hypothèses limitativement énumérées, à savoir le besoin personnel ou familial du bailleur (a), l'inexécution des obligations par le locataire (b), ou l'existence d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur (c). Le motif tiré des travaux relève de cette troisième hypothèse. Le tribunal admet le principe selon lequel les travaux peuvent constituer un tel motif, à condition que le bailleur établisse « tant la nécessité des travaux, que son intention d'y procéder réellement ». Il précise qu'un état de délabrement avancé n'est pas requis : le bailleur doit pouvoir apporter une plus-value à son immeuble, et des travaux justifiés par une certaine vétusté et par la volonté de remettre les lieux en conformité avec le confort moderne peuvent suffire. La décision s'appuie sur des décisions antérieures du tribunal d'arrondissement et sur les commentaires de jurisprudence publiés dans la