Les bailleurs d'un immeuble d'habitation ancien demandaient la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation conclu en 1999, en invoquant la nécessité de travaux de réfection liés à la vétusté et à l'insalubrité de l'immeuble. Le juge de paix de Luxembourg, statuant par défaut sur la seule présentation des demandeurs, rejette la demande. Il rappelle que, sous l'empire de la loi modifiée du 21 septembre 2006, la cessation du bail à usage d'habitation est soumise à la prorogation légale, sauf motif grave et légitime établi par le bailleur, et que celui-ci doit démontrer tant la nécessité réelle et urgente des travaux que son intention de les réaliser, ainsi que l'impossibilité objective pour le locataire de se maintenir dans les lieux. En l'espèce, faute de tout élément de preuve (photographies, rapports d'expertise, injonctions administratives produites, devis descriptif de l'état existant), les bailleurs ne satisfont pas à cette charge, de sorte que ni la résiliation unilatérale ni la résiliation judiciaire ne sont accueillies. ## I. Faits et procédure Par contrat du 1er juin 1999, les demandeurs ont loué à un locataire, pour une durée d'un an, un appartement situé dans un immeuble daté du début du XIXe siècle. Le contrat se reconduisait tacitement d'année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée au moins trois mois avant l'échéance. Par lettre recommandée du 13 juin 2022, les bailleurs ont annoncé la résiliation du bail, motivée par l'insalubrité (moisissures) et l'inflammabilité de l'immeuble, et par la nécessité de le mettre en conformité avec les prescriptions de services compétents, dans le cadre d'un projet de reconstruction élaboré avec l'Institut national pour le patrimoine architectural et la Police des bâtisses de la Ville de Luxembourg. Cette lettre ne fixait aucun délai. Une seconde lettre recommandée, datée du 16 janvier 2023, réitérait la demande de libérer les lieux, sans davantage de précision temporelle. À l'audience, le mandataire des demandeurs a indiqué que la date de résiliation devait être située au 31 mai 2023, soit un jour avant l'anniversaire du bail. Par requête déposée le 6 juillet 2023, les bailleurs ont sollicité la confirmation de la résiliation, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail, le déguerpissement du locataire dans le délai d'un mois, une indemnité de procédure de 1.500 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que les frais et dépens. Le locataire, régulièrement cité mais non comparant, a fait l'objet d'un jugement par défaut, le récépissé postal ne démontrant pas une remise à personne. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : le congé donné par les bailleurs était-il régulier dans sa forme et son délai ?** Le tribunal relève que le contrat ne peut être résilié qu'à sa date anniversaire, moyennant un préavis de trois mois, et que les deux lettres, adressées en temps utile au regard de l'échéance du 31 mai 2023, manifestaient l'intention claire des bailleurs de mettre fin au bail à cette date. L'absence de mention d'un délai précis n'a pas été considérée comme décisive sur ce point. **Deuxième question : le bailleur pouvait-il se prévaloir d'un motif de cessation du bail échappant à la prorogation légale ?** Le tribunal rappelle le régime de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 : tout bail qui cesse pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf à établir l'un des trois cas limitativement visés, dont le « motif grave et légitime » figurant au point c). La nécessité de travaux de réfection importants peut constituer un tel motif, à deux conditions cumulatives : la nécessité des travaux et l'intention réelle de les exécuter. Il est précisé que l'état de délabrement avancé n'est pas une condition indispensable ; une vétusté justifiant une remise aux normes de confort moderne peut suffire, à la condition que les travaux soient réellement nécessaires et commandés par l'urgence. Enfin, les travaux doivent rendre impossible le maintien du locataire dans les lieux, dès lors que l'article 1724 du Code civil impose au preneur de supporter les réparations urgentes ; la simple acceptation par le locataire des inconvénients de travaux n'est pertinente que si ce maintien est objectivement possible. **Troisième question : la preuve est-elle rapportée en l'espèce ?** Le tribunal répond par la négative. Les bailleurs se réfèrent à des « prescriptions » de services compétents sans en produire la moindre trace (rapport de réunion, attestation, courrier officiel). Le seul courrier adressé à l'INPA