## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-10-04, n° 2506 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120348/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire n° 2506/23 L-CIV-204/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 4 OCTOBRE 2023 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.), partie demanderesse principale, partie défenderesse sur reconvention, comparaissant par Maître Alexandre DILLMANN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et : 1) PERSONNE1.), retraité, 2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE2.), parties défenderesses principales, parties demanderesses sur reconvention, les deux comparaissant par Maître Catherine HORNUNG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits : Par exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 14 avril 2023, la société anonyme SOCIETE1.) SA fit donner citation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à comparaître le 4 mai 2023 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. À l’audience publique du 4 mai 2023, les débats furent fixés au 20 septembre 2023 (15H/JP.1.19). À l’appel des causes à l’audience publique du 20 septembre 2023, les mandataires des parties firent retenir l’affaire pour plaidoiries et furent ensuite entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du 4 octobre 2023, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit d’huissier du 14 avril 2023, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait donner citation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de sa demande en condamnation des parties citées au paiement du montant de 14.843,71 euros du chef de la refacturation des frais de gaz, d’eau, d’électricité et autres générés durant la construction de l’immeuble appartenant aux cités, ce montant avec les intérêts légaux tels que de droit. Elle conclut également à l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, à la condamnation des parties citées aux frais et dépens de l’instance ainsi qu’à voir assortir le jugement à intervenir de la formule exécutoire. 1) Les moyens des parties : À l’appui de sa demande introductive d’instance, la société anonyme SOCIETE1.) SA expose avoir conclu avec les parties défenderesses un contrat de vente en état futur d’achèvement, signé le 9 novembre 2018, relatif à un immeuble résidentiel basse consommation d’énergie à usage d’habitation et en cours de construction, sis à L-ADRESSE3.). Suivant les clauses de l’acte notarié signé entre parties, les contrats relatifs à la consommation d’énergies telles qu’eau, électricité, gaz, souscrits par le vendeur, seraient continués à l’acquéreur qui devrait rembourser, à compter de l’acte de vente, les frais générés durant la période de construction et d’achèvement de l’immeuble, pris en charge par le constructeur. Par une facture du 31 janvier 2023, cette mise en compte des frais générés aurait été adressée aux parties citées, en tenant compte d’une déduction par note de crédit du 2 mars 2023, pour un montant total de 14.843,71 euros. Pour 2 des raisons qui leur seraient propres, les nouveaux propriétaires refuseraient de s’acquitter de ce montant, de sorte que la demanderesse aurait dû avoir recours aux juridictions et à la contrainte judiciaire. Lors des débats à l’audience du 20 septembre 2023, le mandataire de la société anonyme SOCIETE1.) SA précise que les parties auraient convenu comment le transfert allait se passer et notamment par rapport à quels frais. Il a renvoyé aux articles 2 et 3 de l’acte notarié n° NUMERO2.) passé le 9 novembre 2018 par devant Maître Paul BETTINGEN, notaire de résidence à Niederanven, pour en conclure que l’ensemble des frais résultant de contrats d’abonnements conclus par le vendeur pour les besoins de la construction, tels que ceux relatifs à l’eau, au gaz et à l’électricité, seraient continués à l’acquéreur qui prendrait également à charge l’ensemble des frais générés pendant la période de construction et de parachèvement. La partie demanderesse fait préciser avoir émis une facture reprenant l’ensemble des factures émises par des sociétés tierces pour la période concernée et, en tenant compte d’un règlement réalisé par les parties citées et déduit sous forme de note de crédit, estime que sa demande en paiement du montant de 14.843,71 euros serait justifiée. Il faudrait encore préciser qu’il y aurait un autre litige entre les parties ayant trait aux travaux eux-mêmes et qu’un premier rendez-vous d’expertise serait prévu pour début octobre 2023. L’actuelle instance se limiterait à la seule facture des frais relatifs aux relevés des compteurs sur place et devant être repris par les acquéreurs conformément à l’accord trouvé. Le mandataire des consorts GROUPE1.) déclare contester la demande en soulignant l’absence de base légale précisée dans la citation, sans autrement s’y attarder. Les parties défenderesses font confirmer avoir acquis un immeuble en construction dont les finitions, suivant le contrat, devraient être de très haut standing. Leur intention aurait été de réaliser plusieurs appartements à donner en location et d’en garder un pour leur propre usage. Or, la société de construction aurait dû livrer cet immeuble pour le 30 octobre 2021, mais aurait eu un retard de plus d’une année, la réception ayant eu lieu début novembre 2022. À partir de cette date, les consorts GROUPE1.) auraient disposé d’un mois pour dénoncer les vices et malfaçons, ce qu’ils auraient fait dans un courrier du 1er décembre 2022. Elles entendraient également confirmer que les vices et malfaçons feraient l’objet d’une autre instance alors que la valeur effective de ce litige ne serait pas déterminable pour l’instant, une première mesure d’expertise étant prévue pour le 2 octobre 2023. L’actuelle demande serait contestée pour plusieurs raisons : 3 contrairement à l’article 3 de l’acte notarié, il n’y aurait pas eu de relevé des compteurs ni de preuve quant à la consommation effective au jour de la signature. Les parties défenderesses soulèvent notamment la circonstance que l’abonnement postal n’aurait pas été expressément visé dans l’acte notarié, mais figurerait dans la facture, pour estimer que le décompte ne serait ni exact ni concluant. Elles demandent dès lors au Tribunal de faire une interprétation des articles 2 et 3 de l’acte notarié pour déterminer quelles étaient les intentions effectives des parties, en soulignant que les consorts GROUPE1.) seraient la partie faible dans ce rapport. Pour les parties défenderesses, le texte repris dans l’acte de vente serait clair et la société demanderesse ne saurait verser des factures pêle-mêle, non visées par ledit article, telles que celles relatives au réseau postal voire de la réservation de puissance. Il faudrait par conséquent les écarter. la société demanderesse ne verserait aucune preuve de paiement quant aux différentes factures invoquées. Le mandataire des parties défenderesses estime ne jamais avoir été confronté à une demande de remboursement sans disposer d’une preuve de paiement effective dans le chef de celui qui la formule. Il conclut dès lors à ce que l’objet de la demande ne serait pas clairement déterminé voire déterminable pour justifier une condamnation. Sur question du Tribunal, l’avocat déclare ne pas contester que les factures auraient été réceptionnées par la société anonyme SOCIETE1.) SA, mais mettre en cause leur prise en charge voire leur opposabilité faute de preuves de paiement. Il faudrait également mentionner que par l’effet de l’acte de vente, il y aurait eu transfert de garde des compteurs respectifs dont les décomptes auraient été relevés et remis à l’acquéreur. Néanmoins, certaines factures empiéteraient sur la période postérieure à l’acquisition. Sur question du Tribunal, les parties citées déclarent qu’ils auraient préféré disposer d’un décompte ventilé pour connaître le montant exact de leur redevance. Les parties défenderesses entendent également préciser qu’elles auraient relevé un doublon dans la facturation par rapport à un décompte eau pour 1.601,48 euros qui aurait été relevé par elles et par la suite fait l’objet d’une note de crédit. Il se pourrait que d’autres inexactitudes se soient glissées dans le décompte, raison pour laquelle elles se rapporteraient à la sagesse du Tribunal pour établir l’exactitude du montant réclamé. Sur question du Tribunal, le mandataire des consorts GROUPE1.) considère ne pas avoir demandé au Tribunal de reprendre toutes les factures 4 telles que résultant du décompte, mais ne précise pas ce qu’il entend par « rapport à la sagesse du Tribunal » à part une telle vérification. Les consorts GROUPE1.) concluent dès lors à voir rejeter la demande telle que formulée actuellement au regard des imprécisions s’y trouvant. À titre reconventionnel, ils se réfèrent à l’enveloppe budgétaire arrêtée dans le cahier des charges pour estimer, par rapport au carrelage, avoir droit à une moins-value au regard du choix d’un produit moins coûteux que le parquet initialement prévu, évaluée à 28.900 euros, et qui leur aurait été refusée à ce jour par la société anonyme SOCIETE1.) SA. Ils concluent dès lors à voir condamner la société adverse au paiement dudit montant et à une compensation avec une éventuelle condamnation, à supposer qu’il y en ait une. En tout état de cause font-ils état de ce qu’ils estiment la société adverse en situation financière précaire eu égard à la conjoncture actuelle et concluent, pour le cas où une condamnation serait prononcée à leurs détriments, à les voir autoriser à procéder par voie de consignation auprès de la caisse afférente du montant en attendant l’issue de l’autre procédure en vices et malfaçons. Ils précisent vouloir éviter la situation de devoir payer un montant à la société demanderesse qui par la suite risque de chuter dans l’insolvabilité et de ne plus pouvoir faire de compensation, voire de paiement par rapport aux condamnations à venir. L’indemnité de procédure adverse serait contestée alors qu’elle serait indue et excessive. Subsidiairement, si le Tribunal devait la prononcer néanmoins, il y aurait lieu de la réduire à de plus justes proportions. La société anonyme SOCIETE1.) SA réplique en reprenant les moyens adverses un à un. Quant à une interprétation à donner relativement aux articles 2 et 3 de l’acte notarié, la société demanderesse considère que la liste des contrats d’abonnements ne serait pas exclusive et ne se limiterait pas aux seuls frais relatifs à l’eau, au gaz et à l’électricité. Les deux articles viseraient les consommations d’énergie réalisées durant la phase de construction et d’achèvement du bâtiment, sans se limiter à un fournisseur en particulier. L’énumération serait purement indicative. Quant aux règlements des factures, la partie adverse contesterait la demande faute pour la société demanderesse de fournir des preuves de paiement. Pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, cette preuve résulterait du fait qu’aucun des fournisseurs dont les factures sont visées dans le décompte n’aurait eu recours aux consorts GROUPE1.) pour obtenir un règlement non réalisé par le vendeur antérieurement à l’acte. Ce moyen serait purement dilatoire et non concluant, ceci d’autant plus que le décompte se baserait sur des factures émises par des tiers, non autrement impliqués dans 5 le r