Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 5 octobre 2023, la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut conserver la garantie locative versée par le preneur à la fin du bail. Le juge rappelle que la garantie n'est restituable qu'après justification de l'exécution des obligations locatives, mais qu'il appartient au bailleur qui retient tout ou partie de la garantie d'établir l'existence d'une dégradation excédant l'usure normale, conformément aux articles 1731 et 1732 du Code civil. Appliquant ces principes, le tribunal relève que le bailleur ne rapporte pas cette preuve : les photographies versées sont peu probantes, le devis produit émane d'une société dont le défendeur est administrateur, et une usure au terme de six années d'occupation n'a rien d'anormal. La décision est également remarquable en ce qu'elle écarte le dommage moral faute de démonstration, refuse l'expertise judiciaire tardive, et qualifie le remboursement de garantie de créance non commerciale, ce qui exclut l'application de l'intérêt de retard commercial. Elle rappelle enfin l'obligation de production des décomptes de charges prévue par la loi du 21 septembre 2006. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 16 juin 2016, avec effet au 1er juillet 2016, PERSONNE1.) a pris à bail auprès de PERSONNE2.) un appartement situé à L-ADRESSE4.). Un état des lieux d'entrée a été dressé le 27 juin 2016, et une garantie bancaire à première demande de 4.350 euros a été constituée au profit du bailleur. Le preneur a quitté les lieux le 30 septembre 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi. Le 7 décembre 2022, le bailleur, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, a appelé la garantie dans sa totalité. Mis en demeure le 21 décembre 2022 par lettre recommandée de restituer la somme, le bailleur n'a pas obtempéré. Saisi par requête déposée le 25 janvier 2023, le tribunal était appelé à statuer sur le remboursement de la garantie avec intérêts légaux, l'allocation de 1.000 euros à titre de dommage moral, la production des décomptes de charges, une indemnité de procédure de 5.000 euros et l'exécution provisoire. Le défendeur contestait l'ampleur des dégradations au parquet du séjour et sollicitait, à titre subsidiaire, une expertise, en produisant un devis du 30 novembre 2022 d'un montant de 4.352,40 euros. Après plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré pour prononcé à l'audience du 5 octobre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le bailleur peut-il retenir la garantie locative, et sur quelle preuve ?** Le tribunal rappelle que la garantie locative est destinée à garantir au bailleur le recouvrement de toute créance née du bail, notamment au titre des dégradations locatives, et qu'elle n'est restituable qu'après justification de l'exécution des obligations contractuelles. La règle est posée en termes généraux ; le juge en tire la conséquence que le remboursement doit être différé jusqu'au règlement définitif des comptes. La décision opère ensuite une distinction essentielle entre l'obligation de restitution du preneur, qualifiée d'obligation de résultat, et la charge de la preuve. Le bailleur n'a pas à établir la faute du preneur ; il lui suffit de prouver la dégradation excédant l'usure normale, ce qui fait naître une présomption d'inexécution fautive à la charge du locataire (article 1732 du Code civil, citant TAL 5 février 1987). Le preneur demeure cependant exonéré pour les dégradations résultant du simple usage normal, de l'usure ou de la vétusté. Appliquant ces principes, le tribunal relève que l'existence d'un endommagement est établie, mais que son ampleur et son coût restent contestés. L'examen du dossier conduit le juge à retenir plusieurs éléments décisifs : - l'état des lieux d'entrée fait état de « quelques rayures », documentées par photographies ; l'état des lieux de sortie ne mentionne que « parquet cuisine voire photos », sans description précise, de sorte que seules les photographies constituent des pièces probantes ; - les photographies d'entrée, de faible qualité, montrent seulement deux lattes légèrement endommagées ; celles de sortie, en noir et blanc, représentent un endommagement « approximativement identique », sans fissure ni délabrement majeur ; - le devis produit par le défendeur est écarté avec « circonspection », car émanant d'une société dont le défendeur est administrateur, établi postérieurement à l'appel de la garantie, deux mois après le départ du locataire, et d'un montant quasi identique à celui de la garantie ; - l'occupation de près de six années justifie