Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg le 5 octobre 2023 (rép. n° 2531/23, dossier n° L-BAIL-228/23) offre une illustration cohérente du régime probatoire et substantiel du bail d'habitation au Grand-Duché. Le juge y rappelle, d'une part, que la créance de loyers, non contestée, est fondée à due concurrence ; d'autre part, que la créance de charges locatives relève d'un régime strict issu de l'article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail d'habitation, qui impose au bailleur de justifier par pièces les sommes mises à charge du locataire, faute de quoi la demande est rejetée, même si le contrat de bail en prévoit le principe. Sur le fond, le tribunal retient la résiliation du bail pour faute grave du preneur, caractérisée par le non-paiement répété des loyers et par un manquement au devoir d'user de la chose en bon père de famille au sens de l'article 1728 du Code civil, établi par un compte rendu de visite contradictoirement signé. La décision illustre enfin la maîtrise du juge sur les délais d'expulsion (quarante jours, délai jugé non réductible ni prolongeable au regard de la situation alléguée) et sur l'exécution provisoire, dont l'octroi reste subordonné à la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure. Elle précise utilement que les frais d'avocat, même stipulés au contrat, doivent être justifiés pour être accordés. ## I. Faits et procédure Par contrat du 24 février 2021, prenant effet le 1er mars 2021 pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, PERSONNE1.) a donné à bail à PERSONNE2.) un studio à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 670 euros, porté à 700 euros à compter du 1er mars 2023, outre une avance sur charges de 80 euros. Un compte rendu de visite des lieux du 27 septembre 2022, signé par les parties, constatait une absence d'entretien et une mauvaise mise en peinture du logement, et prévoyait un engagement du locataire de remise en état et de rangement de son matériel au plus tard fin septembre 2023. Par requête déposée le 7 avril 2023, le bailleur a saisi la justice de paix aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, de condamnation au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, d'une somme de 912,13 euros au titre des charges réelles de l'année 2022, de 3.000 euros au titre d'honoraires d'avocat, ainsi qu'au déguerpissement, à l'exécution provisoire et à une indemnité de procédure de 1.500 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. À l'audience des plaidoiries, la demande en arriérés a été portée à 6.210 euros pour les mois de février à septembre 2023. Le locataire ne contestait pas les arriérés de loyers et d'avances, invoquait une situation personnelle difficile liée à des troubles psychologiques, contestait le décompte de charges et les frais d'avocat faute de pièces justificatives, et sollicitait un délai de déguerpissement de deux mois. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la charge de la preuve et le bien-fondé de la créance locative.** Il s'agissait de déterminer si le bailleur, qui réclame l'exécution d'une obligation, en rapporte la preuve conformément à l'article 1315 du Code civil. Le tribunal rappelle la règle selon laquelle celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement. L'existence du bail et l'absence de paiement n'étant pas contestées, la créance de loyers est fondée à concurrence de 6.210 euros, avec intérêts légaux à compter du 21 septembre 2023, date de l'augmentation de la demande. **Deuxième problème : le décompte de charges réelles.** Le juge rappelle le cadre légal de l'article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006, qui limite strictement les charges imputables au locataire aux seuls frais de consommation énergétique, d'entretien courant, de menues réparations et de taxes liées à l'usage du logement, et qui exige que le bailleur justifie les montants qu'il a lui-même déboursés. La présomption de justification attachée aux décomptes n'opère que lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ce qui n'était pas établi en l'espèce. Le bailleur ne produisant qu'un décompte unique, sans pièce justificative permettant de vérifier le quantum, la demande de 912,13 euros est rejetée. Le tribunal ne retient pas la clause contractuelle comme suffisante à elle seule pour fonder la créance. **Troisième problème : la résiliation pour faute.** Le juge retient que le non-paiement des loyers et avances constitue