Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 5 octobre 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre, consacre une double solution qui éclaire la distinction entre résiliation amiable et résiliation unilatérale du bail. D'une part, la résiliation d'un commun accord est retenue à partir d'un faisceau d'indices de fait (cessation de l'occupation, conclusion d'un nouveau bail, comportement postérieur du bailleur qui n'adresse plus ses relances qu'à l'un des colocataires), le juge rappelant que le consentement peut être tacite et que le bailleur qui a accepté une résiliation ne peut plus la contester. D'autre part, la résiliation unilatérale notifiée pour non-paiement des loyers est validée au regard de la gravité du manquement, ouvrant droit à déguerpissement et à indemnité d'occupation. La décision articule enfin le régime de la répétition de l'indu, en précisant que le paiement effectué en connaissance de cause ne donne pas lieu à restitution. L'intérêt pratique de l'arrêt tient à la lecture combinée des règles de preuve (articles 58 NCPC et 1315 C. civ.) et du traitement différencié des codébiteurs. ## I. Faits et procédure Par contrat du 23 octobre 2020, prenant effet le 1er novembre 2020, le bailleur PERSONNE1.) donne en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement, moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros et une avance sur charges de 150 euros. Par contrat de juin 2021, effet au 1er juillet 2021, il loue en outre un garage accessoire pour 150 euros par mois. Par ailleurs, PERSONNE3.) conclut, le 10 juillet 2022, un nouveau bail portant sur un duplex, effectif au 1er août 2022, ce qui est constant en cause. Il est également établi que PERSONNE3.) n'occupe plus les lieux loués depuis cette date. Le bailleur adresse, le 16 novembre 2022, une mise en demeure à PERSONNE2.), puis, le 14 février 2023, une résiliation avec effet immédiat pour non-paiement des loyers et refus de visite. Il saisit le juge de paix le 15 mars 2023 aux fins de résiliation, de déguerpissement et de paiement d'arriérés, la demande étant ensuite augmentée à l'audience de plaidoiries du 21 septembre 2023. PERSONNE2.), régulièrement reconvoqué, ne comparaît pas. PERSONNE3.), défenderesse et demanderesse reconventionnelle, réclame la restitution de 4.200 et 1.400 euros versés au bailleur, soutenant la résiliation amiable de son bail dès août 2022. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la résiliation du bail de PERSONNE3.) est-elle intervenue d'un commun accord ?** Le tribunal rappelle que le bail peut toujours être résilié d'un commun accord, sans forme ni préavis particuliers, que le consentement peut être tacite et se déduire des circonstances de fait, et que celui qui s'en prévaut doit en rapporter la preuve. Il retient que le bailleur, en acceptant le nouveau bail conclu avec PERSONNE3.) et en adressant ensuite ses relances et sa résiliation à PERSONNE2.) seul, a manifesté un consentement tacite à la fin du bail antérieur au 1er août 2022. L'absence d'état des lieux de sortie et la remise partielle de sommes par PERSONNE3.) ne suffisent pas à renverser cette appréciation. **Deuxième problème : la répétition de l'indu.** Le tribunal distingue l'indu objectif et l'indu subjectif, et rappelle que la répétition suppose une erreur du solvens, dont la charge pèse sur le demandeur. Les paiements ayant été effectués en connaissance de la résiliation amiable, ils procèdent d'un choix et non d'une erreur ; la demande reconventionnelle est donc rejetée, nonobstant sa recevabilité. **Troisième problème : la résiliation unilatérale et ses effets à l'égard de PERSONNE2.).** Le non-paiement des loyers et avances constitue une violation grave de l'obligation principale du preneur (article 1728, alinéa 2, C. civ.). Le juge exerce un contrôle a posteriori de la résiliation unilatérale, qu'il valide au regard de la gravité du manquement. Le déguerpissement est ordonné dans un délai de quarante jours, avec autorisation d'expulsion subsidiaire. **Quatrième problème : le quantum.** En l'absence d'élément probant contraire, l'indemnité d'occupation est fixée à 1.350 euros mensuels, correspondant à l'ancien prix du bail pour l'appartement et le garage. Après déduction des paiements intervenus (5.600 euros), une condamnation de 6.550 euros