Par une décision rigoureuse en date du 6 octobre 2023, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle les exigences probatoires pesant sur l’acquéreur agissant en garantie des vices cachés face à une clause d’exclusion de responsabilité. En l’espèce, des acquéreurs invoquaient des désordres liés à l’humidité et aux moisissures, découverts peu après la prise de possession d’un immeuble. Le litige cristallise deux problématiques majeures du droit de la vente immobilière : d’une part, l’efficacité d’une clause de non-garantie stipulée entre vendeurs occasionnels et, d’autre part, la valeur probante d’un rapport d’expertise unilatéral. Le Tribunal confirme que si une telle expertise est admissible comme élément de preuve dès lors qu’elle est soumise à la libre discussion des parties, elle s’avère insuffisante, à elle seule, pour renverser la présomption de bonne foi du vendeur ou établir avec certitude l’antériorité du vice. En l’absence de constatations judiciaires contradictoires et face à l’éventualité de causes exogènes concomitantes à la vente — telles que les inondations de juillet 2021 au Grand-Duché — le Tribunal rejette les prétentions des demandeurs, soulignant ainsi le risque judiciaire majeur lié à la réalisation de travaux de réparation avant toute expertise contradictoire. *** ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 15 juin 2021, les consorts PERSONNE5.) ont acquis des époux PERSONNE6.) une maison d’habitation située à Luxembourg pour le prix de 945.000 euros. L’acte de vente contenait une clause de non-garantie classique, exonérant les vendeurs de toute responsabilité pour les vices, qu’ils soient apparents ou cachés. Peu après l’entrée en jouissance fixée au 17 juillet 2021, les acquéreurs ont constaté des odeurs de moisissures et des traces d’humidité dans la cuisine et les toilettes. Ils ont alors mandaté unilatéralement un expert (M. WIES) qui a déposé deux rapports (octobre 2021 et mai 2022) confirmant l’existence de désordres. Entre-temps, une demande en référé-expertise introduite par les acquéreurs avait été rejetée le 25 février 2022. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs au fond le 31 mai 2022, sollicitant la condamnation de ces derniers au paiement de 68.253,88 euros au titre du préjudice matériel, 5.000 euros pour préjudice moral, ainsi que le remboursement des frais d’expertise. À titre subsidiaire, ils demandaient la nomination d’un expert judiciaire. Les vendeurs ont opposé la clause de non-garantie et contesté la valeur probante des rapports d’expertise unilatéraux, invoquant par ailleurs les fortes pluies de juillet 2021 comme cause potentielle des désordres. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi d’une double question : 1. Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés peut-elle être écartée sur le fondement de la mauvaise foi du vendeur lorsque les preuves produites reposent sur une expertise unilatérale ? 2. Quelle est la valeur probante d’un rapport d’expertise non contradictoire pour établir l’antériorité d’un vice et la connaissance de celui-ci par le vendeur ? **Sur la validité de la clause de non-garantie :** Le Tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1643 du Code civil, la clause de non-garantie est parfaitement valable entre un vendeur occasionnel et un acquéreur, sauf si le vendeur avait connaissance du vice (mauvaise foi). En l’espèce, la clause insérée à l’acte notarié était « claire et précise », couvrant expressément les vices cachés. La charge de la preuve de la mauvaise foi des vendeurs incombait donc aux acquéreurs. **Sur la valeur de l’expertise unilatérale :** Le Tribunal, s’app