Le présent jugement de la Justice de paix de Luxembourg (siégeant en matière de bail à loyer), rendu le 11 octobre 2023 sous le numéro 2566/23, illustre l'articulation entre l'obligation fondamentale de paiement du loyer et le pouvoir d'appréciation du juge en matière de résiliation et de délais de grâce. Le tribunal rappelle, sur le fondement de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, que le preneur doit régler le loyer aux échéances convenues, et que la charge de la preuve du paiement pèse sur le débiteur qui se prétend libéré, en application de l'article 1315, alinéa 2. Il consacre ensuite une conception restrictive des délais de paiement fondée sur l'article 1244, alinéa 2, du Code civil, qui ne peuvent être accordés qu'à un débiteur de bonne foi, justifiant d'une situation financière dont l'évolution permette de prévoir l'apurement de la dette au terme sollicité. Enfin, le juge retient que l'importance des arriérés, combinée à l'absence de tout élément probant sur la situation du locataire, caractérise un manquement grave justifiant la résiliation aux torts exclusifs du preneur, sous réserve d'un délai de déguerpissement d'un mois. La décision met ainsi en lumière la portée concrète du contrôle de proportionnalité que le juge exerce en la matière. ## I. Faits et procédure Par contrat du 2 avril 2021, prenant effet le 1er mai 2021 pour une durée de trois ans, PERSONNE1.) a donné à bail à PERSONNE2.) un appartement sis au sein de la « Résidence ADRESSE3.) » à Luxembourg. Le loyer mensuel s'élevait, au moment de l'instance, à 1.700 euros, auxquels s'ajoutait une avance sur charges de 250 euros, soit un total de 1.950 euros payable d'avance le premier jour de chaque mois. Le bailleur soutenait que le locataire n'avait pas acquitté les loyers et avances sur charges d'août 2022 à avril 2023, puis n'avait plus réglé aucune somme depuis mai 2023. Par requête déposée le 9 juin 2023, il sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement d'arriérés, la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, son déguerpissement dans un délai de huit jours, une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire. Il formulait également une demande en dommages et intérêts, qu'il devait abandonner à l'audience de plaidoiries, tandis que sa demande en paiement était augmentée à 16.950 euros pour couvrir les mois de juillet à septembre 2023. PERSONNE2.) contestait devoir les arriérés, sollicitait le rejet des demandes en résiliation et en déguerpissement, et demandait subsidiairement l'octroi d'un paiement échelonné en raison d'une situation financière qualifiée de « compliquée ». ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était d'abord confronté à la question de la preuve du paiement des loyers : il lui revenait de déterminer si le locataire, qui invoquait sa libération, rapportait la preuve des versements allégués. Il était ensuite saisi d'une demande de délais de paiement, dont il devait apprécier les conditions au regard de l'article 1244, alinéa 2, du Code civil. Enfin, il devait décider si le défaut de paiement constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du preneur. Sur la preuve, le juge rappelle que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint l'obligation (article 1315, alinéa 2, du Code civil). La défenderesse n'ayant produit aucune pièce justificative, le décompte établi par le bailleur et ses explications ont été tenus pour établis, et la demande en paiement de 16.950 euros accueillie. Sur les délais de paiement, le tribunal souligne le caractère exceptionnel et facultatif de la faculté ouverte par l'article 1244, alinéa 2, du Code civil, dont l'usage doit être modéré, le principe demeurant l'exécution immédiate de l'obligation. Il en déduit trois exigences : la bonne foi du débiteur, la vraisemblance d'un apurement intégral à l'expiration du terme sollicité, et la production par le débiteur d'une projection, même approximative, de l'évolution de sa situation financière. En l'absence de tout élément sur ce point, le juge ne peut apprécier ni la situation actuelle ni les perspectives de la défenderesse, et refuse les délais. Sur la résiliation, le tribunal relève que le paiement du loyer constitue l'obligation principale du preneur, en contrepartie de la jouissance des lieux, et que son inexécution aux échéances convenues est une violation grave susceptible de justifier