Le présent jugement de la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, rendu le 11 octobre 2023, illustre avec netteté deux mécanismes cardinaux du droit du bail luxembourgeois : la gravité de l'inexécution de l'obligation de payer le loyer, qui justifie à elle seule la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, et l'exigence probatoire pesant sur le locataire qui allègue une libération par accord oral du bailleur. Le juge retient, d'une part, que le non-paiement persistant des loyers pendant six mois constitue un manquement suffisamment grave pour fonder la résolution, rendant superflu l'examen des autres griefs invoqués par le bailleur (tapage, insalubrité, hébergement non autorisé, refus de visites). D'autre part, il rappelle que celui qui se prétend libéré doit en rapporter la preuve en application de l'article 1315, alinéa 2, du code civil, et que de simples affirmations ne suffisent pas à écarter une créance de loyers. Enfin, le tribunal refuse d'imputer la garantie locative sur les arriérés tant que les clefs n'ont pas été restituées, la garantie conservant sa fonction de sûreté couvrant d'éventuels dégâts locatifs. La décision articule ainsi l'appréciation souveraine de la gravité du manquement, la répartition de la charge de la preuve et la fonction de la garantie locative. ## I. Faits et procédure Par contrat conclu le 27 février 2017 et prenant effet le 1er mars 2017, le bailleur PERSONNE1.) a donné en location à la locataire PERSONNE2.) un appartement, moyennant un loyer mensuel de 800 euros, assorti d'une avance sur charges initialement fixée à 200 euros, portée par la suite à 250 euros, et d'une garantie locative de 1.600 euros. Le bail, conclu pour un an, se renouvelait par tacite reconduction. Le locataire ayant cessé de régler son loyer à compter d'avril 2023, le bailleur a saisi la justice de paix par requête déposée le 13 juin 2023, sollicitant la condamnation de la locataire au paiement de 3.150 euros d'arriérés, la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci, son déguerpissement dans un délai de quinze jours, une indemnisation de frais d'avocat de 870 euros et une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l'article 240 du nouveau code de procédure civile. À l'audience de plaidoiries, il a porté sa demande en arriérés à 6.300 euros pour les mois de juillet à septembre 2023. Il a, en outre, reproché à la locataire divers manquements : hébergement non autorisé de son fils et d'un compagnon, tapage nocturne, état insalubre du logement, nuisances liées au chien, dépôt de déchets dans la cave, tabagisme dans le garage et refus de visites dans le cadre de la vente du bien. La défenderesse reconnaissait devoir les loyers d'avril à juillet 2023, soit 4.200 euros, mais soutenait que le bailleur avait accepté oralement une résiliation anticipée au 1er août 2023, avec dispense de loyer pour les mois suivants. Elle sollicitait la compensation de sa dette avec la garantie locative, contestait les autres manquements allégués et demandait une indemnité de procédure de 500 euros. Elle ne s'opposait pas au déguerpissement, ayant déclaré avoir quitté les lieux, ce que le bailleur contestait faute de remise des clefs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la preuve de la libération alléguée par le preneur.** Il s'agissait de déterminer si la locataire, qui invoquait un accord oral de résiliation anticipée et de dispense de loyer, avait rapporté la preuve de sa libération pour les mois d'août et septembre 2023. Le tribunal rappelle que, conformément à l'article 1315, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de l'obligation. Faute de la moindre pièce corroborant ses affirmations, la locataire n'a pas satisfait à cette exigence, et ses allégations sont demeurées de « pures allégations ». La demande en arriérés est donc accueillie pour 6.300 euros. **Second problème : l'imputation de la garantie locative.** La locataire demandait la compensation de sa créance avec la garantie locative. Le tribunal s'appuie sur la doctrine pour rappeler que la garantie est une sûreté destinée, sauf stipulation contraire, à garantir l'ensemble des créances nées du bail, notamment les loyers impayés mais aussi les dégradations locatives. Comme les clefs n'avaient pas été restituées, il ne pouvait être exclu que des dégâts existent. La compensation est donc écartée « en l'état actuel ». **Troisième problème : la gravité du manquement justifiant la rési