Synthèse doctrinale. Par un jugement rendu par défaut le 11 octobre 2023, la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, prononce la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation aux torts exclusifs du locataire, sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Le locataire, associé et gérant unique d'une société dont le siège social était fixé dans les lieux loués et dont l'activité consistait en la garde et l'hébergement canin, avait méconnu les clauses d'affectation à usage d'habitation et d'interdiction des animaux domestiques, ainsi que l'obligation légale d'user de la chose louée selon la destination convenue (article 1728 du code civil). La décision réaffirme que le juge du fond apprécie souverainement la gravité des manquements contractuels, laquelle s'évalue à la date où il statue. Elle illustre la sévérité avec laquelle le juge de paix sanctionne le détournement du bail d'habitation vers une activité professionnelle, en particulier lorsque le défaut de comparution du défendeur prive la juridiction de toute justification. Elle rappelle, enfin, que l'exécution provisoire ne peut être ordonnée que dans le respect des dispositions d'ordre public relatives au sursis. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail à durée indéterminée conclu le 10 décembre 2016 et ayant pris effet le 15 décembre 2016, les bailleurs, trois personnes physiques, ont donné à bail à PERSONNE4.) un appartement situé au troisième étage d'un immeuble sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une avance sur charges de 215 euros. Le contrat stipulait, à son article 1er, que le preneur entendait occuper les lieux « à titre d'habitation ». L'article 13 interdisait la cession et la sous-location, totale ou partielle, et l'article 14 prohibait la tenue d'animaux domestiques. Les bailleurs ont découvert que le locataire était l'associé et le gérant unique d'une société à responsabilité limitée, constituée le 20 juillet 2022, dont le siège social était établi à l'adresse même de l'appartement loué. Cette société exerçait son activité sous l'enseigne commerciale « SOCIETE2.) » et avait pour objet la garde et la promenade d'animaux. Son site internet proposait l'hébergement de chiens pour une durée pouvant atteindre quatorze jours. Par requête déposée le 21 août 2023, les bailleurs ont saisi la justice de paix aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur, obtenir son déguerpissement dans un délai de quarante jours, l'allocation d'une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l'article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire. L'affaire, appelée à l'audience du 27 septembre 2023, a été prise en délibéré. Le défendeur, régulièrement convoqué, n'a ni comparu ni été représenté. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question posée au juge était double : d'une part, l'exercice d'une activité commerciale dans un logement loué à usage d'habitation, accompagné d'un hébergement occasionnel ou régulier d'animaux, constitue-t-il un manquement contractuel et légal suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; d'autre part, dans quelles conditions l'exécution provisoire peut-elle être accordée en justice de paix ? **Régularité de la procédure.** Le tribunal relève que la convocation n'a pas été délivrée à la partie défenderesse en personne, ce qui commande de statuer par défaut en application de l'article 79, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile. La demande, introduite dans les formes et délais légaux, est déclarée recevable. **Les manquements.** Le juge constate, sur la base des pièces versées, que le défendeur exerce une activité commerciale dans les lieux loués et y héberge occasionnellement, voire régulièrement, des chiens. Cette situation contrevient à l'article 1er du contrat, qui impose l'usage d'habitation, à l'article 14, qui interdit les animaux domestiques, et à l'article 1728 du code civil, qui oblige le preneur à user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. **La résolution.** Le tribunal fonde la sanction sur l'article 1184 du code civil, qui offre à la partie lésée le choix entre l'exécution forcée de la convention et sa résolution, avec ou sans dommages et intérêts. Il rappelle que le juge du fond apprécie souverainement la gravité des manquements et que celle-ci s'évalue au jour où il statue sur la demande de résiliation. En l'absence de toute explication ou justification de la part du défendeur, le tribunal retient que les manquements sont suffisamment graves pour motiver la résiliation aux torts exclusif