Le jugement rendu le 11 octobre 2023 par la Justice de paix de Luxembourg (siégeant en matière de bail à loyer, n° 2569/23) illustre, sur le terrain de la preuve et de la résiliation du bail d'habitation, une règle cardinale du contentieux locatif : le bailleur qui réclame l'exécution d'une obligation doit en rapporter la preuve (art. 1315 du Code civil), et une simple allégation, dépourvue de pièce justificative, ne suffit pas à établir la qualification qu'il entend donner à une somme versée par le locataire. Le tribunal y écarte ainsi la thèse selon laquelle une hausse mensuelle de 50 euros constituerait une augmentation du loyer, la requalifiant en majoration conventionnelle de l'avance sur charges. Il retient ensuite que la convention de résiliation d'un commun accord, qui fixait une échéance au 31 juillet 2022, doit être interprétée à la lumière d'un échange oral établi par témoignage : le bailleur, à l'initiative de la fin du bail, avait consenti à ce que les locataires quittent les lieux à la date de leur choix entre le 31 mai et le 31 juillet 2022. La résiliation étant ainsi tenue pour effective au 2 juin 2022, les loyers postérieurs ne sont pas dus, et le bailleur est condamné à restituer la fraction de garantie locative indûment retenue, ainsi que le prix d'un mobilier cédé. La portée de la décision tient moins à une innovation qu'à la rigueur avec laquelle le juge mesure, pièces en main, les effets d'un accord partiellement écrit. ## I. Faits et procédure Par contrat du 7 mai 2018, prenant effet le 1er juin 2018 pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction, un bailleur donne en location à deux locataires un appartement situé boulevard de Verdun à Luxembourg. Le loyer mensuel est fixé à 1.250 euros, assorti d'une avance sur charges de 50 euros par mois et d'une garantie locative de 2.500 euros. Les locataires soutiennent que, dès août 2018, ils ont aménagé à leurs frais le grenier en bureau et convenu oralement une hausse de l'avance sur charges, portée à 200 euros, en considération des frais de chauffage supplémentaires. Le 13 mars 2022, le bailleur leur fait connaître sa volonté de mettre fin au bail à l'échéance du 31 mai 2022 pour besoin personnel, son épouse étant enceinte. Le 14 mars 2022, les parties signent une convention de résiliation d'un commun accord prenant effet au 31 juillet 2022. Les locataires quittent les lieux le 2 juin 2022 et, le 27 juin suivant, le bailleur leur restitue 1.500 euros sur la garantie. Par requête déposée le 8 décembre 2022, les locataires demandent initialement la communication de décomptes de charges sous astreinte. À l'audience des plaidoiries, ils y renoncent, le bailleur ayant entre-temps transmis les décomptes, et formulent une demande nouvelle en paiement de 1.421,59 euros, représentant le solde de la garantie indûment retenu et le prix d'un mobilier cédé. Le bailleur conclut au rejet et, reconventionnellement, réclame 3.478,41 euros, dont 2.600 euros d'arriérés de loyers pour juin et juillet 2022, 2.378,41 euros d'arriérés de charges, 500 euros de prix de mobilier et 1.000 euros retenus sur la garantie. La cause est plaidée les 18 et 27 septembre 2023, puis mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est saisi de deux questions liées : d'une part, la somme mensuelle supplémentaire de 50 euros versée depuis août 2018 relève-t-elle d'une augmentation de loyer ou d'une augmentation de l'avance sur charges ; d'autre part, la convention du 14 mars 2022, qui fixe une échéance au 31 juillet 2022, oblige-t-elle les locataires à régler les loyers de juin et juillet 2022 alors qu'ils ont quitté les lieux le 2 juin ? Sur le premier point, le tribunal rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver (art. 1315 C. civ.). Le bailleur, qui soutenait que la hausse de 50 euros correspondait à une augmentation du loyer en contrepartie d'un espace plus vaste, ne verse aucune pièce de nature à corroborer cette affirmation. Faute de preuve, la somme est tenue pour une majoration conventionnelle de l'avance sur charges, et les arriérés de charges sont ramenés à 78,41 euros. Sur le second point, la convention écrite ne prévoyait pas expressément que la résiliation serait anticipée en cas de relogement avant le 31 mai 2022. Le tribunal se tourne donc vers l'attestation testimoniale produite par les locataires,