Par un jugement rendu le 20 octobre 2023, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de l’exigibilité de la commission de l’intermédiaire immobilier après la résiliation du contrat de louage d’ouvrage. La décision s’articule autour de deux axes cardinaux : la validité des clauses de protection post-contractuelle et la rigueur de la charge de la preuve quant au respect des délais conventionnels. Le Tribunal rejette d’abord l’exception de nullité soulevée par la défenderesse, considérant que le terme « contact » ne souffre d’aucune indétermination rédhibitoire et relève de l’interprétation souveraine de la volonté des parties. Cependant, sur le fond, le juge consacre la primauté de l’autonomie de la volonté en matière de limitation temporelle du droit à rémunération. En l’espèce, bien que l’intermédiaire ait effectivement mis en relation la bailleresse avec le preneur final durant l’exécution du mandat, l’absence de preuve de la conclusion du bail dans le délai de douze mois suivant la fin du contrat — délai stipulé à la clause 4.4 — fait obstacle au droit à commission. Ce jugement rappelle ainsi aux praticiens que si le droit à rémunération survit au mandat, il demeure strictement encadré par les bornes temporelles que les parties se sont librement imposées. ## I. Faits et procédure En date du 27 juillet 2009, la **SOCIETE1** (l’agent) et **PERSONNE1** (la propriétaire) ont conclu un contrat de louage d’ouvrage portant sur la mise en location d’un local commercial situé à Luxembourg. Ce contrat, initialement prévu pour six mois, s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à sa résiliation par la propriétaire le 29 mai 2020, prenant effet au 27 juillet 2020. Au printemps 2019, durant l'exécution du contrat, la SOCIETE1 avait mis en relation la propriétaire avec la **SOCIETE2**. Postérieurement à la fin des relations contractuelles entre l'agent et la propriétaire, cette dernière a conclu un bail avec ladite SOCIETE2, laquelle a annoncé l'ouverture de son enseigne pour le 23 juillet 2022. Revendiquant le paiement d'une commission de 44.724,42 euros, la SOCIETE1 a assigné la propriétaire devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg par exploit du 17 août 2021. Elle se fondait sur la clause 4.4 du contrat stipulant que la commission est due si, dans les douze mois suivant la fin du contrat, le bien est loué à un « contact » établi par l'intermédiaire. La défenderesse a soulevé la nullité de cette clause pour imprécision et a conclu, subsidiairement, au débouté, le bail n'ayant pas été conclu dans le délai prescrit. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi d'une double problématique : d'une part, l'indétermination du terme « contact » dans une clause de rémunération post-contractuelle est-elle de nature à entraîner la nullité de ladite clause ? D'autre part, quelle est l'incidence d'une limite temporelle conventionnelle sur le droit à commission de l'intermédiaire lorsque le bail est conclu avec un tiers présenté avant la résiliation ? **Sur la validité de la clause 4.4 :** Le Tribunal rejette le moyen de nullité. Il considère que le terme « contact » n'est pas entaché d'une obscurité telle qu'elle commanderait l'annulation de l'engagement. Par une interprétation téléologique conforme à l'intention des parties, les juges retiennent que ce terme désigne « toute partie mise en rapport par la SOCIETE1 avec PERSONNE1 en vue de la location de son bien ». L'imprécision sémantique alléguée ne constitue donc qu'une difficulté d'interprétation et non une cause de nullité. **Sur le droit à commission et le délai de douze mois :** Sur le fond, le Tribunal rappelle que si, en principe, la commission est due dès lors que l'affaire est conclue grâce à l'intervention de l'intermédiaire (même après la fin du mandat), les parties peuvent librement déroger à ce principe ou l'encadrer. En l'espèce, la clause 4.4 limitait expressément ce droit à une période de douze mois suivant la fin du contrat (soit jusqu'au 27 juillet 2021). Le Tribunal constate que la SOCIETE1 échoue à rapporter la preuve que le bail avec la SOCIETE2 a été signé durant cette fenêtre de tir. Les éléments versés aux débats (annonce de presse pour une ouverture en juillet 2022) ne permettent pas d'établir une conclusion du contrat de bail antérieure au 27 juillet 2021. En conséquence, la condition temporelle n'étant pas remplie, la demande en paiement est déclarée non fondée. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision apporte des clarifications essentielles tant pour la théorie générale des obligations que pour la pratique du droit immobilier : 1. **Le sauvetage de la clause par l'interprétation :** Le juge lux