Le jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 20 octobre 2023 s’inscrit au cœur du contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), confrontant les impératifs de ponctualité du promoteur aux aléas systémiques de la crise sanitaire. Saisi d’une demande en exécution de travaux et en paiement d’indemnités de retard, le Tribunal doit arbitrer la qualification de force majeure invoquée par la partie venderesse pour s’exonérer de la clause pénale contractuelle. L’intérêt majeur de cette décision réside dans l’interprétation rigoureuse des délais contractuels exprimés en « mois ouvrables » et dans l’appréciation de l’imputabilité du retard face aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement et aux mesures de confinement. En filigrane, le litige rappelle que si la pandémie présente des caractères d’extériorité, son irrésistibilité doit être prouvée *in concreto* pour suspendre les obligations du constructeur. Par ailleurs, la décision souligne la persistance de la responsabilité du vendeur pour les vices apparents consignés lors de la livraison, tout en préservant le droit du promoteur au paiement des suppléments de travaux, sous réserve de leur justification probante. ## I. Faits et procédure Le 10 décembre 2018, un acquéreur (PERSONNE1) a conclu avec une société de promotion immobilière (SOCIETE1) un acte de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un terrain et une maison unifamiliale à construire à Luxembourg. Le contrat stipulait un délai d’achèvement de quatorze mois « ouvrables » à compter du commencement des travaux. La remise des clés est intervenue le 23 juillet 2021, date à laquelle un constat d’achèvement a été dressé, assorti de nombreuses réserves. L’acquéreur a emménagé le 23 août 2021. Par la suite, des désordres supplémentaires, notamment des infiltrations d’eau sous une terrasse, ont été dénoncés. Un rapport d’expertise privé (Bureau WIES), établi le 18 janvier 2022, a confirmé des défauts d’étanchéité liés à la fixation des garde-corps. Face à l’inertie du promoteur, l’acquéreur a assigné ce dernier le 7 février 2022 devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg. Il sollicite, à titre principal, la condamnation du promoteur à exécuter les travaux de levée des réserves et de réfection sous astreinte, ainsi que le paiement d’une indemnité de retard de 27 700 euros (sur la base de 100 euros par jour). En défense, le promoteur invoque l’exécution des travaux par une tierce entreprise, conteste le calcul du retard en opposant la force majeure liée à la pandémie de Covid-19, et forme une demande reconventionnelle