## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-10-24, n° 2704 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2704/23 du 24.10.2023 Dossier n° L-BAIL-36/23 Audience publique extraordinaire du vingt-quatre octobre deux mille vingt-trois ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à NL-ADRESSE1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ; et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) ; partie défenderesse au principal, 2 / 10 partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître Julie KEMMER, avocat, en remplacement de Maître Eric SAYS, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 19 janvier 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 10 février 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. Après quatre remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 3 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), comparut par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.), comparut par Maître Julie KEMMER, avocat, en remplacement de Maître Eric SAYS, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 janvier 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 11.340.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, au titre du remboursement de la garantie locative. Elle sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.000.- euros, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. PERSONNE2.) s’oppose à la demande adverse et sollicite la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 10.495,67.- euros au titre d’indemnisation 3 / 10 pour dégâts locatifs, pour la remise en peinture de l’appartement et les soldes de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022. Suivant contrat de bail du 2 mai 2020, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.). Le contrat de bail a été résilié par PERSONNE1.) en date du 28 avril 2022. 1) Moyens et demandes des parties PERSONNE1.) expose avoir fourni en début de bail une garantie locative d’un montant de 11.340.- euros en exécution de ses obligations contractuelles. Malgré mise en demeure formelle, PERSONNE2.) refuserait de lui restituer le montant de la garantie locative, alors qu’elle se serait acquittée de tous les loyers et charges et qu’elle ne serait responsable d’aucun dégât locatif. PERSONNE2.) s’oppose à toutes les demandes de PERSONNE1.). Il lui reproche tout d’abord de ne pas s’être présentée pour la réalisation de l’état des lieux de sortie rendant ainsi l’intervention d’un huissier de justice indispensable. Il en conclut que les frais du procès-verbal de constat de l’huissier de justice devraient être à charge de PERSONNE1.), soit la somme de 665,10.- euros. En outre, PERSONNE1.) serait responsable de plusieurs dégâts locatifs. A titre d’indemnisation pour dégâts locatifs, PERSONNE2.) réclame les montants suivants : - la somme de 2.943,04.- euros (facture de la société SOCIETE1.)) pour le remplacement de la cabine de douche ; la somme de 217,01.- euros (facture de la société SOCIETE2.)) pour la réparation d’un luminaire ; la somme de 1.841,58.- euros (facture de la société SOCIETE3.)) pour le nettoyage de l’appartement; la somme de 877,50.- euros (facture de la société SOCIETE4.)) pour l’entretien du jardin. A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir procédé à une remise en peinture de l’appartement telle que prévue par le contrat de bail, PERSONNE2.) évalue les frais de ces travaux à la somme de 3.000.- euros. Il réclame en outre la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le solde des décomptes de charges locatives relatifs à l’année 2020 pour un montant de 219,42.euros, à l’année 2021 pour un montant de 271,83.- euros et à l’année 2022 pour un montant de 460,19.- euros, soit au total la somme de 951,44.- euros. 4 / 10 PERSONNE2.) conclut qu’après déduction de toutes les sommes qu’il réclame, il y aurait un solde de 844,33.- euros en faveur de PERSONNE1.), solde qu’il n’aurait au jour des plaidoiries pas restitué. Il s’oppose finalement à la demande adverse au titre de l’indemnité de procédure et sollicite de son côté une indemnité de procédure de 1.000.- euros et la condamnation de PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance. PERSONNE1.) réplique en insistant tout d’abord sur le fait qu’elle n’aurait été ni informée par l’ancien bailleur ni par l’huissier de justice de la date prévue pour réaliser l’état des lieux de sortie. Elle affirme cependant être d’accord pour prendre en charge la moitié des coûts du procès-verbal de l’huissier de justice, soit la somme de 332,55.- euros. Elle s’oppose par contre aux frais de remplacement de la cabine de douche. Dès le début du bail, elle aurait signalé des problèmes liés à la douche ; or, le bailleur n’aurait pas réagi à ses réclamations. Elle conteste également la facture de la société SOCIETE2.) au motif qu’elle ignorerait le dégât visé. Au cas où cette facture concernerait le luminaire de la salle bains, elle affirme que ce dégât aurait déjà existé en début de bail. Elle réfute également le moyen selon lequel elle n’aurait pas nettoyé l’appartement avant son départ et conteste par conséquent les frais de nettoyage réclamés par PERSONNE2.). Elle conteste en outre la facture relative à l’entretien du jardin au motif que celui-ci aurait été en bon état et que le contrat de bail n’aurait pas prévu d’obligation à sa charge d’y effectuer de quelconques travaux. Finalement, elle s’oppose au montant réclamé pour la remise en peinture de l’appartement en reprochant à PERSONNE2.) de n’avoir versé ni devis ni facture à ce titre et en affirmant que les murs auraient été dans un état impeccable à son départ. Elle accepte par contre les montants réclamés au titre du solde des charges locatives. 2) Appréciation PERSONNE1.) a saisi le tribunal d’une demande en restitution de la garantie locative, tandis que PERSONNE2.) réclame reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer les soldes des charges locatives et de l’indemniser pour différents dégâts locatifs. Concernant la garantie locative, le Tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, 5 / 10 dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compterendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulées par PERSONNE2.) pour s’opposer à la demande de PERSONNE1.). La demande au titre du solde des décomptes de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022 n’étant pas contestée par PERSONNE1.), la demande de PERSONNE2.) est à déclarer fondée pour le montant réclamé. PERSONNE2.) sollicite en outre la condamnation de PERSONNE1.) aux frais du procès-verbal de constat de l’huissier de justice au motif que cette dernière ne se serait pas présentée au rendez-vous convenu pour la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie. Malheureusement aucun des mandataires des parties en cause n’a été en mesure d’exposer les échanges entre les parties intervenus entre la libération des lieux et le procès-verbal de constat de l’huissier de justice du 17 juin 2022. Le tribunal ignore par ailleurs tant la date convenue pour la fin du bail que le jour de la libération effective des lieux. Le moyen de PERSONNE1.) selon lequel elle n’aurait pas été informée de la date de l’établissement du procès-verbal de constat par l’huissier de justice n’a pas été contesté par PERSONNE2.), de sorte que ce dernier ne saurait lui voir imposer l’intégralité des frais à l’intervention de l’huissier de justice. Comme celle-ci a cependant accepté de prendre en charge la moitié de ces frais, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE2.) pour la moitié des frais réclamés, soit pour un montant de 332,55.- euros. Suivant l’article 1732 du Code civil, « [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. d’arr. Lux., 27 mars 2012, BIJ n° 8/12, p. 157). 6 / 10 L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle). Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. d’arr. Lux., 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le Tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis. En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions. Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent. Il appartient dès lors dans un premier temps à PERSONNE2.) de prouver les dégâts allégués. A l’appui de sa demande, il verse tout d’abord un état des lieux d’entrée réalisé d’un commun accord des parties le 1er août 2020. Au regard de cet état des lieux d’entrée, il en résulte que les lieux n’étaient pas neufs en début du bail. Si les lieux étaien