## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-10-24, n° 2705 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2705/23 du 24.10.2023 Dossier n° L-BAIL-220/23 Audience publique extraordinaire du vingt-quatre octobre deux mille vingt-trois ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1., représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie demanderesse, comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ; et la société en commandite simple SOCIETE2.) S.E.C.S., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant et associé commandité actuellement en fonctions, la société anonyme SOCIETE3.) S.A., qui est établie et a son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions ; 2/9 partie défenderesse, faisant défaut. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 31 mars 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 12 mai 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 3 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. La requérante, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut par Maître Christiane GABBANA, avocat à la Cour, tandis que la défenderesse, la société en commandite simple SOCIETE2.) S.E.C.S., fit défaut. Le mandataire de la partie saisissante fut entendu en ses explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 mars 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation de la société en commandite simple SOCIETE2.) S.E.C.S. devant le tribunal de paix, siégeant en de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer les montants suivants : - 36.250.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 décembre 2022, jour de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, au titre du remboursement des garanties bancaires libérées avec les commissions en lien avec la libération des garanties locatives, - 30.000.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, au titre d’appel abusif aux garanties bancaires, - 452,85.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, au titre du remboursement de frais d’huissier relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie. 3/9 La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réclame finalement une indemnité de procédure de 6.000.- euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. La demande est régulière en la forme et partant recevable. La société en commandite simple SOCIETE2.) S.E.C.S., bien que régulièrement convoquée à comparaître à l’audience, n’y a pas comparu ni en personne, ni par mandataire. Comme il résulte de la convocation lui adressée qu’elle n’a été remise ni à son représentant légal, ni à un fondé de pouvoir de celui-ci, ni encore à une personne habilitée à cet effet, de sorte que, conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de statuer par défaut à son égard. En vertu de l’article 78 du Nouveau Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Les faits et rétroactes de l’affaire se résument comme suit : - le 17 février 2007, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a pris en bail auprès de la société anonyme SOCIETE4.) S.A. un dépôt sis à ADRESSE3.) (lot 019 de 510 m2) (ci-après le « Contrat de bail n° 1 ») et un deuxième dépôt localisé à la même adresse (lot 002 de 760 m2) (ci-après le « Contrat de bail n° 2 ») ; - aux termes du Contrat de bail n° 1, la locataire était tenue de fournir une garantie bancaire d’un montant de 10.800.- euros et aux termes du Contrat de bail n° 2 une garantie bancaire de 16.050.- euros ; - le 9 juillet 2007, le Contrat de bail n° 2 a été résilié d’un commun accord et un nouveau contrat de bail fut conclu entre les parties pour un dépôt d’une surface de 1.200 m2 située à ADRESSE3.) (ci-après le « Contrat de bail n° 3 ») prévoyant la constitution d’une garantie bancaire d’un montant de 25.200.euros ; - le 24 août 2007, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a constitué une garantie bancaire à première demande auprès de la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat (ci-après la « BCEE ») en faveur de la société anonyme SOCIETE4.) S.A. d’un montant de 10.800.- euros en exécution du Contrat de bail n° 1 et une deuxième garantie bancaire à première demande auprès de la BCEE d’un montant de 25.200.- euros en exécution du Contrat de bail n° 3 ; le 30 août 2007, la société anonyme SOCIETE4.) S.A. a changé sa dénomination en société anonyme SOCIETE5.) S.A. ; - 4/9 - le 15 juin 2011, le Contrat de bail n° 1 a été remplacé par un nouveau contrat de bail (ci-après le « Contrat de bail n° NUMERO4.) ») conclu entre la partie requérante et la société anonyme SOCIETE5.) S.A. Le Contrat de bail n° 3 a également été remplacé par un nouveau contrat de bail (ci-après le « Contrat de bail n° 3bis ») entre les mêmes parties et portant sur le même immeuble ; - le 19 septembre 2011, la société anonyme SOCIETE5.) S.A. a résilié le Contrat de bail n° NUMERO4.) avec effet au 30 juin 2012 ; - par courrier du 21 septembre 2011, la société anonyme SOCIETE5.) S.A. a proposé à la partie requérante de remplacer le Contrat de bail n° NUMERO4.) et le Contrat de bail n° 3bis par un nouveau contrat de bail ; - le 7 juin 2012, le Contrat de bail n° NUMERO4.) et le Contrat de bail n° 3bis ont été résiliés d’un commun accord avec effet au 31 décembre 2012 et ont été remplacés par un nouveau contrat de bail prenant effet au 1er janvier 2013 et portant sur la surface réunie des deux halls précédemment pris individuellement en bail à ADRESSE3.) (ci-après le « Contrat de bail n° 4 ») ; - aux termes du Contrat de bail n° 4, la locataire était tenue de fournir une garantie bancaire d’un montant de 110.400.-euros ; - par un avenant au Contrat de bail n° 4 du 14 novembre 2013, les parties ont réduit le montant de la garantie bancaire au montant de 36.000.- euros, soit au montant fourni dans le cadre des baux antérieurs et qui ont été maintenus nonobstant la résiliation de ces baux ; - le 5 septembre 2017, la société anonyme SOCIETE5.) S.A. a été absorbée par la société anonyme SOCIETE6.) S.A., qui est par conséquent devenue bailleresse de la partie requérante ; - le même jour (5 septembre 2017), la société anonyme SOCIETE6.) S.A. été absorbée par la société anonyme SOCIETE7.) S.A. ; - également le même jour (5 septembre 2017), la société anonyme SOCIETE7.) S.A. a été absorbée par le compartiment 4 « SOCIETE2.) » de la société d’investissement à capital variable SOCIETE8.) S.C.A., SICAV-FIS, qui est donc devenue à son tour bailleresse de la requérante ; - le 24 décembre 2020, l’assemblée générale extraordinaire de la société d’investissement à capital variable SOCIETE8.) S.C.A., SICAV-FIS a transféré tous ses actifs et passifs à la société en commandite par actions SOCIETE2.) ; - le 28 décembre 2020, la société en commandite par actions SOCIETE2.) a changé sa forme juridique en société en commandite simple. 5/9 La société anonyme SOCIETE1.) S.A. explique que par courrier 28 juin 2021, la société en commandite simple SOCIETE2.) S.E.C.S. (ci-après la société « SOCIETE2.) ») aurait résilié le Contrat de bail n° 4 avec effet au 31 décembre 2021. Elle aurait accepté cette résiliation du bail mais aurait sollicité un délai supplémentaire de six mois à titre d’occupation précaire des lieux afin de pouvoir organiser sereinement son déménagement. Par courriel du 23 décembre 2021, la bailleresse aurait donné son accord à une « prolongation » du bail jusqu’au 31 mars 2021 en contrepartie du paiement des loyers et charges. Le 14 mars 2022, la locataire aurait demandé un nouveau délai au déguerpissement jusqu’au mois d’août 2022. Cette demande aurait été acceptée par courriel du 5 avril 2022. Les travaux d’aménagement des nouveaux locaux ayant pris du retard, la requérante aurait, par courriel du 24 août 2022, informé la bailleresse qu’elle aurait besoin de quelques semaines supplémentaires pour libérer les lieux. En début du mois d’octobre, elle aurait informé la partie défenderesse qu’elle quitterait les lieux pour le 31 octobre 2022. Le 26 octobre 2022, la bailleresse lui aurait communiqué le décompte des charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 octobre 2022 et elle aurait réglé le montant redu le 8 novembre 2022. Par courriel du 28 octobre 2022, elle aurait confirmé la date du 31 octobre 2022 et aurait proposé une remise des clés pour cette date. Comme la partie défenderesse n’aurait pas répondu à ce courriel, elle l’aurait relancée par SMS du 31 octobre 2022. Suivant courrier du 3 novembre 2022, la bailleresse aurait refusé la remise des clés sous des prétextes fallacieux. Malgré mise en demeure de se présenter dans les lieux le 5 décembre 2022 pour assister à la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie par voie d’huissier de justice, la bailleresse n’y aurait pas comparu. L’huissier de justice aurait par conséquent dressé un état des lieux de sortie unilatéral et se serait ensuite rendu dans les locaux de la partie défenderesse afin d’y restituer les clés. Comme la société SOCIETE2.) aurait refusé la réception des clés, celles-ci lui auraient été envoyées par courrier du 5 décembre 2022. Par ce même courrier, la défenderesse aurait été mise en demeure de libérer la garantie bancaire pour le 15 décembre 2022 au plus tard. Nonobstant cette mise en demeure, la société SOCIETE2.) aurait omis de libérer la garantie bancaire ; pire, elle aurait fait appel aux deux garanties bancaires à première demande pour un montant de 10.800.- euros, respectivement 25.200.euros. La partie requérante reproche dès lors à la société PRIME PROPERTY d’avoir abusivement fait appel aux garanties bancaires, alors qu’elle ne serait redevable ni d’indemnités d’occupation ni de charges et qu’elle aurait restitué les lieux en parfait état tel qu’il résulterait de l’état des lieux de sortie. Elle réclame par conséquent la 6/9 condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 36.000.- euros ainsi que les commissions bancaires liées aux appels aux garanties bancaires pour un montant total de 250.- euros (2 x 125). Comme elle aurait compté sur la libération des garanties bancaires pour faire face aux nombreux frais liés à l’aménagement des nouveaux locaux et au déménagement, elle aurait été confrontée à des problèmes de trésorerie et aurait sollicité un prêt bancaire d’un montant de 30.000.- euros ; or, ce prêt lui aurait été refusé. Elle réclame par conséquent la condamnation de la partie défenderesse à lui payer des dommages et intérêts pour avoir fait abusivement appel aux garanties bancaires et chiffre son préjudice au montant de 30.000.- euros. La requérante demande en outre que la partie défenderesse soit