## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-10-26, n° 20231026_JPL CIVIL_2755** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120348/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2755/23 L-CIV 43/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 26 OCTOBRE 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette ET: la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions partie défenderesse, comparant par Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée F & F LEGAL SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), représentée aux fins des présentes par Maître Jean FALTZ, avocat à la Cour FAITS : Par exploit du 11 janvier 2023 de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, le jeudi, 9 février 2023 à 15h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement. Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 3 mai 2023, lors de laquelle Maître Régis SANTINI comparut pour la partie demanderesse, tandis que Maître Florent JEANMOYE se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le JUGEMENT QUI SUIT: Par exploit d’huissier de justice du 11 janvier 2023, PERSONNE1.) a fait donner citation à la société SOCIETE1.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière civile, pour avoir paiement d’une indemnité de relogement stipulée en sa faveur dans un compromis de vente conclu le 11 janvier 2019 avec la société SOCIETE2.) SARL, engagement repris par la société citée aux termes d’une convention du 16 juillet 2021. Elle demande la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL à lui payer la somme de 7.200.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sous réserve des indemnités mensuelles à échoir en cours d’instance jusqu’à la remise des clés de l’appartement promis. A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que, par compromis de vente du 11 janvier 2019, elle a vendu à la société SOCIETE2.) SARL trois parcelles de terrain sises à ADRESSE3.), en contrepartie de l’obtention d’un appartement neuf à réaliser par la partie acquéreuse sur ce terrain. Il aurait été convenu à l’article 12 du compromis de vente que, jusqu’à la remise des clés de l’appartement en question, PERSONNE1.) serait relogée et se verrait dédommagée par l’acquéreuse à hauteur de 800.- euros par mois. Suivant « contrat de cession de PAP et de compromis » du 16 juillet 2021, la société SOCIETE2.) SARL aurait cédé le compromis de vente du 11 janvier 2019 à la société SOCIETE1.) SARL qui aurait ainsi repris les engagements contractés par la partie cédante à l’égard de PERSONNE1.), y compris l’obligation de dédommagement figurant à l’article 12 de l’acte. Par acte signé le 22 décembre 2021 par-devant le notaire Henri HELLINCKX, la vente des parcelles à la société SOCIETE1.) SARL aurait été formalisée. A partir de cette date, l’acquéreuse serait devenue débitrice de l’indemnisation mensuelle de relogement promise à PERSONNE1.). Comme cette dernière aurait dû se reloger depuis le mois de 2022, la société SOCIETE1.) SARL aurait été redevable au jour de la citation en justice 2 de la somme de (9 mois x 800.- euros =) 7.200.- euros, une mise en demeure du 24 novembre 2022 étant restée infructueuse. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa prétention à la somme de (13 mois x 800.- euros =) 10.400.- euros. - Quant à la recevabilité de la demande en la forme La demande de PERSONNE1.), qui a été introduite dans les forme et délai de la loi, est recevable. - Quant au caractère fondé de la demande La société SOCIETE1.) SARL s’oppose à la prétention de PERSONNE1.). Elle fait plaider à titre principal que la demande est irrecevable au fond, sinon à rejeter comme non fondée au motif que, par déclaration faite le 22 décembre 2021 par-devant le notaire Henri HELLINCKX, elle a usé de la faculté réservée dans l’acte de vente d’élire command et a déclaré que les parcelles de terrain ont été acquises pour le compte de la société SOCIETE3.) SARL qui a accepté la déclaration de command « avec obligation de l’exécution de toutes les clauses et conditions de l’acte de vente ». Elle en déduit que PERSONNE1.) aurait dû agir contre SOCIETE3.), acquéreuse réelle, et non contre SOCIETE1.), acquéreuse ostensible. PERSONNE1.) conteste le bien-fondé de ce moyen en soutenant que la pièce produite par la société défenderesse à l’appui de son affirmation qu’il y a eu élection et acceptation de command n’est pas probant dès lors qu’il ne s’agit que d’un projet d’acte qui ne comporte ni numéro de référence ni signatures des parties. A titre subsidiaire, elle estime que la référence à la faculté d’élire command contenue dans l’acte de vente notariée du 22 décembre 2021 ne constitue qu’une clause de style dépourvue d’efficacité de sorte que la déclaration de command par SOCIETE1.) et son acceptation par SOCIETE3.) est restée sans effet. En dernier ordre de subsidiarité, elle affirme qu’en raison de l’effet relatif des contrats, la déclaration de command n’a pas pu avoir d’effet à l’égard des tiers. Ce serait donc à bon droit qu’elle aurait dirigé son action contre la société SOCIETE1.) SARL. Dans le cadre de la déclaration de command, dite élection d’ami ou clause de réserve de command, l’auteur de l’acte, le commandé, précise lors de la conclusion de l’opération qu’il se réserve la possibilité de se substituer ultérieurement une autre personne, le command. Néanmoins en cas de défaut d’une telle déclaration, le contrat produira ses effets initiaux à l’égard du seul auteur de cet acte, et non à l’égard du command. La déclaration de command se décompose donc en trois événements, d’abord le commandé se réserve expressément la possibilité de se substituer un command lors de la conclusion du contrat, ensuite le commandé déclare après la conclusion du contrat et dans le délai prévu à cet acte qu’il fait usage de cette faculté et indique l’identité du command et finalement, le command donne son accord et accepte d’être lié par cet acte (Jurisclasseur civil, art. 1119, n°23, cité in Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 24 mai 2006, n°97425 du rôle). 3 L’acte notarié de vente du 22 décembre 2021 prévoit au point 7 sub « charges et conditions » que « La partie acquéreuse (…) déclare expressément se réserver le droit d’élire command ». Cette clause, soit-elle de style, n’est pas moins valable. En effet, les clauses dites « de style », c’est-à-dire des clauses usuelles ou encore habituelles que l’on retrouve dans tous les contrats d’un même type ou empruntées routinièrement à un formulaire, s’imposent en principe aux contractants qui les ont signées et sont supposés les avoir lues. Elles peuvent simplement être écartées si elles contredisent une autre clause qui paraît exprimer une volonté plus nette des parties (François TERRE, Philippe SIMLER, Yves LEQUETTE, « Les obligations », Précis Dalloz, 6ème éd., n° 425), ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le premier « événement » de la déclaration de command, à savoir le fait par la société SOCIETE1.) SARL de s’être expressément réservée la possibilité d’élire command, est partant donné. Il en va cependant autrement en ce qui concerne la preuve de la déclaration de command elle-même et de l’acceptation de command par la société SOCIETE3.) SARL. En effet, la pièce intitulée « déclaration de command », versée en cause par la société SOCIETE1.) SARL, a l’aspect d’un document préparatoire ou d’un projet d’acte. Ainsi, l’acte ne contient pas de numéro de référence, n’est ni paraphé ni signé par les prétendues commandée et command et ne comporte aucune autre marque laissant supposer que les engagements qu’il paraît renfermer fussent jamais devenus efficaces. Dans ces conditions, à défaut de preuve d’une élection de command de la société SOCIETE1.) SARL acceptée par la société SOCIETE3.) SARL, la société défenderesse est seule restée liée par le contrat de vente. Le moyen de la société SOCIETE1.) SARL n’est partant pas fondé. A titre subsidiaire, la société défenderesse fait valoir que la clause du compromis de vente du 11 janvier 2019 qui oblige la partie acquéreuse des parcelles de terrain à indemniser PERSONNE1.) pendant la durée de son relogement n’a pas été reprise dans l’acte notarié de vente du 22 décembre 2021 alors-même que ce dernier précise les conditions d’aménagement de l’appartement cédé à PERSONNE1.) en contrepartie de la vente du terrain. Elle en déduit que les parties ont décidé de sortir cette clause du champ contractuel de sorte que la demanderesse ne pourrait plus s’en prévaloir. PERSONNE1.) s’oppose à ce moyen en soutenant que l’engagement pris par l’acquéreuse dans le compromis de vente subsiste nonobstant le fait qu’il n’a pas été expressément repris par les parties dans l’acte notarié de vente. Il convient de rappeler que l’acte notarié n’est qu’une modalité rendant le contrat de vente immobilière opposable aux tiers. Sauf stipulation contraire, il n’a pas pour effet de rendre 4 inapplicables ou inefficaces des clauses que les parties ont librement convenues dans une promesse synallagmatique de vente signée antérieurement, non expressément reprises dans l’acte authentique. Par ailleurs, il ne résulte d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) ait renoncé aux droits nés dans son chef au titre de ce compromis de vente. Il faut en conclure que le moyen de la société SOCIETE1.) SARL n’est pas fondé. A titre plus subsidiaire, la société défenderesse soutient que la cession du compromis qui lui a été faite par la société SOCIETE2.) SARL avec transmission de la dette à l’égard de PERSONNE1.) n’est pas opposable à cette dernière. Tel aurait seulement été le cas si la cession avait été notifiée à celle-ci et si elle avait par la suite explicitement accepté le changement de débitrice. Comme cette preuve ne serait pas rapportée, il faudrait conclure que PERSONNE1.) ne peut pas se prévaloir du « contrat de cession de PAP et de compromis ». Il ne serait dès lors pas établi que la débitrice primitive SOCIETE2.) est déchargée de l’obligation qu’elle a contractée au bénéfice de PERSONNE1.). La société SOCIETE1.) SARL estime que, dans ces conditions, la demanderesse aurait dû agir contre la société SOCIETE2.) SARL de sorte que son action contre SOCIETE1.) serait à rejeter comme non fondée. PERSONNE1.) conteste le bien-fondé de ce moyen. Elle fait valoir qu’il est évident que la cession du 16 juillet 2021 lui est opposable dès lors que, sans cette cession, l’acte notarié de vente des trois parcelles de terrain n’aurait pas été signé entre elle-même et la société SOCIETE1.) SARL, a promesse de vente ayant été conclue avec la société SOCIETE2.) SARL. Il s’agirait d’une cession imparfaite qui, sans décharger le débiteur primitif, lui conférerait un deuxième débiteur. Elle aurait donc le choix de se diriger contre l’un ou contre l’autre de ses débiteurs. Aux termes du « compromis de vente » du 11 janvier 2019, PERSONNE1.) vend à la société SOCIETE2.) SARL trois parcelles de terrain inscrites au cadastre de la commune de ADRESSE4.) comme suit : ADRESSE5.), section A de ADRESSE6.), numéros cadastraux NUMERO1.), NUMERO2.) et NUMERO3.). L’article 12 « Conditions particulières » prévoit sub « Condition de paiement » que le prix de vente sera réglé par la partie acquéreuse par un paiement en nature moyennant fourniture à PERSONNE1.) d’un appartemen