Par une décision rigoureuse rendue le 3 novembre 2023, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle les obligations de diligence pesant sur le créancier dont la sûreté est éteinte par le paiement. En l’espèce, des adjudicataires ayant désintéressé les anciens propriétaires se heurtaient à l’inertie de ces derniers quant à la mainlevée du privilège du vendeur inscrit d’office. Le Tribunal, faisant application de l’article 8 de la loi modifiée du 18 avril 1910 sur le régime hypothécaire, assimile le désintérêt manifeste et l’inaction prolongée du créancier à un refus sans motif plausible de consentir à la radiation volontaire. Cette qualification emporte une double conséquence : d’une part, la condamnation des créanciers aux frais de la radiation judiciaire et, d’autre part, l’octroi d’une indemnité de procédure aux requérants contraints d’ester. Par ailleurs, le jugement réaffirme l’orthodoxie procédurale en matière de publicité foncière : en vertu de l’article 2157 du Code civil, la radiation ne peut être opérée qu’en vertu d’une décision passée en force de chose jugée, excluant ainsi l’exécution provisoire. Cette décision souligne que les circonstances personnelles (éloignement géographique ou état de santé) ne sauraient exonérer le créancier de son devoir de collaboration à la libération du débiteur. ## I. Faits et procédure Le litige s'inscrit dans les suites d'une adjudication publique intervenue le 18 novembre 2020, par laquelle sept entités (sociétés et personnes physiques) ont acquis en indivision plusieurs lots d'un immeuble en copropriété situé à Luxembourg. Bien que les adjudicataires aient intégralement acquitté le prix de vente et les frais accessoires, une inscription hypothécaire d'office, au titre du privilège du vendeur (articles 2103, 1° et 2108 du Code civil), subsistait au profit des anciens propriétaires (les époux PERSONNE2.-PERSONNE3.). Face à l'absence de mainlevée volontaire, les acquéreurs ont fait assigner les anciens propriétaires le 11 janvier 2022 devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin d'obtenir la radiation judiciaire de l'inscription sur le fondement des articles 2159 et 2160 du Code civil. Les défendeurs ont argué de leur absence du territoire (États-Unis et France) et de problèmes de santé pour justifier leur ignorance du paiement effectif, ne marquant leur accord sur la radiation qu'en cours d'instance, après avoir obtenu des clarifications de la part du notaire instrumentaire en juin 2022. Ils s'opposaient néanmoins à supporter les frais de radiation et les indemnités de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de deux questions principales : 1. L'inaction du créancier, justifiée par des circonstances personnelles, peut-elle être qualifiée de « refus sans motif plausible » au sens de la législation hypothécaire, justifiant de mettre à sa charge les frais de radiation ? 2. Une décision ordonnant la radiation d'une inscription hypothécaire peut-elle être assortie de l'exécution provisoire ? **Sur les frais de radiation :** Le Tribunal se fonde sur l'article 8 de la loi du 18 avril 1910. Il relève que les défendeurs ont fait preuve d'un « désintérêt » manifeste. Le juge rejette les arguments relatifs à l'éloignement géographique ou à la dépression, considérant que tout propriétaire est tenu de gérer ses affaires courantes ou de s'en donner les moyens. Le fait de n'avoir pris aucune initiative, même après avoir reçu les explications du notaire en juin 2022, est analysé comme un refus provisoire sans motif plausible. En conséquence, la radiation est ordonnée aux frais exclusifs des créanciers. **Sur l'exécution provisoire :** Les requérants sollicitaient l'exécution provisoire du jugement. Le Tribunal oppose une fin de non-recevoir rigoureuse basée sur l'article 2157 du Code civil. Ce texte dispose que les inscriptions ne peuvent être rayées qu'en vertu d'un jugement rendu en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. Le régime spécial de la publicité foncière déroge ici aux facultés générales de l'article 244 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique **1. La consécration d'une obligation de collaboration du créancier :** Cet arrêt renforce la position du débiteur (ou de l'ac