## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-07, n° 2836 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2836/23 du 7.11.2023 Dossier n° L-BAIL-262/23 Audience publique du sept novembre deux mille vingt-trois ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Esch-sur-Alzette ; et PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), demeurant tous deux à L-ADRESSE2.) ; parties défenderesses au principal, 2 / 11 parties demanderesses sur reconvention, comparant par Maître Sébastien TOSI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 21 avril 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 16 mai 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 17 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut par Maître Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, tandis que les parties défenderesses au principal et demanderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), comparurent par Maître Sébastien TOSI, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 avril 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner à lui payer la somme de 23.121,46.- euros au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, au titre de deux factures SOCIETE2.) impayées et au titre du solde des décomptes de charges locatives pour les exercices 2017-2018 et 2018-2019, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. La partie requérante réclame en outre une indemnité de procédure de 1.500.euros, la condamnation des parties défenderesses à tous les frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, au moins en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. La demande est régulière en la forme et partant recevable. 3 / 11 Par contrat de bail du 27 novembre 2017, la partie requérante a donné en bail aux parties défenderesses, avec effet au 1er décembre 2017, un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel indexé initial de 1.460.euros et une avance mensuelle sur charges de 200.- euros. 1) Moyens et demandes des parties Lors de l’audience des plaidoiries, la partie requérante a versé un décompte rectifié et réclame principalement la somme de 23.121,46.- euros (avec un loyer indexé), sinon la somme de 21.936,29.- euros (sans indexation du loyer). Les parties défenderesses ont tout d’abord soulevé la nullité de l’exploit introductif d’instance pour cause de libellé obscur au motif que la requête ne serait pas assez précise quant aux montants réclamés et quant à leur cause. Ensuite, les parties défenderesses ont soulevé la prescription des loyers et arriérés de charges réclamés. Au regard de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivaient dans un délai de cinq ans. Par conséquent, tous les loyers échus avant le 21 avril 2018 seraient prescrits, tout comme les arriérés de charges. Au fond, elles soutiennent que tous les loyers et avances sur charges auraient été payés par l’ancien l’employeur d’PERSONNE1.) et versent à l’appui de leur moyen deux documents qu’elles qualifient de « preuve de virement loyer ». Elles s’interrogent en outre sur les raisons qui ont poussé la partie requérante à atteindre plusieurs ans avant d’agir en justice. Suite à deux courriers de rappel et de mise en demeure des 25 mai 2018 et 29 septembre 2018, la partie requérante n’aurait plus réclamé le paiement de quelconques loyers jusqu’au dépôt de la présente procédure. Les parties défenderesses reprochent en outre à leur ancienne bailleresse de rester en défaut d’établir leur date de libération des lieux mais qui se contenterait d’affirmer qu’elles auraient quitté les lieux au mois de décembre 2019 alors que le contrat de bail aurait été résilié d’un commun accord au 31 août 2018. Elles reconnaissent cependant qu’elles n’avaient pas libéré les lieux à cette date et qu’elles étaient occupantes sans droit ni titre depuis cette date. Or, comme la partie requérante réclamerait des arriérés de loyers et non pas des indemnités d’occupation sans droit ni titre, elle serait à débouter de sa demande. Concernant la demande relative aux soldes des décomptes de charges, elles réitèrent leur moyen quant à la prescription de ces demandes. Par ailleurs, la partie requérante se contenterait de verser les décomptes de charges réclamés mais aurait omis de verser les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les décomptes de la copropriété. Elles s’opposent par conséquent également à cette demande. A titre reconventionnel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à leur restituer la garantie 4 / 11 locative d’un montant de 4.380.- euros et contestent la demande adverse au titre de l’indemnité de procédure. La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réplique en s’opposant au moyen tiré du libellé obscur de la requête. Celle-ci serait très claire et indiquerait avec précision les montants réclamés. En ce qui concerne la prescription des demandes, la requérante expose avoir tardé à introduire la présente procédure, étant donné que son administrateur aurait été malade, ce qui aurait ralenti la gestion des affaires de la société. En outre, elle aurait eu peur de la personne d’PERSONNE1.), qui aurait été le garde-corps d’un escroc reconnu comme tel. Au regard des règles relatives à l’imputation des paiements sur les arriérés de loyers, seuls les soldes des loyers pour le mois de mars 2018 (620.- euros) et pour le mois d’avril 2018 (200.- euros) pourraient éventuellement être prescrits. Par contre, les demandes au titre des décomptes de charges ne seraient pas prescrites, le décompte pour l’exercice 2017/2018 ayant été établi le 9 juillet 2018 et celui pour l’exercice 2018/2019 évidemment postérieurement. Concernant la date de départ des parties défenderesses, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. reconnaît que le contrat de bail a été résilié avec effet au 31 août 2018 mais insiste pour dire que les anciens locataires se seraient maintenus dans les lieux jusqu’au mois de décembre 2019. En date du 9 janvier 2020, un nouveau contrat de bail aurait été conclu avec un nouveau locataire qui lui aurait été présenté par PERSONNE1.) à la fin de son occupation des lieux. La société anonyme SOCIETE1.) S.A. conteste toute force probante des pièces versées par les parties défenderesses devant prouver le paiement des loyers et avances sur charges. Ces documents n’indiqueraient pas la date d’exécution des prétendus virements et le total des deux prétendus paiements dépasserait de loin le montant redu au titre des arriérés de loyers et de charges. En tout état de cause, elle n’aurait jamais perçu ces prétendus paiements. Par ailleurs, la qualification de loyers ou d’indemnités d’occupation sans droit ni titre serait sans aucune importance, les montants réclamés seraient toujours la contrepartie de l’occupation des lieux. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative au motif que celle-ci n’aurait jamais été fournie et s’étonne, de son côté, de l’inaction des parties défenderesses qui jusqu’au jour des plaidoiries n’auraient jamais réclamé son remboursement. PERSONNE1.) précise encore qu’il serait persuadé que son ancien employeur aurait payé son loyer et suggère que le trop-payé de loyers serait peut-être à imputer 5 / 11 sur les arriérés de loyers de la société de son ancien employeur, qui aurait également loué des locaux auprès de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. 2) Appréciation Quant au libellé obscur PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent tout d’abord le libellé obscur de la requête qui manquerait de précision quant aux demandes formulés et quant à leurs causes. En vertu de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, la requête introductive d’instance doit indiquer sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et préciser l’objet de celle-ci. Cette prescription doit être interprétée en ce sens que l’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés. Une partie traduite en justice doit, pour pouvoir préparer sa défense, savoir de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire. Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison du libellé de l’acte, il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour quelle raison (Cour, 5 juillet 2007, n° 30.520 du rôle). C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est suffisamment précis et explicite. En l’espèce, la requête indique clairement le contrat de bail conclu par les parties, son début d’exécution ainsi que le mois de libération des lieux. La requérante indique ensuite que les parties défenderesses « réglaient les loyers et avances sur charges de façon irrégulière, voire ne les règlent pas du tout », suivi d’un tableau détaillé indiquant les mois et les montant redus et les montants payés pour conclure à des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour un montant de 20.880,50.- euros. A la prochaine page de la requête, les montants réclamés au titre des charges sont également clairement indiqués. 6 / 11 L’intention de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. est claire et sans équivoque et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne se sont pas mépris sur ce qui constitue l’enjeu du litige et ont conclu en détail sur les demandes. Un débat sur le fond de l’affaire a donc bien eu lieu. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant, pour le surplus, pas non plus établi avoir subi un préjudice, leur moyen de nullité est à rejeter. Quant aux arriérés de loyers et aux soldes des décomptes de charges Lors de l’audience des plaidoiries, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a réclamé principalement la somme de 23.121,46.- euros (avec un loyer indexé), sinon la somme de 21.936,29.- euros (sans indexation du loyer), tout en versant un nouveau décompte avec la mention « le