## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-08, n° 2862 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2862/23 L-BAIL-419/23 Audience publique du 8 novembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Nathalie SCRIPNITSCHENKO, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant en personne ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 21 août 2023. Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 octobre 2023. Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Nathalie SCRIPNITSCHENKO et PERSONNE2.) furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 27 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir dire que le bail existant entre parties a été résilié pour besoin personnel avec effet au 31 mai 2023, sinon pour voir prononcer la résiliation du bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef de la défenderesse, pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de sept jours à partir du prononcé du jugement à intervenir, et pour s’entendre condamner à lui payer la somme de 3.377,84 euros à titre d’arriérés de charges locatives pour les années 2014 à 2022, avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir du 14 avril 2023, date de la première mise en demeure, sinon à partir du 11 mai 2023, date de la deuxième mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ainsi que la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du code civil. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et il demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE2.) demande à voir débouter le requérant de tous les chefs de sa demande, et elle demande, reconventionnellement : - la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon de l’article 1134 du même code, sinon de l’article 1142 du même code, sinon sur toute autre base légale applicable ; - la condamnation du père de PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie bancaire et à la reconstituer au nom du nouveau bailleur, PERSONNE1.). 2 PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail du 29 mai 2012, ses parents, les époux PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.). Par acte du 8 mai 2015, les époux PERSONNE3.) lui auraient fait donation dudit appartement, et il aurait, par ce fait, repris le contrat de bail. Par courrier du 15 juillet 2019, il aurait résilié le bail pour besoin personnel avec effet au 31 mai 2020, donc moyennant respect d’un préavis de 11 mois. Par courriel du 12 juillet 2019, PERSONNE2.) aurait reconnu et accepté cette résiliation. Le 27 mai 2020, il aurait demandé à PERSONNE2.) de lui faire connaître la date pour la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie. La défenderesse l’aurait alors informé qu’en raison de la pandémie liée au COVID-19 elle n’aurait pas encore trouvé de logement et elle aurait demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux. En raison des circonstances exceptionnelles, il aurait été d’accord à laisser la défenderesse dans les lieux, à titre purement précaire, jusqu’à la fin de l’année 2020. Le 7 janvier 2021, il aurait mis en demeure la défenderesse de quitter les lieux pour le 30 avril 2021, sinon le 30 juin 2021, mais celle-ci aurait toujours trouvé de nouvelles excuses stériles pour ne pas libérer les lieux, en dépit du fait qu’elle aurait toujours exprimé sa volonté claire et non équivoque de quitter les lieux dans les plus brefs délais. Par courrier du 3 janvier 2022, il aurait alors une ultime fois mis en demeure la défenderesse de quitter les lieux au plus tard le 3 février 2022, et il l’aurait informée par courrier du 26 janvier 2022 de la date du 4 février 2022 pour l’état des lieux de sortie et la remise des clefs, mais PERSONNE2.) aurait de nouveau refusé de quitter les lieux, de sorte qu’il aurait été contraint d’agir par voie judiciaire. Suivant jugement du 3 juin 2022, le tribunal de paix aurait déclaré nulle la résiliation pour besoin personnel, au motif que le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2002 n’a pas été reproduit en son intégralité dans la lettre de résiliation, mais il aurait également clairement retenu et précisé que PERSONNE2.) ne refuse pas de partir, mais n’aurait pas trouvé de solution de relogement adéquat. Par courrier du 22 juillet 2022, il aurait alors de nouveau procédé à la résiliation du bail pour besoin personnel avec effet au 31 mai 2023, soit moyennant respect d’un préavis de 10 mois. 3 En dépit du fait que PERSONNE2.) n’aurait pas introduit de demande en prolongation du délai de résiliation, et que le bail aurait partant valablement été résilié au 31 mai 2023, la défenderesse n’aurait réservé aucune suite au courrier du requérant du 14 avril 2023, aux termes duquel il l’aurait invitée à fixer une date pour la remise des clés et l’état des lieux de sortie, ni à la mise en demeure subséquente de déguerpir des lieux et d’assister à un état des lieux le 31 mai 2023, tout en ayant catégoriquement refusé au requérant l’accès au logement, de sorte qu’il aurait été contraint d’introduire la présente demande en justice. Il y aurait partant lieu de constater que le contrat de bail a régulièrement été résilié au 31 mai 2023 et que PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre depuis cette date. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE2.), en faisant valoir qu’en dépit de deux mises en demeure, la défenderesse lui resterait redevable du paiement de la somme de 3.377,84 euros à titre d’arriérés de charges locatives, somme au paiement de laquelle il y aurait en outre lieu de la condamner. Le requérant demande encore la condamnation de la défenderesse à déguerpir des lieux dans un délai de sept jours à partir du prononcé du jugement. En faisant état de la particulière mauvaise foi de PERSONNE2.), des délais de préavis très importants dont elle a d’ores et déjà bénéficié, des accords continuels de la défenderesse de quitter les lieux, de la mise en garde du juge, et du défaut de paiement des arriérés de charges, PERSONNE1.) s’oppose formellement à tout éventuel délai de déguerpissement plus long. PERSONNE1.) demande enfin la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnisation de 10.000 euros pour procédure abusive et vexatoire, en faisant état de la mauvaise foi particulière de la défenderesse, de son comportement abusif, de la violation de ses engagements et des tracas et embêtements qu’il aurait subis. PERSONNE2.) soutient que la résiliation pour besoin personnel et celle pour faute ne seraient pas valables étant donné qu’elle n’aurait pas été informée de la donation par les époux PERSONNE3.) en faveur de PERSONNE1.) et qu’un nouveau contrat de bail, sinon un avenant au bail existant, aurait dû être fait. En vertu de l’article 12 du contrat de bail, la validité du contrat de bail serait conditionnée par la constitution d’une garantie locative, mais celle-ci serait toujours détenue par le père de PERSONNE1.). Les comptes auraient dû être remis à zéro. Elle demande partant, reconventionnellement, la condamnation du père de PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie bancaire et à la reconstituer au nom du nouveau bailleur, PERSONNE1.). La défenderesse demande encore, reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer une indemnisation de 13.000 euros pour procédure abusive et vexatoire, d’une part, pour ne pas avoir été mise au courant de la 4 donation avant 2019 en faisant valoir que si elle avait été informée dès 2015 de la donation, elle aurait su qu’elle devait un jour quitter les lieux loués et elle aurait pu rechercher un nouveau logement à ce moment où le marché du logement était moins tendu et où elle disposait d’un contrat de travail, ce qui ne serait plus le cas actuellement car elle serait en congé sans solde depuis 2019 et il lui serait dès lors actuellement impossible de trouver un nouveau logement, et, d’autre part, pour ne pas pouvoir profiter de son congé sans solde en raison de la présente affaire en justice. 1. Quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir constater la résiliation du bail avec effet au 31 mai 2023, sinon en résiliation judiciaire du bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE2.) Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 29 mai 2012, pour une durée de deux ans, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ayant pris effet le 4 juin 2012, les époux PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à LADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400 euros et d’une avance sur charges de 100 euros par mois, et moyennant versement d’une garantie locative de 2.800 euros. Il résulte des pièces versées en cause par le requérant, que par acte notarié de partage d’ascendants du 8 mai 2015, les époux PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont fait donation à leur fils PERSONNE1.) de l’appartement faisant l’objet du contrat de bail conclu avec PERSONNE2.). Par l’effet de cette donation, PERSONNE1.) est automatiquement devenu le nouveau bailleur de PERSONNE2.), sans que l’accomplissement d’une quelconque formalité supplémentaire n’eût été nécessaire, et plus particulièrement sans qu’une notification à PERSONNE2.) n’eût été nécessaire. De même, l’éventuel absence de transfert de la garantie locative par les anciens bailleurs au nouveau bailleur n’affecte ni la validité de la résiliation, ni la validité du contrat de bail. Plus particulièrement, l’article 12 du contrat de bail invoqué par PERSONNE2.) et qui prévoit qu’en cas de non-versement du dépôt de garantie, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après qu’un commandement de se mettre en conformité est resté sans effet, est sans incidence aucune sur la validité du contrat de bail en cas de non-transfert de la garantie locative au nouveau bailleur. Il s’ensuit que les moyens opposés par PERSONNE2.) à la validité de la résiliation sont dénués de pertinence. Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation : « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que : 5 a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ; b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ; c) il existe d’autres motifs graves