## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-08, n° 2863 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2863/23 L-BAIL-386/23 Audience publique du 8 novembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Pierre-Alain HORN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocate à la Cour, les deux demeurant à Differdange et 1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant par Maître André MARMANN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 31 juillet 2023. Lors de la prédite audience, Maître André MARMANN se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2023. Lors de cette audience, Maître Pierre-Alain HORN, en remplacement de Maître Hanan GANA-MOUDACHE, et Maître André MARMANN furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 7 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de : - - - s’entendre condamner à procéder à toutes les réparations nécessaires et la mise en conformité des lieux loués, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de la demande en justice, sinon à partir de l’« ordonnance » à intervenir ; voir réduire et fixer le loyer mensuel à 500 euros rétroactivement au 1er janvier 2023 ; subsidiairement, voir nommer un expert avec la mission d’examiner les lieux loués afin de déterminer la cause et l’origine des moisissures et de l’humidité, ainsi que les moyens pour y remédier ; s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir débouter le requérant de tous les chefs de sa demande, et ils demandent, reconventionnellement, à voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE1.), à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués 2 endéans la huitaine de la notification du jugement à intervenir et à leur rembourser la somme de 1.933,14 euros à titre de frais d’expertise avancés. Ils sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 23 août 2017, ayant pris effet le 1er septembre 2017, il a pris en location auprès des défendeurs un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 1.200 euros, charges comprises. A un moment donné, sans préjudice de la date exacte, des problèmes d’humidité auraient commencé à apparaître dans l’appartement, et subséquemment des problèmes de moisissures. Un rapport d’expertise aurait été établi en date du 29 septembre 2022 par l’expert PERSONNE4.), qui confirmerait la présence d’humidité et de moisissures dans toutes les pièces des lieux loués, et qui conclurait que ces problèmes seraient imputables à l’existence de ponts thermiques et à l’absence d’un système de ventilation adéquat, et il conclurait que le logement est insalubre et impropre à sa destination. Par la suite, le ministère de la santé aurait nommé PERSONNE5.), inspecteur sanitaire, et PERSONNE6.), infirmière, pour faire constater la situation dans l’appartement et ils auraient conclu que si elles ne sont pas traitées, les moisissures sont potentiellement responsables d’allergies, de maladies respiratoires, d’infections pulmonaires, d’asthme et de toux. Le 18 novembre 2022, le Bourgmestre de la commune de ADRESSE3.) aurait pris connaissance dudit rapport d’expertise et il aurait constaté le non-respect par les défendeurs de l’article 2 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation, pour demander aux défendeurs de se conformer audit article et de lui transmettre au plus tard pour le 31 décembre 2022 un rapport comprenant les mesures effectuées à cette date, ainsi que les mesures envisagées et les délais y relatifs afin de se conformer à ces prescriptions. Or, depuis lors, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient uniquement procédé au réglage de la porte-fenêtre de la cuisine et des fenêtres des chambres à coucher, suite à la condamnation en référé suivant ordonnance du 28 mars 2023, mais n’auraient entrepris aucune autre réparation. PERSONNE1.) soutient qu’il se retrouverait avec sa famille, à savoir son épouse et ses trois enfants, dans une situation d’urgence, intenable et dangereuse pour leur santé, en particulier celle de son épouse et l’un de ses enfants, qui présenteraient des problèmes d’asthme. PERSONNE1.) reproche aux défendeurs d’avoir contrevenu aux obligations d’entretien des lieux loués et de garantir aux locataires la jouissance paisible des 3 lieux loués prévues par l’article 1719 du code civil et à celle de faire toutes les réparations nécessaires prévue par l’article 1720 du même code. Il y aurait partant lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à procéder aux réparations nécessaires, et notamment à supprimer les taches et les sources de moisissures et à installer une ventilation mécanique centralisée afin que l’humidité puisse être évacuée correctement, ainsi qu’une grille de ventilation haute sur la porte du box de la cave afin de permettre une ventilation adéquate de cet espace. Eu égard au préjudice subi et à l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux loués, PERSONNE1.) demande encore la réduction du loyer à la somme de 500 euros rétroactivement à partir du 1er janvier 2023. A titre subsidiaire, il demande l’instauration d’une expertise judiciaire. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas la présence de moisissures dans le logement donné en location à PERSONNE1.), mais ils soutiennent que le locataire ne les aurait jamais informés de l’existence de ce problème, et qu’ils n’en auraient pris connaissance que fin 2022 par une convocation de la Commune qui aurait abouti à la décision du 18 novembre 2022 dont le requérant fait état. Ils font ensuite valoir que le rapport d’expertise PERSONNE4.) serait unilatéral et contiendrait des erreurs, à savoir notamment qu’il énoncerait qu’il n’y aurait pas de prises d’air, alors qu’il y aurait des fenêtres dans toutes les pièces, et que l’expert ne se serait pas non plus prononcé sur les mesures nécessaires pour remédier aux problèmes constatés, de sorte qu’ils auraient fait procéder à une contre-expertise, contradictoire, par le bureau d’expertise CONVEX qui retiendrait dans son rapport du 6 mars 2023 que le problème de moisissures trouverait sa cause exclusive dans le défaut d’aération par les occupants des lieux loués et serait, partant, entièrement imputable à la faute du locataire, et qui préconiserait, en guise de remèdes, un traitement antibactérien des surfaces et éventuellement la remise en peinture. Suite à ce rapport d’expertise, ils auraient contacté PERSONNE1.) et insisté auprès de lui afin de faire procéder aux mesures de remise en état préconisées par l’expertise CONVEX, ceci dans l’unique but de conserver leur logement et sans reconnaissance préjudiciable aucune, mais celui-ci aurait refusé l’intervention proposée et aurait exigé l’installation d’une ventilation mécanique dans toutes les pièces, ce qui serait absurde puisque toutes les pièces disposent d’une fenêtre, et ce qui ne serait d’ailleurs pas possible car il s’agirait d’un bâtiment classé par les Sites et Monuments. Ceci démontrerait en outre la mauvaise foi du requérant. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) précisent encore qu’il n’existerait pas de problème d’humidité et de moisissures dans les autres appartements de l’immeuble. 4 En se prévalant des conclusions de l’expertise CONVEX, ils demandent, reconventionnellement, la résiliation du bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) pour faute grave dans son chef, et sa condamnation à leur rembourser les frais d’expertise déboursés par eux. A titre très subsidiaire, les défendeurs ne s’opposent pas à l’instauration d’une expertise judiciaire. PERSONNE1.) conteste le bien-fondé de la demande reconventionnelle en soutenant que contrairement à ce que retient l’expertise CONVEX, le problème de moisissures trouverait son origine dans des désordres structurels, et que son refus de faire procéder aux mesures de remise en état proposées par les bailleurs serait dûment justifié puisqu’il ne s’agirait pas des mesures adéquates pour remédier au problème de moisissures. Il conteste en outre que les bailleurs ne puissent pas installer de ventilation mécanique centralisée en raison de la circonstance qu’il s’agit d’un immeuble classé par les Sites et Monuments. Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 23 août 2017, pour la durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction, ayant pris effet le 1er septembre 2017, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), et d’une cave, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros, charges comprises. Les parties s’accordent encore pour dire que toutes les pièces du logement pris en location par PERSONNE1.), y compris la cave, sont humides et affectées de moisissures. L’article 1728 du code civil oblige le preneur à user de la chose louée en bon père de famille. L’obligation de jouir en bon père de famille comprend plusieurs incidences: le preneur devra entretenir la chose, il devra s’abstenir de la dégrader soit par négligence, soit par un usage anormal et excessif. Le locataire répond des dégradations provenant d’un mauvais usage ou d’un manque d’entretien et de surveillance de sa part. Ce dont le preneur est tenu, ce sont les détériorations anormales qu’un homme consciencieux et prudent évite. Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur celle qui résulte d’un vice ou défaut de la chose louée. En usant de la chose d’une manière normale le preneur n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte certaines détériorations. Et les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 5 Le bailleur doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail, conformément à l’article 1721 du code civil. La garantie des vices est une application de la garantie de la jouissance paisible. Par vice de la chose au sens de cette disposition on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au pr