Voici un commentaire doctrinal et pratique du jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 17 novembre 2023, rédigé pour la revue *Korpus*. *** **Synthèse doctrinale** Par cette décision, la XIe chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg réaffirme la rigueur de l’obligation de résultat pesant sur le promoteur-vendeur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) quant au respect du délai de livraison. Le tribunal précise les contours de la notion de « cause légitime de suspension » du délai, en écartant une interprétation extensive des clauses de style. En premier lieu, il juge que les intempéries ne constituent une cause de suspension que si le vendeur rapporte la preuve d’un lien de causalité direct et nécessaire entre les conditions météorologiques et l’arrêt effectif du chantier, la simple production de relevés généraux étant insuffisante. En second lieu, le tribunal refuse de qualifier les congés collectifs d’« injonctions administratives », considérant que ces périodes, prévisibles par nature, doivent être intégrées dans le calendrier initial des travaux. Enfin, sur le plan procédural, le jugement consacre la recevabilité d’une demande nouvelle en achèvement des travaux sous astreinte, dès lors qu’elle présente un lien de connexité suffisant avec la demande originaire en indemnisation du retard, garantissant ainsi une protection accrue de l’acquéreur face aux carences du promoteur. *** ## I. Faits et procédure Le 20 novembre 2017, les consorts PERSONNE3 (les acquéreurs) ont conclu avec la société SOCIETE1 (le vendeur) un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un appartement situé à Luxembourg. Le contrat stipulait une livraison au cours du quatrième trimestre 2018. Toutefois, la prise de possession des lieux n’est intervenue que le 28 juin 2019, soit avec un retard de six mois. Par exploit d’huissier du 12 octobre 2020, les acquéreurs ont assigné le vendeur devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin d’obtenir réparation de leur préjudice financier (loyers de relogement et intérêts hypothécaires). En cours d’instance, les demandeurs ont ajouté une prétention visant à l’achèvement des travaux sous astreinte, certaines réserves mentionnées au procès-verbal de réception n’ayant pas été levées. Le vendeur a opposé l’irrecevabilité de cette demande nouvelle et a invoqué, sur le fond, des causes légitimes de suspension du délai de livraison, à savoir 55 jours d’intempéries et 35 jours de congés collectifs, pour justifier le retard. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de trois questions principales : la recevabilité d’une demande incidente en achèvement de travaux, la qualification des intempéries et des congés collectifs comme causes de suspension du délai, et l’indemnisation des préjudices financiers liés au retard. **1. Sur la recevabilité de la demande nouvelle :** Le tribunal se fonde sur l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC) pour admettre la demande d’achèvement sous astreinte formulée en cours d’instance. Il retient que cette demande se rattache à la prétention originaire par un « lien suffisant » (critère de connexité). Le tribunal souligne que le procès-verbal de réception avec réserves n’emporte pas achèvement complet au sens de l’article 1601-6 du Code civil, et que le paiement du solde du prix « sous toutes réserves » ne vaut pas renonciation à l’action en achèvement. **2. Sur les causes de suspension du délai (Intempéries et Congés collectifs) :** Le tribunal rappelle que l’obligation de livrer à la date convenue est une **obligation de résultat**. * **Concernant les intempéries :** Bien que prévues au contrat, elles ne sont pas automatiques. Le vendeur doit prouver que l’exécution des travaux était devenue impossible. Le tribunal rejette les relevés météorologiques généraux produits par le vendeur, au motif qu’ils ne démontrent pas l’incidence précise sur le chantier. L’absence de déclarations de chômage technique est jugée fatale à l’argumentation du vendeur. * **Concernant les congés collectifs :** Le tribunal refuse de les assimiler à des « injonctions administratives ». Il juge que, sauf clause contractuelle expresse, les congés du bâtiment sont connus à l