## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-29, n° 3080 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3080/23 L-BAIL-503/23 Audience publique du 29 novembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse comparant par Maître Denis CANTELE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse comparant par PERSONNE1.), gérant de catégorie B, en vertu d’une procuration écrite ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28 juillet 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 18 septembre 2023. Lors de la prédite audience, la société défenderesse fut représentée par PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 novembre 2023. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Denis CANTELE et PERSONNE1.), représentant la société SOCIETE2.) en vertu d’une procuration écrite, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 28 juillet 2023, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 135.796,82 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges redus jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, et la somme de 14.944,37 euros à titre d’intérêts conventionnels redus à partir de la date d’échéance des loyers et charges impayés, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que la somme de 107.464,44 euros à titre d’indemnité de résiliation avec les intérêts légaux à partir du jugement à intervenir jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse et de s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans la huitaine du prononcé du jugement à intervenir. La requérante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience de plaidoiries, la société SOCIETE1.) SARL : - augmente sa demande à titre d’arriérés de loyers et de charges à la somme de 141.083,29 euros jusqu’au mois de novembre 2023 inclus ; augmente sa demande à titre d’intérêts conventionnels à la somme de 22.539,08 euros ; augmente sa demande à titre d’indemnité de résiliation à la somme de 120.237,03 euros. Il échet de lui en donner acte. 2 La requérante expose que suivant contrat de bail conclu en date du 30 septembre 2020, la société SOCIETE3.) SARL aurait donné en location à la société SOCIETE2.) SARL deux plateaux de bureaux situés aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble « SOCIETE4.) » sis à L-ADRESSE3.). Suivant avenant n°1 du 22 décembre 2020, les droits et obligations du contrat de bail auraient été transférés à la société SOCIETE1.) SARL. Suivant avenants n° 2, 3 et 5, la société SOCIETE2.) SARL aurait encore pris en location auprès de la requérante au total 5 emplacements de parking. Le loyer mensuel pour les plateaux de bureaux s’élèverait actuellement à 30.425,56 euros hors TVA, soit 35.293,65 euros TTC, et l’avance sur charges mensuelle à 2.902 euros. Le loyer mensuel pour les emplacements de parking s’élèverait actuellement à 1.596 euros hors TVA, soit 1.851,36 euros TTC, et l’avance sur charges mensuelle à 32 euros par mois. La société SOCIETE1.) SARL soutient que malgré plusieurs rappels et mise en demeure, la société SOCIETE2.) SARL lui resterait actuellement redevable à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges d’une somme de 141.083,29 euros en principal et d’une somme de 22.539,08 euros en intérêts conventionnels prévus par l’article 4 du contrat de bail, sommes auxquelles il y aurait partant lieu de la condamner. Les défauts de paiement de la société SOCIETE2.) SARL constitueraient en outre des manquements graves justifiant la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement de la défenderesse. La société SOCIETE1.) SARL réclame encore le paiement d’une indemnité de résiliation conventionnelle d’une somme de (3 x 40.079,01 =) 120.237,03 euros sur base de l’article 12 du contrat de bail. La société SOCIETE2.) SARL ne conteste pas être en principe redevable d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, mais elle conteste le montant réclamé en principal, au motif que l’indexation serait mal calculée et trop élevée car elle excéderait le maximum de 5% stipulée au contrat de bail. Elle conteste également le montant des intérêts réclamé en faisant valoir que les paiements qu’elle a effectués n’auraient pas été imputés sur la dette de loyer la plus ancienne. La défenderesse affirme ensuite qu’elle serait en train de chercher des fonds, et qu’elle n’aurait pas encore reçu de décompte des charges de sorte qu’elle n’aurait pas pu récupérer la TVA, ce qui correspondrait à un montant d’environ 30.000 euros. Au final, sa véritable dette ne s’élèverait qu’à environ deux mois d’arriérés, ce qui ne justifierait pas la résiliation du bail et son déguerpissement. 3 La société SOCIETE2.) SARL conteste enfin l’indemnité de résiliation réclamée, sans autrement spécifier cette contestation. La société SOCIETE1.) SARL réplique qu’il appartiendrait à la défenderesse de rapporter la preuve que l’augmentation de loyer excéderait 5% par an, preuve qu’elle laisserait toutefois de rapporter. Elle soutient ensuite avoir dûment établi le décompte des charges de l’année 2021 et que la défenderesse n’aurait pas formulé de contestation y relatif, et qu’en tout état de cause, il ne s’agirait pas d’un moyen valable pour s’opposer au paiement du loyer. La requérante fait enfin valoir qu’en vertu de l’article 1256 du code civil, il appartiendrait à la défenderesse qui conteste l’imputation de ses paiements, de prouver que le loyer se rapporte à un autre mois que celui sur lequel il a été imputé, ce qu’elle laisserait toutefois de faire. La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 30 septembre 2020, pour une durée de douze ans, renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois ans, ayant pris effet le 1er septembre 2020, la société SOCIETE3.) SARL a donné en location à la société SOCIETE2.) SARL deux plateaux de bureaux situés aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble « SOCIETE4.) » sis à L-ADRESSE3.). Suivant avenant n°1 du 22 décembre 2020, les droits et obligations de la société SOCIETE3.) SARL au titre du contrat de bail ont été transférés à la société SOCIETE1.) SARL à partir du 10 décembre 2020. Suivant avenants n° 2 non daté, n° 3 du 29 avril 2021 et n° 5 du 10 mai 2022, la société SOCIETE2.) SARL a encore pris en location auprès de la requérante au total 5 emplacements de parking, les deux premiers à partir du 1er février 2021, les deux suivants à partir du 1er mai 2021 et le dernier à partir du 1er juin 2022. 1. Quant aux arriérés de loyers et charges Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Il résulte du décompte des arriérés de loyers et avances sur charges ainsi que du décompte des intérêts, versés en cause par la requérante, qu’elle réclame un solde de (19.532,09 - 1,71 - 617,62 =) 18.912,76 euros pour le mois d’octobre 2022, le montant total de 39.064,29 euros pour les mois de novembre et décembre 2022, un solde de 1.323,53 euros pour le mois de septembre 2023, un solde de 2.639,41 euros pour le mois d’octobre 2023 et le montant total de 40.079,01 euros pour le mois de novembre 2023, soit une somme totale de 4 (18.912,76 + 2 x 39.064,29 + 1.323,53 + 2.639,41 + 40.079,01 =) 141.083,29 euros. Il est stipulé à l’article 4 du contrat de bail : (i) qu’à partir du 1er septembre 2020, le loyer mensuel pour chacun des deux plateaux de bureaux est fixé à (387,27 m2 x 30 euros) 11.618,10 euros hors TVA, nonobstant la gratuité du loyer de 6 mois stipulée à l’article 7, (ii) que pendant les deux premières années du bail le montant mensuel du loyer pour les bureaux sera calculé en fonction de l’évolution du taux d’occupation, à savoir 30€/m2 pour un taux d’occupation inférieur à 50%, 33€/m2 pour un taux d’occupation supérieur à 50%, mais au plus tard à partir du 1er mars 2021, et 35€/m2 pour un taux d’occupation supérieur à 85%, mais au plus tard à partir du 1er septembre 2022, (iii) qu’à compter du 1er septembre 2022, le loyer mensuel pour chacun des deux plateaux de bureaux s’élève à 13.554,45 euros hors TVA, hors incidence de l’indexation. Il y est encore stipulé sous la rubrique « Indexation du Loyer et révision annuelle », que le loyer sera révisé chaque année à sa date anniversaire en fonction de l’IPCN, que l’IPCN de départ est celui du mois d’août 2020, et que l’indexation sera plafonnée de sorte que l’évolution annuelle du loyer ne pourra excéder 5%, sans pour autant pouvoir être négative. En appliquant l’indice IPCN de juillet 2022 (950,31) tel qu’il résulte de la facture de juin 2023 versée en cause par la défenderesse, le loyer pour chacun des deux plateaux de bureaux s’est élevé à partir du 1er septembre 2022 au montant de 14.680,29 euros hors TVA. Il s’ensuit que pendant les deux premières années, à savoir pour la période du 1er septembre 2020 au 30 août 2022, le loyer facturé a augmenté au total de (14.680,29 - 11.618,10 =) 3.062,19 euros, correspondant à un taux de 26,3561%. Or, à défaut pour la défenderesse - à qui incombe la charge de la preuve de sa contestation - de verser en cause les factures relatives à cette période, il n’est possible ni de déterminer quelle a été l’évolution annuelle du loyer pendant ces deux ans, ni quelle part de cette évolution est due à l’évolution du taux d’occupation et quelle part est due à l’indexation, de sorte qu’il échet de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve du dépassement allégué d’une progression annuelle due à l’indexation supérieure à 5%. Aucune des parties n’a ensuite versé en cause la facture de loyers et avances sur charges relative au mois de septembre 2023, mais il résulte de la facture relative au mois d’octobre 2023 que le loyer a été facturé au montant de 15.212,78 euros pour chacun des deux plateaux de bureaux et qu’il a été calculé sur base de l’IPCN de juillet 2023 - également applicable en septembre 2023 -, de sorte qu’il convient d’en déduire que le loyer facturé en septembre 2023 pour chacun des deux plateaux de bureaux s’est élevé au même montant. 5 Il s’ensuit qu’entre le 1er septembre 2022 et le 30 août 2023, le loyer a augmenté de 3,6264 %, soit une progression annuelle due à l’indexation inférieure à 5%. Il s’ensuit que la contestation de la société SOCIETE2.) SARL est dénuée de pertinence. A défaut d’autres contestations concernant les arriérés réclamés, et au vu du décompte versé en cause par la société SOCIETE1.) SARL, la demande à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges est à déclarer fondée en principal pour la somme réclamée de 141.083,29 euros. Concernant la somme de