## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-30, n° 3109 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 3109/23 Dossier no. L-BAIL-345/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 30 NOVEMBRE 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par PERSONNE1.), dûment mandaté. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 24 mai 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 22 juin 2023 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 octobre 2023, lors de laquelle Maître Morgane IMGRUND se présenta pour la partie demanderesse, tandis que PERSONNE1.) comparut pour la partie défenderesse. Le mandataire de la partie demanderesse et le représentant de la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 10 avril 2017, ayant pris effet le 1er mai 2017 pour une durée de trois ans, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) cinq appartements dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer total de 5.750 euros HTVA, y compris les charges, soit 1.150 euros HTVA par appartement. La société SOCIETE2.) sous-loue ces cinq appartements. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 24 mai 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - principalement voir constater que la partie requérante a valablement et à bon droit résilié le contrat de bail avec effet au 30 avril 2023, sinon au 20 juin 2023 ; - subsidiairement, voir déclarer judiciairement résolu le contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse avec effet immédiat ; - en tout état de cause, voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante des arriérés de charges de 1.200 euros par mois depuis le 1er février 2022 jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail, sinon jusqu’à la date du jugement à intervenir, avec les intérêts légaux jusqu’à solde, soit un montant actuel de 18.000 euros ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir, sinon voir autoriser la partie requérante à l’en faire expulser aux frais de la locataire, le cas échéant, à l’aide de la force publique ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance, sinon voir instituer un partage largement favorable à la partie requérante. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 345/23. 2 A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a augmenté sa demande à 24.000 euros et elle demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 6.727 euros par mois. La société SOCIETE2.) réclame à titre reconventionnel le montant total de 3.780 euros [(7.300 – 6.670) x 5 mois] au titre de la différence du loyer convenu et du loyer qu’elle a réellement réglé depuis le 2 mai 2023. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que par courrier du 20 décembre 2022, elle a fait résilier le contrat de bail liant les parties au motif que la locataire n’a pas usé des biens loués en bon père de famille, de sorte que les parties communes se seraient trouvées dans un état déplorable tel que cela résulterait du constat d’huissier de justice produit aux débats. Par ailleurs, elle n’aurait pas procédé à la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble donné en location, de sorte que des sans-abris auraient élu domicile dans le hall d’entrée. La partie requérante aurait ainsi fait intervenir immédiatement une équipe de nettoyage et elle aurait fait réparer la porte d’entrée, ce dont elle aurait informé la locataire par courrier du 12 janvier 2022 de son mandataire. La résiliation du bail serait encore justifiée par l’absence de paiement de l’augmentation des charges de 1.200 euros à compter du 1er février 2022, annoncée par courrier du 12 janvier 2022, charges rendues nécessaires suite à la défaillance avérée de la bailleresse d’entretenir l’immeuble. En plus, les contrats de sous-location conclus par la locataire seraient contraires aux stipulations contractuelles du contrat de bail principal en ce qui concerne leur durée et aux dispositions légales en ce qui concerne le paiement d’honoraires d’agence en cas de prolongation accordée du bail. La société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en contestant la validité de la résiliation du bail en l’absence de motivation dans le courrier de résiliation et en l’absence de motivation concernant la demande en résiliation judiciaire. Le seul motif réel à la base de la résiliation aurait trait à une augmentation du loyer par le biais d’arguments fallacieux tel que cela résulterait des négociations portant sur le montant du loyer suite à la résiliation unilatérale du bail. A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que l’augmentation de loyer qu’elle a payée n’aurait pas été acceptée par la bailleresse, de sorte qu’elle aurait droit au remboursement du montant en question. D. L’appréciation du Tribunal 1) La recevabilité et le bien-fondé de la demande principale La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’ayant pas été spécialement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 3 Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe à la société SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 10 avril 2017, ayant pris effet le 1er mai 2017 pour une durée de trois ans, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) cinq appartements dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer total de 5.750 euros HTVA, y compris les charges, soit 1.150 euros HTVA par appartement. La société SOCIETE2.) sous-loue ces cinq appartements. a) La qualification du bail L’article 1762-3 du Code civil dispose que : « Est commercial tout bail d’un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale ». Il est constant en cause que l’activité commerciale de la société SOCIETE2.) consiste à prendre en location des immeubles pour les sous-louer ensuite à des personnes de passage pour des durées plus ou moins longues. La finalité du bail étant l’exercice par la société SOCIETE2.) de son activité commerciale consistant à sous-louer à des fins d’habitation. Il n’est pas contesté que la société SOCIETE2.) tire profit de cette activité. Au vu des développements qui précèdent, le bail existant entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) est destiné à l’exercice de l’activité commerciale de la société SOCIETE2.), de sorte qu’il est à qualifier de contrat de bail commercial. b) La résiliation du bail  La résiliation unilatérale D’après l’article 1762-7 du même code, « le délai de résiliation du contrat de bail [commercial] ne peut être inférieur à six mois ». Suivant les dispositions de l’article 1762-11 du Code civil, « le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur. Le bailleur peut résilier avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement : 1) aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ; 2) en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ; 3) en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ». Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution fautive. De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre 4 partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive. Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée. Au vu du libellé de l’article 1762-11, alinéa 2 du Code civil, ne prévoyant aucun délai endéans lequel le motif de résiliation doit être indiqué, et eu égard à l’essence de la loi du 3 février 2018, consistant notamment dans la protection du preneur, le tribunal en déduit que la résiliation doit être immédiatement motivée, c’est-à-dire dans le courrier de résiliation. Le fait que le législateur n’a pas prévu de délai endéans lequel le motif de résiliation doit être communiqué au locataire démontre son intention d’obliger le bailleur d’indiquer le motif de résiliation immédiatement dans le courrier de résiliation. Il est constant en cause que par courrier recommandé avec avis de réception du 20 décembre 2022, la société SOCIETE1.) a entendu résilier le contrat de bail conclu entre parties avec effet au 30 avril 2023, sans indiquer un quelconque motif. Le délai de préavis de six mois n’a pas été respecté par la société SOCIETE1.). Il est également constant en cause que la société SOCIETE1.) n’a pas indiqué de motif de résiliation dans le prédit courrier. Au vu des développements qui précèdent, notamment eu égard à l’obligation de motiver la résiliation immédiatement dans le courrier de résiliation, il y a lieu de retenir que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été valablement résilié par courrier du 20 décembre 2022, avec effet au 30 avril 2023, faute pour le bailleur d’av