## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-11-30, n° 3112 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 3112/23 Dossier no. L-BAIL-116/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 30 NOVEMBRE 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Delphine ERNST, avocat, en remplacement de Maître Lynn FRANK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Saïkou DRAME, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23 février 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 23 mars 2023 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 octobre 2023, lors de laquelle Maître Delphine ERNST, en remplacement de Maître Lynn FRANK, se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Saïkou DRAME, en remplacement de Maître Pierre REUTER, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 10 septembre 2019, ayant pris effet au 1er octobre 2019 pour une durée de deux années, bail renouvelable par tacite reconduction à durée indéterminée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un studio sis à LADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 650 euros et d’une avance sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 1.300 euros. Suivant acte notarié de vente et donation du 30 novembre 2022, PERSONNE2.) est devenu propriétaire dudit studio. Le prédit contrat de bail a pris fin au 31 octobre 2022. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 23 février 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes le montant de 5.932,05 euros, décomposé comme suit :  900 euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance, sinon à partir de la mise en demeure, sinon à partir de la requête, et  5.032,05 euros à titre de frais de remise en état, avec les intérêts légaux à partir de la requête, à augmenter de trois points le troisième mois suivant la notification du jugement à intervenir, - voir enjoindre à la partie défenderesse à remettre les clés qui avaient été mises à sa disposition lors de la signature du contrat de bail, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour d’inexécution ; 2 - voir condamner la partie défenderesse à payer aux parties requérantes une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 116/23. PERSONNE3.) sollicite la restitution d’un solde de 400 euros au titre de la garantie locative, après imputation des arriérés de loyer et de charges. Il réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les parties requérantes font valoir que la partie défenderesse n’a pas restitué le studio dans un bon état locatif. La partie défenderesse ne se serait pas présentée au rendez-vous fixé pour l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle n’aurait pas non plus rendu la deuxième clé des lieux loués qui lui a été donnée lors de la signature du contrat de bail et elle n’aurait pas réglé le loyer de 900 euros redû pour le mois d’octobre 2022. Les dégâts affectant les lieux loués seraient les suivants : - les radiateurs seraient sales et devraient être nettoyés ; - l’intégralité des murs et plafonds devraient être lavés avec un produit spécial pour enlever les moisissures qui seraient survenues à cause du refus du locataire d’aérer suffisamment les lieux loués ; - le studio devrait ensuite être repeint pour un montant de 3.602,15 euros ; - les charnières de la porte d’entrée seraient rouillées et devraient être remplacées ; - les ampoules de l’entrée, du salon et de la cuisine devraient être changées ; - dans la cuisine :  le frigo devrait être remplacé pour un montant de 249 euros ;  le plaque-four devrait être remplacé pour un montant de 429 euros et les frais de livraison et d’installation s’élèveraient à 108,90 euros ;  la moustiquaire devrait être remplacée pour un montant de de 643 euros ;  l’armature de la douche serait cassée et devrait être réparée ainsi que le silicone de la douche qui devrait être refait ;  le miroir de la salle de bains devrait être remplacé. Les frais de remise en état se chiffreraient au montant total de 5.032,05 euros. PERSONNE3.) ne conteste pas la créance de loyer et des avances sur charges de 900 euros réclamée pour le mois d’octobre 2022. Il conteste cependant la réalité des dégradations alléguées qui ne seraient aucunement établies. Aucun état des lieux de sortie n’aurait été établi de manière contradictoire et les photos versées en cause seraient contestées en l’absence d’élément permettant de savoir à quelle date elles ont été prises. L’apparition de traces de moisissures ne lui serait pas imputable, mais serait lié à la configuration du studio se trouvant au sous-sol de l’immeuble, à l’absence de fenêtres et de fonctionnement du chauffage. Il aurait mis le deuxième jeu de clés dans la boîte aux lettres du bailleur en date du 31 octobre 2022. Il renvoie aux attestations testimoniales versées en cause. La garantie locative d’un montant de 1.300 euros ne lui aurait jamais été restituée. 3 Les parties requérantes font répliquer que les lieux loués se sont trouvés dans un bon état locatif au début du bail. Il ne serait pas établi que le locataire ait suffisamment aéré les lieux loués. L’état des lieux de sortie serait à considérer comme un commencement de preuve par écrit. Elles sollicitent le rejet des attestations testimoniales pour défaut d’impartialité. D. L’appréciation du Tribunal 1) La demande principale a) La recevabilité La demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. b) Le bien-fondé Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient aux parties requérantes d’établir le bien-fondé de leur demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 10 septembre 2019, ayant pris effet au 1er octobre 2019 pour une durée de deux années, bail renouvelable par tacite reconduction à durée indéterminée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un studio sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 650 euros et d’une avance sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 1.300 euros. Suivant acte notarié de vente et donation du 30 novembre 2022, PERSONNE2.) est devenu propriétaire dudit studio. Il est constant en cause que le prédit contrat de bail a pris fin au 31 octobre 2022.  Les arriérés de loyer et de charges PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir le montant de 900 euros au titre des arriérés de loyer et de charges du mois d’octobre 2022. La demande des parties requérantes est dès lors fondée à concurrence du montant de 900 euros, avec les intérêts légaux à partir du 2 novembre 2022, jour de la mise en demeure, jusqu’à solde. Comme elles ont d’ores et déjà retenu ledit montant sur la garantie locative, elle n’ont pas droit à une augmentation des intérêts légaux de trois points le troisième mois suivant la notification du jugement à intervenir.  Les dégâts locatifs L’article 1728 du code civil oblige le preneur à user de la chose louée en bon père de famille. 4 L’obligation de jouir en bon père de famille comprend plusieurs incidences: le preneur devra entretenir la chose, il devra s’abstenir de la dégrader soit par négligence, soit par un usage anormal et excessif. En vertu de vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. D’après les dispositions de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état. Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le locataire répond donc des dégradations provenant d’un mauvais usage ou d’un manque d’entretien et de surveillance de sa part. Ce dont le preneur est tenu, ce sont les détériorations anormales qu’un homme consciencieux et prudent évite. Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur celle qui résulte d’un vice ou défaut de la chose louée. En usant de la chose d’une manière normale le preneur n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte certaines détériorations. Les principes ci-dessus développés trouvent application pour ce qui concerne les dégradations à proprement parler. Or, l’apparition de moisissures ne saurait être assimilée purement et simplement à une dégradation, à un endommagement de l’objet du bail causé par le locataire. Les causes d’apparition des moisissures sont multiples et peuvent relever tant d’un défaut d’aération de la part du locataire, c’est-à-dire d’un manquement à son obligation d’user des lieux loués en 5 bon père de famille, que d’un vice structurel de l’immeuble, auquel cas intervient l’obligation de garantie du bailleur des vices affectant l’immeuble. En l’espèce, il est constant en cause qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties. Il résulte cependant du contrat de bail conclu par les parties que les lieux loués se sont trouvés da