## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-12-13, n° 3259 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3259/23 L-BAIL-392/23 L-BAIL-413/23 Audience publique du 13 décembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et son épouse 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître Anne-Claire BLONDIN, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse n’étant ni présent ni représenté aux audiences 2 ) PERSONNE4.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 15 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 31 juillet 2023. Par exploit de l'huissier de justice Patrick KURDYBAN du 16 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître le lundi, 3 juillet 2023 à 9.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au présent jugement. A l'appel de la cause aux prédites audiences publiques, Maître Ardavan FATHOLAHZADEH se présenta pour PERSONNE4.) tandis que PERSONNE3.) n’était ni présent ni représenté. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 27 septembre 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée au 20 novembre 2023. Lors de la prédite audience à laquelle les deux rôles furent utilement retenus, Maître Anne-Claire BLONDIN et Maître Ardavan FATHOLAHZADEH furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE3.) n’était ni présent ni représenté. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 15 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater, sinon de voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour entrepôt conclu entre parties le 1er avril 2023 aux torts exclusifs des défendeurs, de s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze jours à partir de la signification du jugement à intervenir, et de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur payer la somme de 1.150 euros à titre d’arriéré de loyer et d’avance sur charges pour le mois de juin 2023, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. Ils demandent encore la condamnation des défendeurs à leur payer une indemnité de procédure de 600 euros sur base de l’article 240 du nouveau code 2 de procédure civile, et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-Bail-392/23 du rôle. Par exploit d’huissier de justice du 16 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait citer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater, sinon de voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour entrepôt conclu entre parties le 1er avril 2023 aux torts exclusifs des défendeurs, de s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze jours à partir de la signification du jugement à intervenir, et de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à leur payer la somme de 1.150 euros à titre d’arriéré de loyer et d’avance sur charges pour le mois de juin 2023, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. Ils demandent encore la condamnation des défendeurs à leur payer une indemnité de procédure de 600 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-Bail-413/23 du rôle. Dans un souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux rôles pour y statuer par un seul et même jugement. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) augmentent leur demande à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges à la somme de (2 x 1.150 =) 2.300 euros pour les mois d’octobre et novembre 2023, en précisant qu’ils ont imputé les paiements effectués par les défendeurs sur la dette de loyer la plus ancienne. Il échet de leur en donner acte. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) exposent que suivant contrat de bail d’habitation conclu en date du 5 décembre 2020, ils auraient donné en location aux défendeurs un appartement au deuxième étage d’un immeuble sis à LADRESSE2.). Au courant du mois de mars 2023 et par courrier de confirmation du 10 avril 2023, les défendeurs les auraient informés de leur volonté de résilier ledit contrat de bail d’habitation avec effet au 30 avril 2023 au plus tard, ce que les requérants auraient accepté, et les défendeurs auraient quitté l’appartement à cette date. Dans le cadre des discussions entre parties à l’époque, les défendeurs auraient demandé à se voir mettre à disposition un local au sein du prédit immeuble aux seules fins de leur permettre d’y entreposer provisoirement leurs effets personnels, ce que les requérants auraient accepté, et les parties auraient à ces fins signé en date du 1er avril 2023 un contrat de bail pour la location d’un entrepôt au rez-de-chaussée et au sous-sol, pour une durée déterminée de deux mois, 3 avec effet au 1er mai 2023, moyennant paiement d’un loyer de 1.000 euros et d’une avance sur charges de 150 euros. Les demandeurs font valoir que les défendeurs occuperaient toujours les lieux loués et leur seraient à l’heure actuelle redevables du paiement des loyers et avances sur charges pour les mois d’octobre et novembre 2023, soit d’une somme de 2.300 euros. Les locataires n’auraient pas non plus payé la garantie locative, et ils ne leur auraient pas non plus remis une copie de l’assurance locative. Il se serait en outre avéré qu’en violation flagrante des stipulations du contrat de bail, les défendeurs utiliseraient les lieux loués à des fins d’habitation. Il s’agirait de manquements graves justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs. PERSONNE4.) soulève l’irrecevabilité de la demande en tant qu’introduite par voie de citation sur base de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, en faisant valoir que les parties seraient toujours liées par le premier contrat de bail d’habitation conclu entre parties en date du 5 décembre 2020, et non pas par un contrat de dépôt. Elle soutient qu’en date du 10 avril 2023, les bailleurs auraient fait signer à ellemême et à PERSONNE3.) la résiliation du bail, mais ils n’auraient pas compris ce qu’ils signaient, et les bailleurs les auraient relogés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, moyennant paiement du même loyer que celui dû pour l’ancien appartement situé au deuxième étage. Quant au fond, PERSONNE4.) conteste être redevable du paiement des arriérés réclamés, au motif qu’elle n’habiterait plus dans les lieux loués, ce qui serait dûment établi par le jugement de divorce du 11 juillet 2023 et par le nouveau contrat de bail d’habitation qu’elle aurait conclu avec PERSONNE5.) à partir du 1er octobre 2023. A titre subsidiaire, elle demande, reconventionnellement, à voir réduire le loyer à de plus justes proportions en raison du trouble apporté à sa jouissance paisible des lieux loués en raison du transfert au sous-sol. PERSONNE4.) demande encore, reconventionnellement, avant toute condamnation au paiement de la somme de 2.300 euros, d’ordonner à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de communiquer aux défendeurs le décompte des charges pour la période du 1er janvier 2021 au 1er novembre 2023. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif qu’elle serait prématurée, tout en précisant que les défendeurs leur seraient redevables d’arriérés de charges d’environ 2.000 euros concernant les deux contrats de bail et qu’ils iraient réclamer le paiement de ces arriérés par voie de requête séparée. 4 PERSONNE3.), régulièrement convoqué à personne, tant en ce qui concerne la requête que la citation, ne comparaît pas, de sorte qu’il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son égard en application de l’article 79, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile. 1. Quant à la recevabilité de la demande principale en tant qu’introduite par voie de citation, respectivement par voie de requête Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (Cour 28 novembre 2001, n° 25.013 du rôle). Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non (Cass. 18 décembre 1997, n°64/97). Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix. La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi. Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3.3. précité du nouveau code de procédure civile sera formée par requête. En vertu de l’article 3.3. du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient ou non la suite d’une convention. Or, l’article 1er 3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, qui définit le champ d’application de celle-ci, dispose qu’elle ne s’applique pas aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement. Un entrepôt, donné en location indépendamment de tout logement servant à des fins d’habitation, ne tombe dès lors pas sous le champ d’application de cette loi. Il y a partant lieu de déterminer si les parties sont liées par un contrat de bail d’habitation, auquel cas la demande introduite par voie de citation est à déclarer irrecevable, ou si elles sont, au contraire, liées par un contrat de bail portant sur la location d’un entrepôt, auquel cas la demande introduite par voie de requête est à déclarer irrecevable. 5 Il résulte des pièces versées en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 5 décembre 2020 pour une durée de deux ans, ayant pris effet le 1er janvier 2021 (la date du 1er janvier 2020 stipulée au contrat constituant une erreur matérielle), renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros, et d’une avance sur charges locatives d’un montant de 200 euros par mois, payables d’avance le