Voici le commentaire de la décision rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 15 décembre 2023, rédigé pour la revue *Korpus*. *** Par un jugement rigoureux, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle la primauté de la force obligatoire du contrat face aux velléités d’annulation fondées sur l’insanité d’esprit et la vente de la chose d’autrui. En l’espèce, des vendeurs tentaient de s’extraire d’un compromis de vente immobilière en invoquant l’altération des facultés mentales du conjoint, consécutive à un accident vasculaire cérébral. Le Tribunal rejette ce moyen en soulignant que la preuve de l’insanité d’esprit au sens de l’article 489 du Code civil, dont la charge incombe au demandeur en nullité, doit établir une abolition du discernement concomitante à l’acte critiqué. L’incohérence du comportement des vendeurs, ayant régularisé d’autres actes durant la même période, fragilise ici la présomption d’insanité. Par ailleurs, le litige soulève la problématique de l’objet du contrat lorsqu’une fraction de l’immeuble vendu appartient à un tiers intervenant. Si la vente de la chose d’autrui est sanctionnée par la nullité, la renonciation des acquéreurs à la portion litigieuse et la détermination précise des parcelles cadastrales constituent des enjeux cruciaux pour la survie de la convention. Cette décision illustre la sévérité des juges du fond quant à l’admission des vices du consentement dans les transactions immobilières complexes. ## I. Faits et procédure Le 31 août 2018, les époux PERSONNE1-2 (acquéreurs) et les époux PERSONNE3-4 (vendeurs) concluent un compromis de vente portant sur une maison d’habitation et des étables sises à ADRESSE4, pour un montant de 400 000 euros. Le bien est identifié sous le numéro cadastral NUMERO1, d’une contenance de 8a 80ca. À la suite du refus des vendeurs de réitérer l’acte par-devant notaire, les acquéreurs introduisent une action en exécution forcée, subsidiairement en résolution du contrat aux torts des vendeurs avec application de la clause pénale. En défense, les vendeurs soulèvent la nullité du compromis pour erreur, dol et, principalement, pour insanité d’esprit du mari (PERSONNE6), lequel avait subi un accident vasculaire cérébral (AVC) suivi d’un coma artificiel quelques mois avant la signature. Le fils des vendeurs (PERSONNE5) intervient volontairement à l’instance, arguant que le compromis porte en partie sur une bande de terrain (« annexe 1 ») lui appartenant en vertu d’une donation de 2012, et que la vente compromettrait son exploitation agricole (violation de la loi sur le bail à ferme). Deux jugements interlocutoires (5 février 2021 et 20 mai 2022) ont ordonné la production de pièces cadastrales et déclaré recevable l’intervention du fils. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal est saisi de deux questions juridiques majeures : 1. **L’insanité d’esprit (Art. 489 C. civ.) :** L’état de santé du vendeur, marqué par un AVC et une hospitalisation prolongée, était-il de nature à abolir son discernement au moment de la signature du compromis ? 2. **La vente de la chose d’autrui (Art. 1599 C. civ.) :** L’inclusion dans l’objet de la vente d’une parcelle appartenant au fils des vendeurs entraîne-t-elle la nullité intégrale du compromis ? **Sur l’insanité d’esprit :** Le Tribunal rappelle que la lucidité est présumée. La charge de la preuve incombe aux vendeurs qui doivent démontrer un trouble mental « assez grave pour supprimer la faculté de discernement ». En l’espèce, les juges relèvent que : - Les certificats médicaux produits, bien qu’attestant d’un AVC