## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-12-19, n° 3325 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3325/23 du 19.12.2023 Dossiers nos L-BAIL-7/22 et L-BAIL-275/23 Audience publique du dix-neuf décembre deux mille vingt-trois ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre I) (rôle n° L-BAIL-7/22) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie demanderesse, comparant par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg ; et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., 2 / 27 établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie défenderesse, comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. II) (rôle n° L-BAIL-275/23) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie demanderesse, comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ; et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie défenderesse, comparant par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg. Faits Une première affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 10 janvier 2022 et enrôlée sous le numéro L-BAIL-7/22. Sur convocations émanant du greffe, cette affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 11 février 2022 à 9 heures, salle JP 0.02. Après trois remises, l’affaire fut mise au rôle général à l’audience publique du mardi, 20 septembre 2022 à 9 heures, salle JP 0.15. 3 / 27 Comme suite à la demande de Maître Gérard SCHANK du 22 septembre 2022, l’affaire fut reproduite à l’audience publique du vendredi, 9 décembre 2022 à 9 heures, salle JP 0.02. Après quatre remises, elle fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 19 septembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15, ensemble une deuxième affaire qui, elle, fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 4 mai 2023, enrôlée sous le numéro LBAIL-275/23 et appelée une première fois à l’audience publique du mardi, 6 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse dans le rôle n° L-BAIL-7/22 ainsi que partie défenderesse dans le rôle n° L-BAIL-275/23, PERSONNE1.), comparut par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse dans le rôle n° L-BAIL-7/22 ainsi que partie demanderesse dans le rôle n° L-BAIL-275/23, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., comparut par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour. Après avoir entendu les mandataires des parties en leurs explications et conclusions, le tribunal refixa les affaires pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 21 novembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle elles furent utilement retenues. La partie demanderesse dans le rôle n° L-BAIL-7/22 ainsi que partie défenderesse dans le rôle n° L-BAIL-275/23, PERSONNE1.), recomparut par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse dans le rôle n° L-BAIL-7/22 ainsi que partie demanderesse dans le rôle n° L-BAIL-275/23, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., recomparut par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 10 janvier 2022, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. (ci-après la société « SOCIETE1.) ») devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour l’entendre condamner en ce qui concerne les travaux : - principalement aux travaux prévus à l’article 2 du contrat de bail du 31 octobre 2010, sous huit jours à compter du jugement à intervenir, sous peine 4 / 27 d’une astreinte de 1.000.- euros par jour de retard, sinon à se voir autoriser à réaliser ou de faire réaliser les travaux en question aux frais de la partie défenderesse, lesdits frais étant à dire récupérables et remboursables sur simple présentation des factures des entreprises y employées, sans mise en demeure ou autre formalité ; et - subsidiairement à lui payer une indemnité correspondant à la différence entre l’indemnité d’occupation réglée et celle correspondant à la valeur locative effective de l’immeuble pour la période du 25 juin 2020, jour de la résiliation du bail, jusqu’à la date du jugement à intervenir, évaluée à 102.000.- euros ou à tout autre montant même supérieur à déterminer ex aequo et bono par le tribunal ou sinon à dires d’expert. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, PERSONNE1.) sollicite : - principalement la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 9.000.- euros à titre d’indemnité d’occupation hors charges et taxes, pour les mois de novembre 2021, décembre 2021 et janvier 2022, sous réserve des indemnités d’occupation à échoir, jusqu’au jugement à intervenir, le tout avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; et - subsidiairement la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 4.587,67.- euros à titre d’indemnité d’occupation hors charges et taxes pour les mois de novembre 2021, décembre 2021 et janvier 2022, sous réserve des indemnités d’occupation à échoir pour les mois à venir jusqu’au jugement, le tout avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, sinon à compter de la date du jugement à intervenir, jusqu’à solde. En tout état de cause, PERSONNE1.) demande de voir condamner la partie défenderesse au déguerpissement. Finalement, elle réclame l’exécution provisoire du jugement à intervenir, une indemnité de procédure de 2.000.- euros ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. Cette requête a été enregistrée sous le numéro 7/22. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 mai 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 2.293,85.- euros, sinon à 4.587,69.- euros ; 5 / 27 - voir constater qu’elle s’est acquittée des indemnités d’occupation pour la période de septembre 2021 à avril 2022 ; - voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation redue pour le mois de mai 2022 à 887,94.- euros, sinon à 1.775,88.- euros ; - voir constater que le paiement d’un montant de 14.910.- euros a indûment eu lieu « sous la contrainte à titre de soi-disant arriérés d’indemnités d’occupation » et partant de condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de 14.910.- euros, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, sinon à compter de la date du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; - voir condamner PERSONNE1.) à lui restituer la totalité, sinon la moitié des loyers payés pour les mois de mars à mai 2020, soit pendant la crise sanitaire, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, sinon à compter de la date du jugement à intervenir, jusqu’à solde. En tout état de cause, la société SOCIETE1.) demande de voir condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, sinon d’instaurer un partage largement favorable en sa faveur, ainsi qu’une indemnité de procédure de 5.000.euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Cette requête a été enregistrée sous le numéro 275/23. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de faire droit aux demandes de jonction des deux rôles pour statuer par un seul et même jugement. I) Moyens et demandes des parties PERSONNE1.) expose avoir résilié le contrat de bail conclu entre les parties avec effet immédiat par courrier recommandé du 25 juin 2020. Par jugement du Tribunal de paix de et à Luxembourg du 3 février 2021, cette résiliation a été déclarée justifiée et la partie défenderesse a été condamnée au déguerpissement. Cette décision a été confirmée par un jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg en date du 26 octobre 2021, tout en reportant le délai au déguerpissement à six mois à compter de la signification du jugement. Le jugement ayant été signifié le 11 novembre 2021, la partie défenderesse serait au jour du dépôt de la requête occupante sans droit ni titre. Par conséquent, la partie défenderesse serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant devrait être basé, non pas sur le montant du loyer, mais sur la valeur locative réelle du bien occupé. La requérante évalue la valeur locative en l’espèce à 9.000.- euros hors charges et taxes par mois, sinon au 6 / 27 montant de l’ancien loyer indexé, soit au montant de 4.587,67.- euros hors charges et taxes. La partie défenderesse serait cependant restée en défaut de régler l’indemnité d’occupation pour les mois de novembre 2021, décembre 2021 et janvier 2022. PERSONNE1.) conclut dès lors principalement à la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 9.000.- euros hors charges et taxes. A titre subsidiaire, la partie requérante sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 4.587,67.- euros hors charges et taxes. En outre, PERSONNE1.) reproche à la partie défenderesse d’avoir omis de procéder aux travaux de rénovation auxquels cette dernière se serait engagée aux termes du contrat de bail. Ainsi, l’article 2 du contrat de bail conclu entre les parties en date du 31 octobre 2010 portant sur un immeuble sis à L-ADRESSE3.), dispose : « Le présent bail est consenti et accepté pour la période du 01 décembre 2010 au 30 novembre 2022. Le locataire s’engage à remettre en état le 4ème étage des lieux loués et la partie arrière de la maison (étage 02 et 03 comprenant notamment isolation du toit, remise en état des lieux). Le locataire s’engage également à prendre en charge tous frais généralement quelconques concernant l’entretien des parties loués prédécrites ». Le 24 avril 2019, PERSONNE1.) aurait chargé le bureau d’expertise PERSONNE2.) de procéder à une « évaluation immobilière de l’immeuble loué ». L’expert aurait, dans son rapport du 26 juin 2019, conclu que les étages 2, 3 et 4 nécessiteraient une rénovation « pour correspondre aux besoins de nos jours. Dans les dernières années, aucune rénovation n’a été faite aux étages en question » et que l’immeuble se trouverait « dans un état d’entretien général moyen à mauvais ». La partie requérante estime « que la charpente présente des traces d’infiltrations d’eau de pluie, que l’enduit des murs s’effrite et/ou se détache par endroits et que l’isolation du toit est de fortune, réalisée à l’aide de simples bâches en plastique ». Le non-respect de cette obligation contractuelle serait d’autant plus grave que le loyer fixé entre parties aurait été particulièrement faib