## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-12-20, n° 3348 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3348/23 L-BAIL-366/23 Audience publique du 20 décembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.), société à responsabilité limitée simplifiée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse représentée par la société SOREL AVOCAT SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-1212 LUXEMBOURG, 14A, rue des Bains, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250783, inscrite au barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse comparant par Maître Sarah MOINEAUX, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 31 juillet 2023. Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) comparut en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 octobre 2023, puis refixée au 4 décembre 2023. Lors de la dernière audience, Maître Karim SOREL, en représentation de la société SOREL AVOCAT SARL, et Maître Sarah MOINEAUX, se présentant pour PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 6 juin 2023, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir constater la résiliation du bail avec effet au 31 août 2020, sinon de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs du défendeur, de s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine de la notification du jugement à intervenir, et de s’entendre condamner à lui payer, principalement, la somme de 1.420 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet et août 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 710 euros par mois à partir du 1er septembre 2022 jusqu’au déguerpissement, et, subsidiairement, la somme de 8.520 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet 2022 à juin 2023. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande à titre d’arriérés de loyers, sinon à titre d’indemnité d’occupation, pour les mois d’août à décembre 2023, à la somme de (18 x 710=) 12.780 euros (étant précisé que 2 dans son décompte, elle a erronément compté le mois d’août 2023 deux fois), compte tenu du paiement d’une somme de (3 x 710 =) 2.130 euros effectué entretemps par le défendeur. La société SOCIETE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 25 novembre 2020, pour une durée d’un (1) an, renouvelé pour une durée indéterminée, ayant pris effet le 1er décembre 2020, elle a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée NUMERO2.) 81N.01 dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 650 euros, augmenté à partir du 1er mars 2022 au montant de 680 euros, et d’une avance sur charges de 30 euros par mois, payables le premier de chaque mois. En violation de ses obligations de locataire, le défendeur aurait non seulement omis de régler le loyer pour le premier du mois, mais il n’aurait en outre pas du tout réglé les loyers des mois de mai et juin 2022, de sorte qu’elle aurait procédé à la résiliation du contrat de bail par courrier du 28 juin 2022 avec effet au 31 août 2022, mais le défendeur refuserait de libérer le logement. Compte tenu des manquements graves du défendeur, il y aurait dès lors lieu de constater que le bail a valablement été résilié au 31 août 2022, d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.), et de condamner le défendeur à lui payer la somme de (18 x 710 =) 12.780 euros à titre d’arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation pour les mois d’août 2022 à décembre 2023 (le mois d’août étant réclamé deux fois). A titre subsidiaire, il y aurait lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) étant donné que le défendeur n’aurait plus effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2022 tout en continuant d’occuper les lieux, d’ordonner son déguerpissement, et de le condamner à lui payer la somme de (18 x 710 =) 12.780 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois d’août 2022 à décembre 2023 (le mois d’août étant réclamé deux fois). PERSONNE1.) demande à voir débouter la requérante de tous les chefs de sa demande. Il fait valoir que le logement pris en location serait insalubre depuis deux ans, à savoir qu’il n’y aurait plus de chauffage et plus d’eau chaude, ce qui serait dûment établi par l’attestation testimoniale établie par l’assistant social PERSONNE2.), de sorte qu’il pourrait utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer, et que, partant, ni la demande à titre d’arriérés de loyers ni celle tendant à voir constater la résiliation du bail avec effet au 31 août 2022, sinon à voir prononcer la résiliation du contrat de bail à ses torts pour non-paiement du loyer aux échéances, ne seraient justifiées. A titre subsidiaire, le défendeur sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement plus long, en soutenant qu’il serait sur la liste d’attente pour un logement social, mais que ce serait compliqué. La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. 3 Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 25 novembre 2020, pour une durée d’un (1) an, ayant pris effet le 1er décembre 2020, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 650 euros, augmenté à partir du 1er mars 2022 au montant de 680 euros, et d’une avance sur charges de 30 euros par mois, payables le premier de chaque mois. Il n’est pas non plus contesté qu’à l’arrivée du terme contractuel, le bail a été prorogé pour une durée indéterminée. Il résulte ensuite des pièces versées en cause par la requérante, que par courrier recommandé du 28 juin 2022 elle a procédé à la résiliation unilatérale du contrat de bail moyennant respect d’un préavis de deux mois avec effet au 31 août 2022, en se prévalant de plusieurs retards de paiement du loyer en dépit de plusieurs relances, et du non-paiement du loyer des mois de mai et de juin 2022. Il convient de rappeler que le contrat de bail d’habitation à durée indéterminée, tel le cas en l’espèce, peut à tout moment être résilié par l’une des parties en respectant un délai de préavis de trois mois, et que cette résiliation unilatérale n’est pas liée à des manquements graves reprochés à l’autre partie et rendant impossible la poursuite des relations contractuelles. Et conformément à l’article 1741 du code civil qui n’est qu’une application en matière de bail de la règle de l’article 1184 du même code, si l’une des parties au contrat de bail ne satisfait pas à une ou plusieurs de ses obligations contractuelles, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail aux torts exclusifs de l’autre partie, et, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts, respectivement de procéder à la résiliation unilatérale du bail, sans intervention initiale du juge. La résiliation unilatérale n’échappe cependant pas complétement au contrôle du juge. Il lui appartient, en effet, en cas de contestation, d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances. Le motif grave existe au cas où la continuation entraîne pour le bailleur un préjudice plus grand que celui causé au locataire par la cessation du bail, et il s’apprécie au moment de la résiliation unilatérale. Lorsque le juge estime que le motif grave invoqué est fondé, il déclarera la résiliation unilatérale valable et justifiée, et dans le cas contraire, il la déclarera abusive et irrégulière. 4 Au cas où la rupture est fautive, la responsabilité de son auteur est engagée. L’auteur d’une rupture unilatérale irrégulière du contrat s’expose à réparer le préjudice causé au cocontractant par cette résolution abusive. Or, le contrat, même irrégulièrement résolu, se trouve définitivement anéanti. (TAL 14e, 11 janvier 2023, numéro TAL-2022-01421 du rôle) Comme en l’espèce, seul un préavis de deux mois n’a été accordé au locataire, la requérante doit justifier de l’existence d’un motif grave au moment de la résiliation. Il est constant en cause qu’au moment de la résiliation unilatérale du bail par le bailleur, les loyers des mois de mai et de juin 2022 restaient en souffrance. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Le bailleur, de son côté, est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail. L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente. L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que l'autre partie ne s'est pas elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire. L'exception d'inexécution est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, et elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. Ainsi, le preneur ne doit user de ce moyen de se faire justice à soi-même que s'il n'a pas à sa disposition d’autres moyens pour arriver à ses fins. Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifi