## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-12-20, n° 3350 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120314/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3350/23 L-BAIL-358/23 Audience publique du 20 décembre 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître James JUNKER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE2.), et 2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant par Maître Guillaume MARY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 mai 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 24 juillet 2023. Lors de la prédite audience, Maître Guillaume MARY se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 octobre 2023, puis refixée au 4 décembre 2023. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître James JUNKER et Maître Guillaume MARY furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 31 mai 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer la somme de 16.639,73 euros à titre d’arriérés de loyer et de charges et à titre d’indemnisation pour frais de remise en état, avec les intérêts légaux à partir du 19 décembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, avec majoration du taux de l’intérêt légal de trois points trois mois après la notification du jugement à intervenir. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et il demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 15 mai 2019, ayant pris effet le 1er juin 2019, il aurait donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un duplex de luxe sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.080 euros et d’une avance sur charges de 440 euros par mois, et moyennant versement d’une garantie locative de 6.000 euros. Le bail aurait pris fin le 30 septembre 2022. A la sortie des locataires, le duplex aurait présenté de nombreuses dégradations, à savoir : - les coins de murs auraient été endommagés à de nombreux endroits, et il y aurait eu des traces de mains partout sur les murs, de sorte qu’il aurait été contraint de procéder à la réfection des coins de murs et à la remise en peinture de tout l’appartement, 2 - le parquet aurait été rayé à de nombreux endroits, même la couleur aurait changé par endroits, nécessitant partant une remise en état, les lieux n’auraient pas été nettoyés, de sorte qu’il aurait également dû faire procéder au nettoyage de l’appartement. Ces travaux de remise en état auraient été réalisés en octobre 2022 par l’intermédiaire de la société SOCIETE1.) SARL et s’élèveraient suivant facture du 9 janvier 2023 à la somme totale de 16.412,69 euros hors TVA, soit 19.038,72 euros TTC, y compris les frais de coordination des travaux de la société SOCIETE1.) SARL. PERSONNE1.) fait valoir qu’il s’agit d’un logement de luxe, tel que stipulé à l’article 3 du contrat de bail, qu’il résulterait de l’article 6 du contrat de bail que lors de l’entrée des défendeurs dans les lieux loués, le duplex était en excellent état, et que le même article contiendrait des stipulations spécifiques concernant l’obligation de restitution, à savoir qu’il stipulerait l’obligation pour les locataires de le rendre dans le même état et de supporter les coûts d’une remise en peinture, de sorte que l’article 1754 du code civil ne serait pas applicable. La réalité et l’étendue des dégradations seraient établies tant par les photos annexées à l’état des lieux de sortie que par l’attestation testimoniale d’PERSONNE4.), l’agent immobilier mandatée pour procéder à l’établissement de l’état des lieux de sortie, qui prouveraient indubitablement que ces dégradations excèdent l’usure normale, et qu’il appartiendrait partant aux locataires de supporter les frais de remise en état afférents. PERSONNE1.) soutient encore que les locataires n’auraient pas réglé le loyer du mois de septembre 2022 s’élevant à une somme de 3.080 euros. Les défendeurs lui resteraient en outre redevables d’une somme de 40,48 euros à titre d’arriérés de charges pour l’année 2020 et d’une somme de 480,53 euros à titre d’arriérés de charges pour l’année 2022. Après déduction de la garantie locative de 6.000 euros versée par les locataires et retenue par lui, il y aurait partant lieu de condamner les défendeurs à lui payer la somme de (19.038,72 + 3.080 + 40,48 + 480,53 – 6.000 =) 16.639,73 euros. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir débouter le requérant de tous les chefs de sa demande, et ils demandent, reconventionnellement, à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de (4 x 598,68 =) 2.394,72 euros à titre de remboursement des frais de syndic indument mis en compte à titre de charges pour les années 2019 à 2022, sur base de la répétition de l’indu, sinon sur base de la responsabilité contractuelle, sinon sur base de l’enrichissement sans cause. A titre subsidiaire, ils demandent à voir ordonner la compensation des sommes éventuellement redues par eux avec la garantie locative versée au bailleur de 6.000 euros. 3 Les défendeurs sollicitent encore la condamnation du requérant à leur payer une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’une somme de 2.320 euros à titre de dédommagement pour les frais et honoraires d’avocat exposés. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent en premier lieu le bien-fondé de la demande à titre de frais de remise en état. Ils font valoir que le contrat de bail ne stipulerait pas que les lieux loués étaient en parfait état, mais uniquement qu’ils étaient en excellent état. L’article 6 alinéa 2 et l’article 9 du contrat de bail limiteraient ensuite l’obligation de remise en état des locataires aux seuls dégâts causés par négligence ou par inadvertance, à savoir qu’il n’existerait pas d’obligation générale de remise en état à leur charge. Or, l’état des lieux de sortie contradictoire établi entre parties en date du 30 septembre 2022 ne ferait pas mention de dégâts excédant l’usure normale. Il se bornerait en effet à renvoyer aux photos des lieux annexées à l’état des lieux pour documenter les dégâts, et ces photos ne documenteraient aucun dégât flagrant qui excéderait l’usure normale compte tenu de la durée du bail de trois ans et demi. Cet état des lieux lierait les parties et, conformément à l’article 1341 du code civil, il ne serait pas permis de prouver outre cet écrit par témoins, de sorte que l’attestation testimoniale établie par PERSONNE4.) et versée en cause par le requérant serait à déclarer irrecevable. Cette attestation testimoniale serait encore à déclarer irrecevable puisque le témoin serait le mandataire de PERSONNE1.) et ne serait partant pas un témoin neutre. A défaut pour PERSONNE1.) de rapporter la preuve de l’existence de dégâts excédant l’usure normale, sa demande en indemnisation pour frais de remise en état serait à déclarer non fondée. A titre subsidiaire, le requérant serait encore à débouter de cette demande, au motif qu’il appartiendrait au bailleur de minimiser son préjudice et de mettre le locataire en mesure de remédier aux dégâts, ce que le requérant n’aurait pas fait en l’espèce. A titre plus subsidiaire, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent le montant réclamé, en faisant valoir : (i) (ii) (iii) (iv) que la facture de la société SOCIETE1.) SARL serait pharaonique, tout en donnant à considérer que PERSONNE1.) serait associé de la société SOCIETE1.) SARL, que PERSONNE1.) ne verserait pas de preuve de paiement de ladite facture, que suivant devis estimatif qu’ils auraient eux-mêmes fait établir, le coût de la remise en état ne se chiffrerait qu’à 3.000 euros, qu’ils auraient fait procéder au nettoyage des lieux loués, ce qui serait prouvé par les factures de la société SOCIETE2.) du 28 septembre 2022. 4 A l’appui de leur demande reconventionnelle à titre de remboursement des frais de syndic indument mis en compte à titre de charges, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir que le logement loué ne se trouverait pas dans un immeuble en copropriété, mais que PERSONNE1.) serait propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, ce qui serait établi par l’extrait cadastral versé en cause, de sorte que le recours à un syndic ne serait pas obligatoire et que le bailleur ne pourrait partant pas leur refacturer les frais y relatifs. Concernant leur demande en indemnisation pour frais et honoraires d’avocat exposés, les défendeurs soutiennent qu’ils auraient voulu s’arranger amiablement, mais qu’un tel arrangement n’aurait pas été possible puisque le requérant aurait insisté sur le versement d’une somme minimale de 10.000 euros, ce qui serait totalement exagéré. PERSONNE1.) réplique que l’état des lieux de sortie serait contradictoire et lierait donc les défendeurs en ce qu’il renvoie pour le descriptif des dégâts aux photos y annexées. Il s’oppose ensuite au rejet de l’attestation testimoniale établie par PERSONNE4.), au motif que c’est elle qui a procédé à l’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire en sa qualité de salariée de l’agence immobilière, de sorte qu’il s’agirait d’un témoin neutre et qu’elle pourrait parfaitement attester de l’état des lieux à la sortie des locataires. Cette attestation établirait encore que les locataires contestaient tout et qu’ils n’auraient partant jamais procédé à la remise en état des lieux loués, de sorte qu’ils ne pourraient actuellement pas se prévaloir utilement du fait que le requérant ait fait procéder aux travaux de remise en état par des entreprises tierces. Il serait encore normal qu’il ait fait appel à la société SOCIETE1.) SARL pour la coordination de ces travaux puisqu’il en serait le co-gérant, et il rappelle que la facturation de celle-ci repose sur les factures émises par les entreprises tierces qui ont effectué ces travaux. Le requérant rappelle en outre qu’il serait indifférent de savoir si la facture de la société SOCIETE1.) SARL a été payée, étant donné qu’il rapporterait la preuve de la commande de ces travaux, et qu’en tout état de cause les locataires seraient tenus à la réparation du préjudice causé par les dégâts locatifs au bailleur. Il conteste enfin la pertinence du devis versé en cause par la partie adverse qui ne prévoirait qu’un rafistolage, et non pas une remise en état en bonne et due forme. PERSONNE1.) demande ensuite au tribunal de déclarer non fondée la demande reconventionnelle des défendeurs, en contestant qu’il soit le propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, et en faisant valoir qu’il existerait un syndic qui gérerait la copropriété, et qu’il n’aurait refacturé aux locataires que les frais de gérance technique et non pas les frais de gérance administrative. A titre subsidiaire, il conteste le montant réclamé, en faisant valoir qu’il appartiendrait aux défendeurs de rapporter la preuve des montants effectivement 5 mis en compte pour les différentes années et qu’ils ne pourraient partant pas se contenter de réclamer pour toutes les années le montant mis en compte dans le décompte de 2022. Les