La clause pénale insérée dans les conditions générales d'un bail commercial ne peut produire ses effets que si la résolution du bail a effectivement été demandée et prononcée pour non-paiement des loyers : à défaut d'une telle résolution, le bailleur ne saurait réclamer les dommages et intérêts forfaitaires qu'elle prévoit. Par ce jugement du 4 janvier 2024, la justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, rappelle en outre que la faillite du preneur ne met pas fin au contrat de bail et qu'elle n'emporte pas, par elle-même, résiliation. Le tribunal qualifie la restitution des clés, intervenue plusieurs mois après le prononcé de la faillite, de résiliation amiable du bail, dès lors qu'aucun autre élément probant ne permettait de retenir une faute du locataire. La décision articule ainsi l'exigence de la mise en œuvre effective de la sanction contractuelle avec la distinction entre résiliation amiable et résolution pour faute, et écarte la demande en paiement de six mois de loyers. Elle s'inscrit dans le contrôle classique du juge sur l'application des clauses pénales, dont le déclenchement suppose la réalisation des conditions prévues par le contrat. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial signé le 27 mars 2014, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a donné à bail à la SOCIETE2.) un complexe immobilier sis à L-ADRESSE3.), à compter du 1er avril 2014, pour une durée initiale de trois ans. Le loyer, hors TVA, s'élevait à 4.800 € et était indexé. L'article 9 du contrat stipulait que les conditions générales, annexées au bail, étaient expressément acceptées par les parties. Deux avenants ont été conclus : le premier, le 24 mai 2016, prolongeait la durée du bail jusqu'au 31 mars 2020, toutes les autres conditions demeurant inchangées ; le second, le 12 septembre 2017, concernait la personne du gérant du preneur et la caution. Le 29 mai 2019, en cours de bail, la SOCIETE2.) fut déclarée en faillite, et Maître PERSONNE1.) nommé curateur. Le bailleur produisit une déclaration de créance de 47.790,75 €, comprenant, d'une part, 12.355,59 € d'arriérés de loyers pour la période de novembre 2018 à mai 2019 (déduction faite de la garantie locative) et, d'autre part, 35.435,16 € à titre de dommages et intérêts fondés sur l'article 8.C des conditions générales. Le curateur admit la créance locative, mais contesta la somme litigieuse. Par jugement du Tribunal d'arrondissement de Diekirch du 19 octobre 2022, la créance fut admise pour 259 € et la contestation relative aux dommages et intérêts renvoyée devant le juge de paix compétent en matière de bail à loyer. Saisie par requête du 9 décembre 2022, la justice de paix fut appelée à statuer après des débats tenus les 12 octobre et 23 novembre 2023, le prononcé intervenant le 4 janvier 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question posée était de savoir si le bailleur pouvait réclamer, en application de la clause pénale stipulée à l'article 8.C des conditions générales, six mois de loyer à titre de dommages et intérêts, alors que le bail n'avait pas été résolu pour non-paiement des loyers et que les lieux avaient été restitués après la faillite du preneur. **Motifs.** Le tribunal relève d'abord que la faillite ne met pas fin au contrat de bail, les lieux ayant continué d'être occupés après le jugement déclaratif et les clés ayant été rendues le 29 novembre 2019. Il observe ensuite que le bailleur disposait de deux voies : se prévaloir de la clause 8.A relative à la faillite du locataire, qui lui permettait de résilier immédiatement le bail, ou demander la résolution pour non-paiement sur le fondement de l'article 8.C. Or il n'a été établi ni que la première ait été mise en œuvre, ni que la seconde ait été demandée. Le tribunal en déduit que le bail a été résilié d'un commun accord des parties par la remise des clés, faute de tout autre élément probant. Dès lors, en l'absence de résiliation pour faute du locataire, la condition d'application de la clause pénale n'était pas remplie, et le bailleur ne pouvait prétendre à l'allocation des dommages et intérêts forfaitaires. La demande fut déclarée non fondée, les frais restant à la charge de la demanderesse. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt pratique certain. Elle rappelle, en premier lieu, que la clause pénale n'est pas un droit autonome que le créancier pourrait invoquer indépendamment des conditions de son déclenchement : la stipulation de six mois de loyers à tit