Le présent jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, rendu le 5 janvier 2024 (n° TAL-2023-04575), apporte un éclairage précis sur les conditions de la résiliation d'un bail d'habitation pour motif de travaux de réfection. Le tribunal réaffirme que, sous l'empire de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, la nécessité de travaux importants peut constituer un « motif grave et légitime » de résiliation, à condition que le bailleur en établisse la nécessité, la réalité et l'envergure, de manière telle qu'elles excluent le maintien du preneur dans les lieux. Le juge consacre une appréciation souple de la charge de la preuve, qui ne doit pas être interprétée « avec la dernière rigueur », et écarte l'exigence d'un délabrement avancé. Il confirme par ailleurs que l'acquéreur d'un immeuble occupé, ayant reçu information des baux lors de la vente, ne peut invoquer l'inopposabilité des stipulations contractuelles, en particulier de la clause de reconduction annuelle, dont la portée est ainsi précisée. Le dispositif fixe la sortie du preneur au 1er avril 2023, date d'effet de la résiliation retenue. ## I. Faits et procédure La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a acquis, par acte notarié du 10 mars 2022, un appartement sis à L-ADRESSE2.), occupé par PERSONNE1.). Par courrier recommandé du 7 juin 2022, son mandataire a résilié le bail en invoquant l'état de vétusté avancée de l'immeuble et la nécessité de le rénover « du fond en comble », avec effet au 15 décembre 2022, la locataire étant présentée comme soumise à un bail oral à durée indéterminée, faute de bail écrit porté à la connaissance de la bailleresse. Saisi par requête déposée le 16 janvier 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a par jugement du 28 avril 2023 dit que le bail n'avait pas été valablement résilié, débouté la demanderesse de ses prétentions tendant au déguerpissement, et laissé les frais à sa charge. Par exploit d'huissier du 30 mai 2023, SOCIETE1.) a interjeté appel. Elle sollicitait la réformation du jugement, la constatation de la résiliation valable, le déguerpissement de l'intimée dans la huitaine, ainsi que des indemnités de procédure. PERSONNE1.) concluait à la confirmation, subsidiairement à l'octroi d'un délai de déguerpissement d'au moins quatre mois. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La juridiction d'appel devait résoudre trois questions : le motif de résiliation tiré des travaux était-il fondé et distinct d'un motif de besoin personnel ; la durée contractuelle du bail était-elle opposable à la nouvelle propriétaire ; et quelle était la date d'effet de la résiliation. Sur le premier point, le tribunal écarte le moyen tiré de l'hybridation des motifs. Si le courrier cite intégralement l'article 12 de la loi de 2006, y compris les dispositions relatives au besoin personnel, il ne se prévaut à aucun moment d'un tel besoin et se réfère exclusivement à la nécessité de travaux d'envergure rendant impossible le maintien de la locataire. Sur le bien-fondé du motif, le tribunal rappelle que la prorogation légale du bail cesse notamment lorsque le bailleur établit « d'autres motifs graves et légitimes ». Il reprend la jurisprudence selon laquelle le bailleur doit démontrer la nécessité et la réalité des travaux, ainsi que leur envergure excluant le maintien dans les lieux, sans que le juge ait à comparer les intérêts respectifs des parties. Il souligne que la charge de la preuve ne s'apprécie pas avec une rigueur excessive, que la résiliation peut être justifiée par un devis ou, à défaut, par l'état général de l'immeuble laissant présumer des travaux substantiels, et qu'un délabrement avancé n'est pas requis, le bailleur étant en droit d'apporter une plus-value à son bien. Il relève enfin que l'acceptation par le locataire des inconvénients des travaux ne peut être retenue que si le maintien dans les lieux est objectivement possible. En l'espèce, les photographies non contestées, décrivant des moisissures et un état insalubre, et le devis de rénovation complète suffisent à établir le motif, rendant inutile l'offre de preuve par témoin. Sur l'opposabilité des stipulations contractuelles, le tribunal relève que l'acte de vente mentionnait expressément l'occupation du bien et que l'acquéreur avait déclaré avoir reçu toutes les informations à cet égard.