Dans un arrêt du 9 janvier 2024, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre siégeant en matière commerciale, précise les contours de la clause pénale stipulée dans un compromis de vente immobilier assorti de conditions suspensives. Elle juge que le défaut de production, dans le délai contractuel, de l'accord ou du refus de crédit bancaire constitue en lui-même une inexécution déclenchant la clause pénale, sans qu'il soit nécessaire pour le vendeur de démontrer en outre le refus de l'acquéreur de réitérer la vente par-devant notaire. Elle rappelle que la suspension de l'effet translatif attaché à la condition suspensive n'emporte pas suspension des obligations contractuelles accessoires, lesquelles demeurent exigibles. La Cour confirme ainsi l'application de la clause pénale de 10 % du prix, tout en réformant le jugement de première instance sur un point : elle écarte la majoration de trois points du taux d'intérêt légal, au motif que la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement ne l'applique pas aux créances issues de transactions commerciales. L'arrêt présente un intérêt pratique certain en matière de rédaction et d'exécution des avant-contrats immobiliers. ## I. Faits et procédure Par deux compromis de vente conclus le 22 décembre 2020, une société à responsabilité limitée, venderesse, cède à une autre société à responsabilité limitée, acquéreur, un bâtiment d'habitation et un terrain sis à ADRESSE3.). Les ventes sont subordonnées à plusieurs conditions suspensives, au nombre desquelles figure l'obtention, par l'acquéreur, d'un financement bancaire. L'article 5 b) des compromis prévoit que l'accord de crédit devra être produit au vendeur par écrit dans les vingt et un jours ouvrables suivant la signature, et qu'à défaut de production d'un accord ou d'un refus de crédit dans ce délai, la clause pénale de l'article 6 trouvera application. Le terrain fait en outre l'objet d'une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de bâtir pour deux maisons unifamiliales. Par courriers recommandés des 9 et 10 février 2021, le vendeur signale à l'acquéreur la caducité des compromis, faute pour ce dernier d'avoir notifié l'accord ou le refus de financement avant le 20 janvier 2021, et le met en demeure de payer 100.000 euros et 30.000 euros au titre de la clause pénale. Par jugement du 31 mars 2022, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg condamne l'acquéreur au paiement de la somme globale de 130.000 euros, assortie d'intérêts au taux légal à compter des mises en demeure, dit que ce taux sera majoré de trois points à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, rejette la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive, déclare irrecevable la demande du vendeur en remboursement de ses honoraires d'avocat, et alloue diverses indemnités de procédure. L'acquéreur interjette appel le 17 mai 2022. Il sollicite la décharge des condamnations, soutenant que les conditions suspensives n'étaient pas toutes réalisées et que les conditions d'application de la clause pénale ne sont pas remplies, faute pour lui d'avoir refusé de signer l'acte notarié et dès lors qu'il lui aurait suffi de disposer des fonds au jour de l'acte. Il critique par ailleurs la majoration du taux d'intérêt légal. Le vendeur conclut à la confirmation, réclame en outre le remboursement de ses honoraires d'avocat chiffrés à 8.000 euros, et sollicite une indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour est d'abord saisie d'une question de pure forme : l'acquéreur soutient que la clause pénale ne peut être actionnée tant que l'ensemble des conditions suspensives de la vente n'est pas réalisé. Elle rappelle que l'article 1181 du Code civil fait dépendre l'obligation d'un événement futur et incertain, l'obligation demeurant suspendue jusqu'à l'accomplissement de la condition. Mais elle relève que, avant cet accomplissement, les parties ont signé un contrat dont la force obligatoire s'impose, et qu'elles peuvent être tenues d'exécuter certaines obligations non soumises à la condition. La vente elle-même est suspendue, non les obligations auxquelles les parties se sont engagées. Dès lors, la demande fondée sur la clause pénale étant une demande relative au non-respect d'obligations contractuelles, il n'y a pas lieu de rechercher si l'ensemble des conditions suspensives s'est réalisé. Sur le fond, la Cour constate qu'il est constant que l'acquéreur n'a produit ni accord ni refus de crédit dans le délai contractuel. El