Synthèse doctrinale. Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, se prononce sur une action engagée par des acquéreurs en l'état futur d'achèvement contre leur vendeur-promoteur, en réparation d'un retard de livraison et en restitution de sommes prétendument indûment versées. Le tribunal rejette en premier lieu les moyens d'irrecevabilité tirés du défaut de qualité et d'intérêt à agir, en rappelant que l'existence effective du droit invoqué relève du bien-fondé et non de la recevabilité. Sur le fond, il tranche la question de la date de départ du délai d'achèvement en faisant prévaloir les mentions de l'acte authentique sur celles du cahier des charges, dès lors que l'erreur matérielle alléguée n'est pas établie et que le vendeur disposait de la faculté de la soulever avant la signature. Le retard de 194 jours est ainsi constaté, la charge de prouver une cause légitime de suspension incombant au vendeur, débiteur d'une obligation de résultat. La décision illustre la rigueur probatoire attachée à l'acte notarié et la distinction cardinale entre conditions de recevabilité et conditions de fond. *Note : le texte fourni étant tronqué à la fin du troisième moyen (passage consacré aux causes légitimes de suspension du délai), le présent commentaire ne peut reprendre fidèlement le dispositif ni l'appréciation finale des causes de suspension invoquées. Ces éléments ne sont donc pas analysés ci-dessous.* ## I. Faits et procédure Par acte notarié du DATE3.), la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a vendu en l'état futur d'achèvement aux consorts PERSONNE3.), chacun pour moitié indivise, une maison unifamiliale à construire sur un terrain que les acquéreurs avaient préalablement acquis dans les mêmes proportions, pour le prix de 752.310 euros. L'acte stipulait que la venderesse s'engageait à mener les travaux de manière que le délai d'achèvement n'excède pas quinze mois à compter de la date de délivrance de l'autorisation de construire, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension, une indemnité forfaitaire de retard de 80 euros par jour étant prévue. L'autorisation de bâtir ayant été délivrée le DATE7.), les acquéreurs soutenaient que l'achèvement aurait dû intervenir le DATE8.), alors que la réception n'eut lieu que le DATE6.), soit un retard de 194 jours, et réclamaient la somme de 15.250 euros au total, ainsi que des dommages et intérêts et la restitution de sommes jugées indûment facturées. Le vendeur soulevait in limine litis la nullité, sinon l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, au motif que les acquéreurs n'étaient plus propriétaires de l'immeuble et avaient réceptionné l'ouvrage sans réserve. Au fond, il invoquait une incohérence entre le cahier des charges, qui faisait courir le délai à compter du début des travaux, et l'acte authentique, ainsi que de nombreuses causes de suspension (intempéries, congés collectifs, travaux supplémentaires, jours fériés) et la faute des acquéreurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la recevabilité.** Le tribunal devait déterminer si le défaut de qualité ou d'intérêt à agir, tiré de la vente postérieure de l'immeuble et de la réception sans réserve, constituait une fin de non-recevoir. Il répond par la négative. La qualité à agir est l'aptitude à saisir la justice dans une situation concrète ; elle appartient à celui qui prétend qu'une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui profiterait personnellement de la mesure réclamée. L'existence effective du droit invoqué ne constitue pas une condition de recevabilité mais de bien-fondé. L'intérêt, défini comme le profit ou l'avantage que l'action peut procurer, est suffisamment affirmé dès lors que le demandeur soutient que le résultat modifierait sa condition juridique. La vente de l'immeuble n'empêche pas le vendeur, ici les acquéreurs, d'agir à titre personnel lorsque le préjudice invoqué est apparu et constaté avant la vente, la vente n'étant pas davantage un obstacle pour des demandes portant sur des droits personnels (pénalités, sommes indûment payées, préjudice moral) et non sur des droits attachés à l'immeuble. Le moyen est donc rejeté comme touchant au fond. **2. Sur la date de départ du délai d'achèvement.** Le tribunal relève une discordance entre le cahier des charges, qui fixe le délai à quinze mois après le début des travaux, et l'acte notarié, qui le fait courir à compter de la délivrance de l'autoris