Le jugement rendu par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, le 10 janvier 2024 (n° 40/24), offre une illustration classique mais précise de la mise en œuvre des obligations du bailleur en matière de délivrance et de garantie de jouissance paisible. Le juge retient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose en bon état d'usage et de la garantir contre les vices qui en entravent la jouissance, en se fondant sur les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. Il écarte les désordres non établis par les preneurs, mais retient l'humidité persistante dans la salle à manger et les infiltrations et moisissures du garage, dont l'existence est démontrée par les photographies produites. Faute d'éléments permettant une évaluation chiffrée précise, le tribunal opère une réduction forfaitaire et équitable du loyer de 150 € par mois, à compter du 1er novembre 2023 jusqu'au départ projeté des locataires. La décision illustre la souplesse du juge de paix dans le choix de la sanction et dans l'appréciation ex aequo et bono du trouble de jouissance. ## I. Faits et procédure Par contrat prenant effet le 1er janvier 2022, le bailleur PERSONNE3.) a donné à bail à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement situé dans une résidence sise à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 980 € et une avance sur charges de 270 € par mois. Les preneurs ont fait citer le bailleur, par requête déposée le 12 octobre 2023, afin d'obtenir une réduction de loyer de 250 € par mois. Les locataires invoquaient plusieurs désordres : humidité et moisissures dans le garage, défaut de chauffage dans la salle de bains, lave-vaisselle défectueux, traces d'humidité dans le séjour, la chambre à coucher et la cave, ainsi que l'absence de nettoyage des parties communes depuis plusieurs mois. Le bailleur s'opposait à la demande. Il faisait valoir qu'il avait procédé à la réfection de la porte de la terrasse, qu'il tenait pour probable origine des infiltrations dans le séjour, que les preneurs ne l'avaient pas informé des problèmes d'humidité en cave et que l'absence de nettoyage des parties communes résultait de l'absence de syndic au sein de la copropriété. Il reconnaissait toutefois ce dernier point. Lors de l'audience du 1er décembre 2023, les parties ont été entendues en personne. Dans deux notes versées en cours de délibéré, les preneurs sollicitaient une réduction rétroactive et une compensation de la garantie locative avec les loyers de janvier et février 2024. Le tribunal a écarté ces écritures des débats, celles-ci formulant des demandes nouvelles non présentées à l'audience et méconnaissant ainsi le principe du contradictoire. Il a également été informé de la résiliation du bail pour besoin personnel et du départ projeté des locataires au 30 avril 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le bailleur qui n'a pas remédié à des désordres affectant certaines parties du bien loué, lesquels entravent la jouissance paisible du preneur, engage-t-il sa responsabilité contractuelle au titre de la délivrance et de la garantie, et quelle sanction convient-il alors de retenir, notamment lorsque le bail a été résilié et que la remise en état n'est plus utile ? **Sur la recevabilité des demandes nouvelles.** Le tribunal rappelle que des prétentions formulées par écrit en cours de délibéré, sans avoir été présentées à l'audience, portent atteinte au principe du contradictoire et doivent être écartées. Cette solution, fondée sur l'exigence de débat oral et contradictoire, s'inscrit dans la logique de l'article 226 du Nouveau Code de procédure civile, qui impose que les prétentions soient soumises au juge dans le cadre des débats. **Sur les obligations du bailleur.** Le juge fonde son analyse sur trois dispositions du Code civil : - l'article 1719, alinéa 3, qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail ; - l'article 1720, qui impose de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; - l'article 1721, qui institue une garantie pour les vices ou défauts empêchant l'usage de la chose, même ignorés du bailleur lors de la conclusion du bail. Le tribunal précise que la garantie est due dès lors que le vice n'interdit pas totalement l'usage de la chose, mais est de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable. Ce critère, qui retient la notion de trouble réel plutôt que d'impossibilité absolue d'usage, est au