Synthèse doctrinale. Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre siégeant en matière commerciale, rejette la demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de 10 % du prix formée par le liquidateur d'une société venderesse contre la société acquéreuse. La décision repose sur une distinction nette entre la condition suspensive, affectant la naissance des obligations, et la condition résolutoire, dont la réalisation anéantit rétroactivement le contrat. Le tribunal qualifie la stipulation de délai de trois mois en clause résolutoire et la sanction pécuniaire en clause pénale au sens de l'article 1152 du Code civil. Il en déduit que l'exigibilité de la pénalité suppose non seulement l'inexécution imputable au débiteur, mais aussi l'accomplissement d'une mise en demeure, que le demandeur ne rapporte pas. La portée de la décision tient ainsi à la nécessité de rattacher la clause pénale à un manquement démontré, et non à la seule survenance du terme contractuel. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 14 juillet 2017, une société anonyme, aujourd'hui en liquidation volontaire, s'engage à céder à une société à responsabilité limitée un terrain agricole sis à Luxembourg pour le prix de 800.000 euros. Le compromis comporte une clause manuscrite subordonnant sa validité à l'octroi d'un prêt par une banque de la place, ainsi qu'une stipulation de validité de trois mois au-delà de laquelle l'acquéreur doit, à défaut de passation de l'acte notarié, verser une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix. L'acquéreur obtient un accord de financement le 6 octobre 2017, dans le délai contractuel. Le 6 février 2018, la commune concernée notifie au notaire l'exercice de son droit de préemption. La venderesse cède finalement le terrain à un tiers le 28 janvier 2021, pour 1.000.000 euros. Par mise en demeure du 3 mars 2020, la venderesse réclame le paiement de la pénalité. Le liquidateur assigne l'acquéreur le 24 janvier 2023 en paiement de 80.000 euros, outre intérêts, honoraires et indemnité de procédure. L'acquéreur conclut au rejet et sollicite à titre reconventionnel ses propres honoraires et une indemnité de procédure. L'affaire, plaidée le 28 novembre 2023, est mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulève une question double : d'une part, la défaillance alléguée d'une condition suspensive, tenant à la notification de l'accord bancaire, rend-elle exigible la clause pénale ; d'autre part, l'absence de passation de l'acte notarié dans le délai conventionnel suffit-elle à déclencher cette sanction ? Le tribunal opère d'abord la distinction classique entre condition suspensive et condition résolutoire. La première conditionne la naissance du rapport d'obligation : tant qu'elle n'est pas réalisée, le créancier ne possède qu'un droit éventuel, et sa défaillance entraîne la caducité du contrat. La seconde, au contraire, laisse le contrat produire immédiatement ses effets, sa réalisation opérant rétroactivement l'anéantissement des droits et obligations. Appliquant ces principes, le tribunal constate que l'accord bancaire a été obtenu dans le délai de trois mois, de sorte que la condition suspensive est réalisée. Il relève qu'aucune obligation de notification à la venderesse n'était stipulée, ce qui rend inopérant le grief tiré de son défaut. La stipulation de délai est qualifiée de clause résolutoire, dont la condition, l'absence de passation de l'acte notarié, s'est accomplie, si bien que le contrat est résolu. Restait la clause pénale. Le tribunal retient qu'elle survit à la résolution, mais que son application suppose l'inexécution imputable au débiteur, établie, ainsi que la mise en demeure préalable, en s'appuyant sur la jurisprudence française de la Cour de cassation. Or, l'obligation sanctionnée n'est pas l'obtention du prêt, mais la passation de l'acte dans le délai. Le demandeur ne démontre ni manquement de l'acquéreur à cet égard, ni mise en demeure de passer l'acte : la seule mise en demeure produite réclame le paiement de la pénalité elle-même. Le tribunal relève en outre que la préemption communale, notifiée au notaire dès février 2018, a pu retarder la passation sans qu'aucune partie soit fautive. La demande principale est donc rejetée. Les demandes d'honoraires sont écartées faute de faute ou de preuve d'un préjudice, et l'acquéreur obtient une indemnité de procédure de 1.500 euros. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt pédagogique certain en ce q