## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-01-12, n° 150 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 150/24 du 12.1.2024 Dossier n° L-BAIL-323/23 Audience publique du douze janvier deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Laure DROUET, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Esch-sur-Alzette ; et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, 2 / 10 comparant par Maître Christian BIEWER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 17 mai 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 20 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 8 décembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), comparut par Maître Laure DROUET, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.), comparut par Maître Christian BIEWER, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 17 mai 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour fautes graves dans le chef de la partie défenderesse et de la voir condamner au déguerpissement. Le requérant demande en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.000.- euros au titre du « non-paiement de l’augmentation du loyer » et de la voir enjoindre d’accepter des visites des lieux dans le délai raisonnable sous peine d’une astreinte de 50.- euros par visite non acceptée. La partie requérante sollicite finalement une indemnité de procédure de 5.500.euros, la condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, au moins en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. 3 / 10 La demande est régulière en la forme et partant recevable. Par contrat de bail du 1er juillet 2018, la partie requérante a donné en bail à la partie défenderesse, avec effet à la même date, une maison sise à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel suivant contrat de bail de 1.250.- euros. Lors de l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a augmenté sa demande au titre des arriérés de loyers au montant de 5.500.- euros et a renoncé à sa demande à voir enjoindre à la partie défenderesse d’accepter, sous peine d’astreinte, des visites de la maison en vue de la vente de celle-ci. PERSONNE2.) s’oppose à toutes les demandes et demande de voir constater que le loyer mensuel s’élève à 1.250.- euros et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 2.000.- euros au titre de dommages et intérêts pour le chef de procédure abusive et vexatoire, sinon d’abus de droit, et une indemnité de procédure de 2.000.- euros. 1) Demandes et moyens des parties PERSONNE1.) expose avoir résilié le contrat de bail conclu entre les parties par courrier recommandé du 20 juin 2022 avec effet au 30 septembre 2022 au motif « de faire d’importantes transformations nécessitant des travaux substantiels ». Par courrier du 27 juin 2022, le mandataire du locataire l’aurait informé que PERSONNE2.) refuserait de quitter les lieux au 30 septembre 2022. Par conséquent, il aurait dès lors renoncé à procéder aux travaux substantiels et se serait ainsi privé d’une « éventuelle plus-value sur la maison » en cas de revente de la maison. Par ailleurs, la maison serait occupée par au moins deux personnes supplémentaires au nombre accepté suivant contrat de bail, respectivement aux personnes déclarées officiellement auprès de la Commune de ADRESSE3.). En renvoyant à plusieurs attestations testimoniales, il affirme que la maison serait continuellement occupée par huit personnes. Par conséquent, le requérant aurait décidé d’augmenter le loyer mensuel de 1.250.- euros à 1.750.- euros à partir du 1er février 2023. Comme la partie défenderesse aurait refusé cette augmentation de loyer, il réclame la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2.000.- euros (4 x 500). Le requérant expose en outre d’avoir décidé de vendre la maison louée et d’avoir à cette fin chargé une agence immobilière. Or, le locataire aurait refusé tant de faire visiter l’intégralité de la maison à l’agent immobilier qu’à de potentiels acquéreurs et en violation de l’article 7 du contrat de bail. Compte tenu des différentes fautes graves reprochées au locataire, la partie requérante sollicite la résiliation du contrat de bail et la condamnation du locataire au déguerpissement. 4 / 10 Lors de l’audience des plaidoiries, la partie requérante a augmenté sa demande au titre des augmentations de loyers non payés au montant de 5.500.- euros. Suite à l’introduction de la requête, les visites de la maison auraient pu se dérouler et la partie requérante renonce dès lors à sa demande à voir enjoindre à la partie défenderesse d’accepter des visites de la maison sous peine d’astreinte. Un compromis de vente aurait même été signé et l’acte notarié de vente devrait intervenir le 13 décembre 2023. Il renonce dès lors également à ce reproche pour justifier la résiliation du contrat de bail. PERSONNE1.) maintient sa demande à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et voir condamner PERSONNE2.) au déguerpissement en insistant sur deux fautes graves : - la présence continue de plus de personnes que prévues par le contrat de bail ; et - le non-paiement de l’augmentation du loyer suite à l’occupation des lieux par plus de personnes qu’autorisées. Le requérant précise que le loyer convenu entre parties serait inférieur à la valeur locative de la maison étant donné les ressources financières limitées du locataire. Or, comme la maison serait également occupée par d’autres personnes adultes qui toucheraient un revenu, le locataire serait capable de payer un loyer correspondant au prix du marché. PERSONNE2.) s’oppose à toutes les demandes de PERSONNE1.). En premier lieu, il renvoie aux termes du contrat de bail qui stipulerait expressément que la maison pourrait être occupée par toute sa famille et plus précisément par ses enfants, ce qui ne poserait par ailleurs aucun problème compte tenu de la taille de la maison. Il précise qu’il occupe la maison avec son épouse et que le couple a cinq enfants dont trois n’y habiteraient plus. Seuls deux de leurs enfants seraient déclarés à la commune, pendant qu’ils poursuivraient leurs études à ADRESSE4.). Ces enfants rentreraient dès lors à la maison uniquement pendant les weekends et les vacances. Il conteste que la maison soit occupée de manière continue par huit personnes et conteste pour certaines le caractère probant des attestations testimoniales versées par le requérant et pour d’autres leur recevabilité. Ainsi, deux attestations testimoniales seraient rédigées en des termes quasi identiques et deux autres par chaque fois par deux personnes, ce qui serait contraire aux dispositions de l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile. Une des attestations testimoniales serait même rédigée par le requérant lui-même et son épouse. 5 / 10 A supposer que la maison soit occupée habituellement par six à huit personnes, cela ne serait ni contraire à la destination du bien loué ni contraire à son obligation de jouissance paisible des lieux. Au cas où le tribunal déciderait de s’appuyer sur les attestations testimoniales pour conclure à l’existence d’une faute grave pouvant justifier une résiliation du contrat de bail, le défendeur sollicite l’audition des personnes ayant rédigé une attestation testimoniale. PERSONNE2.) s’oppose en outre à la demande adverse au titre d’une prétendue augmentation du loyer. Le défendeur soutient qu’une augmentation du loyer ne serait possible qu’en cas d’accord entre les parties, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce, ou en cas de décision de la commission des loyers de la commune. A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir saisi la commission des loyers, le loyer serait toujours de 1.250.- par mois et il demande au tribunal de le constater. Le défendeur précise en outre que le requérant et son épouse vivent dans la maison adjacente à la maison louée et que pendant plusieurs années, le contrat de bail s’est exécuté sans problèmes. Or, depuis le mois de juin 2022, il serait constamment harcelé par son bailleur et cite tout d’abord la tentative de résiliation du contrat de bail au motif de vouloir procéder à des travaux substantiels rendant le maintien dans les lieux impossible. Sur ce fondement, le bailleur aurait déposé une première requête en résiliation du bail en date du 7 octobre 2022 avant d’y renoncer. Puis, en janvier 2023, le bailleur l’aurait informé d’une augmentation du loyer en raison d’une prétendue occupation de la maison par huit personnes, ce qu’il aurait également contesté. En mars 2023, le bailleur l’aurait informé de sa décision de vendre la maison et lui aurait par la suite reproché de ne pas permettre la visite de la maison par de potentiels acheteurs, ce qui serait faux. Le bailleur l’aurait en date du 29 juillet 2023 assigné en référé afin de le voir enjoindre à accepter des visites de la maison sous peine d’une astreinte. Quatre jours après l’assignation, le bailleur aurait demandé la radiation de sa demande et aurait introduit une nouvelle requête en référé le 1er août 2023 avec le même objectif, avant d’y renoncer par courrier du 4 octobre 2023. Le bailleur aurait dès lors introduit quatre procédures judicaire contre lui endéans un an, tout en renonçant à trois de ces procédures. Il s’oppose en outre à la demande adverse au titre de l’indemnité de procédure et sollicite à titre reconventionnel la somme de 2.000.- euros au titre de dommages 6 / 10 et intérêts pour le chef de procédure abusive et vexatoire, sinon d’abus de droit, et une indemnité de procédure de 2.000.- euros. La mandataire du requérant réplique en se rapportant à la sagesse du tribunal quant à la recevabilité de l’attestation testimoniale de son mandant. Le requérant soulève en outre que même si le contrat de bail avait autorisé le défendeur d’occuper la maison avec tous ses enfants, ce dernier aurait néanmoins dû l’informer du nombre d’habitants. Il reproche en outre au défendeur d’avoir transformé le salon de la maison en chambre à coucher et s’oppose à toutes les demandes reconventionnelles. Le défendeur conteste enfin avoir transformé le salon de la maison en chambre à coucher. 2) Motivation Quant aux demandes principales PERSONNE1.) a tout d’abord augmenté sa demande au titre du non-paiement de l’augmentation du loyer mensuel des mois échus depuis le dépôt de la requête pour solliciter la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer la somme de 5.500.euros. L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable. En l’espèce, le requérant augmente sa demande des loyers venus à échéanc