## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-01-12, n° 152 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 152/24 du 12.1.2024 Dossier n° L-BAIL-478/23 Audience publique du douze janvier deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Franck GREFF, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ; et la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, 2 / 13 comparant par Maître Agathe SEKROUN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 17 juillet 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 11 septembre 2023 à 9 heures, salle JP 1.19. Après deux remises, elle fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 8 décembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut par Maître Franck GREFF, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société anonyme SOCIETE2.) S.A., comparut par Maître Agathe SEKROUN, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 17 juillet 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - voir condamner la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à lui payer la somme de 209.694,88.- euros au titre d’arriérés de loyers, de charges et d’accessoires, à augmenter principalement des intérêts conventionnels prévus à l’article 28C du contrat de bail, soit au taux d’intérêt légal, majoré de 3 points à partir de l’exigibilité de chaque échéance, sinon à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, sinon à compter de sa notification, chaque fois jusqu’à solde, et avec le bénéfice de la capitalisation annuelle des intérêts telle que prévue par l’article 1154 du Code civil, s’agissant d’intérêts d’échus depuis plus d’une année, 3 / 13 sinon à augmenter des intérêts tels que prévus par la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’exigibilité de chaque échéance, sinon à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, sinon à compter de sa notification, chaque fois jusqu’à solde, et avec le bénéfice de la capitalisation annuelle des intérêts telle que prévue par l’article 1154 du Code civil, s’agissant d’intérêts d’échus depuis plus d’une année ; - voir condamner la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à lui payer une indemnité forfaitaire de 10 % du montant impayé, soit la somme de 20.969,49.euros ; - voir prononcer la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la partie défenderesse au déguerpissement. Finalement, la partie requérante réclame une indemnité de procédure d’un montant de 5.000.- euros, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. Lors de l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a versé un décompte actualisé et a augmenté sa demande au titre d’arriérés de loyers, de charges et d’accessoires pour réclamer un montant de 220.048,71.- euros et la somme de 22.004,87.- euros au titre de l’indemnité de 10 % du montant total redu. Par télécopie du 13 décembre 2023, la partie requérante a confirmé la réception d’un paiement d’un montant de 16.908,72.- euros et a partant réduit sa demande au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires à la somme de 203.139,99.- euros et sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire à la somme de 20.313,99.- euros. Il convient de lui en donner acte. 1) Moyens et demandes des parties La société anonyme SOCIETE1.) S.A. expose avoir donné en date du 28 octobre 2015 un local commercial d’une surface d’environ 90 m2 à PERSONNE1.). Par avenant au contrat de bail du 28 juillet 2016, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. s’est substituée à PERSONNE1.). Suite à des impayés de loyers et de charges, la requérante explique avoir conclu le 4 juin 2021 un nouvel avenant (ci-après l’« Avenant 2 ») au contrat de bail avec la partie défenderesse, ayant accordé une franchise de loyer d’un montant de 19.370.- 4 / 13 euros ainsi qu’un rabais du loyer d’un montant de 36.156.- euros sous la condition d’un remboursement échelonné de la dette. Malgré le plan d’échelonnement du remboursement de la dette mis en place, la partie défenderesse n’aurait pas apuré sa dette. Elle réclame dès lors, outre les loyers, charges et accessoires redus, la réintégration de la franchise et du rabais accordés dans le cadre de l’Avenant 2, soit la somme de 203.139,99.- euros, à augmenter des intérêts tels que repris ci-dessus. La partie requérante précise que sa demande principale au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires se compose du loyer indexé tel que stipulé à aux articles 4B et 22B du contrat de bail, de la contribution pour l’animation, la promotion, la communication et la publicité du centre commercial (article 22D du contrat de bail), des charges (article 22C1 du contrat de bail), des honoraires de gestion locative (article 26A du contrat de bail) et de la licence de cabaretage (article 7.6 du contrat de bail). La bailleresse réclame en outre l’indemnité forfaitaire suivant article 28C al.1 du contrat de bail d’un montant de 10 % des sommes redues, soit la somme de 20.313,99.- euros. Au regard de l’importance des arriérés de loyers, charges et autres accessoires, la partie requérante sollicite la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la partie défenderesse au déguerpissement. La société anonyme SOCIETE2.) S.A. se rapporte tout d’abord à la sagesse du tribunal quant à la recevabilité de la requête, PERSONNE1.) ayant été également été convoqué par le tribunal. Au fond, elle ne conteste pas le montant réclamé au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, à l’exception d’un paiement supplémentaire de 16.908,72.euros, qui n’aurait pas été pris en compte au moment de l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2023. La défenderesse rappelle qu’elle exploite depuis 25 ans un local commercial sous l’enseigne de ENSEIGNE1.) et qu’elle a toujours réglé les sommes redues jusqu’aux mesures de fermeture des établissements de restauration dans le cadre de la pandémie de la COVID-19. En 2020, elle aurait réussi à remplir toutes ses obligations contractuelles en prélevant des fonds sur ses réserves mais depuis 2021, elle arriverait difficilement de faire face à toutes ses échéances. Elle reconnaît qu’elle n’a pas réussi à respecter l’échéancier mis en place par les parties dans le cadre de l’Avenant 2. Cet avenant serait arrivé trop tôt, alors que ses revenus n’auraient à ce moment pas permis de respecter les termes de l’avenant. Actuellement son chiffre d’affaires augmenterait à nouveau et elle essayerait de rembourser sa dette par des paiements dépassant le montant du loyer, charges et 5 / 13 accessoires prévus. Par ailleurs, sa situation financière devrait s’améliorer en 2026 après le remboursement d’un prêt engagé pour financer des travaux. La défenderesse s’oppose à voir réintégrer le montant du rabais et de la franchise accordés par l’Avenant 2 au montant final réclamé sur base du principe de l’équité et de la bonne foi contractuelle et réclame sinon une exonération totale du loyer pour les mois de mars, avril et mai 2020. La locataire réclame en outre le bénéfice de délais de paiement sur base de l’article 1244 du Code civil en proposant d’apurer sa dette par des paiements mensuels de 10.000.- euros, avec des paiements supplémentaires pour les mois de juin, juillet et août. Elle se plaint par ailleurs du comportement de la bailleresse qui aurait bloqué sa demande d’élargir son champ d’activité. Afin d’augmenter son chiffre d’affaires, elle aurait demandé et obtenu un accord oral pour se lancer dans l’activité de vente de crêpes et aurait déjà acheté le matériel nécessaire à cette activité. Or, par la suite, elle se serait vu refuser sa demande. Elle s’oppose encore à la demande au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle ainsi qu’à la capitalisation des intérêts. La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réplique en insistant sur l’application de l’article 1134 du Code civil. Compte tenu de la situation sanitaire et des difficultés financières en résultant, elle aurait fait preuve de bonne volonté afin de maintenir les relations contractuelles et aurait accordé une franchise et un rabais sur le loyer avec comme contrepartie le respect par la locataire du plan de remboursement de sa dette. L’Avenant 2 serait clair quant à la conséquence d’un éventuel échec du remboursement, à savoir la réintégration de ces avantages. Il n’y aurait dès lors pas lieu de se référer à l’exécution de bonne foi des relations contractuelles. Elle s’oppose également à la demande adverse à se voir exonérer du paiement des loyers des mois de mars, avril et mai 2022, étant donné que ces loyers auraient été payés. Les arriérés actuels trouveraient leur cause surtout en 2023. Le moyen tiré de l’amélioration de la situation financière de la locataire à partir de 2026 laisserait également à être établi, faute de connaître les autres dettes éventuelles de la locataire. Elle estime en outre que la locataire ne serait pas digne de pouvoir bénéficier de l’article 1244 du Code civil, étant donné qu’elle aurait déjà bénéficié d’un plan de remboursement échelonné qu’elle n’aurait pas respecté et insiste pour dire qu’elle ne saurait attendre plus longtemps le paiement des sommes redues. La bailleresse conteste par ailleurs tout accord oral quant à un élargissement du champ d’activité de la locataire à défaut pour la locataire de lui avoir adressé une 6 / 13 demande en ce sens et renvoie à la destination des loués suivant contrat de bail (vente de glaces et salon de thé). 2) Motivation A titre préliminaire, le tribunal se doit de constater que PERSONNE1.) a été convoqué par erreur du greffe de la Justice de paix de Luxembourg à comparaître à l’audience du 11 septembre 2023 et ce alors que sa convocation n’a pas été sollicitée par la partie requérante et que celle-ci n’a formulé aucune demande à son encontre, ce qu’elle a confirmé lors des plaidoiries. Cette convocation ne saurait dès lors emporter une quelconque conséquence quant à la recevabilité de la demande introduite à l’encontre de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. La partie requérante réclame tout d’abord la somme de 147.613,99.- euros au titre des arriérés de