Le jugement rendu par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg le 16 janvier 2024 (rôle n° 176065) s'inscrit dans le contentieux, classique mais délicat, de la clause pénale attachée à un compromis de vente immobilier conditionné à l'obtention d'un financement bancaire. Le tribunal, après avoir écarté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir des associés de la société civile immobilière défenderesse, ainsi que celles, plus subtiles, relatives à la cession de la créance au profit d'une société tierce et au pouvoir de représenter la demanderesse, pose les règles de répartition de la charge de la preuve et distingue nettement la qualité à agir, l'intérêt à agir et le pouvoir à agir de la personne morale. Il illustre ainsi la distinction entre recevabilité et bien-fondé, qui commande que les questions relatives à l'existence effective du droit invoqué, à la détermination des obligations contractuelles et à l'éventuelle exonération de la pénalité relèvent du fond. Le texte fourni s'arrête toutefois au seuil de l'appréciation au fond : les moyens relatifs à l'exécution de la condition de financement, à la modération de la clause pénale et à l'éventuelle caducité du compromis sont exposés, mais la motivation de leur solution n'est pas reproduite dans le document transmis. ## I. Faits et procédure Le 8 mars 2016 (date indiquée « DATE8.») » dans le texte anonymisé), la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI concluent un compromis de vente portant sur un immeuble sis à Luxembourg, au prix de 1.250.000 euros. L'article 7 du compromis met à la charge de l'acheteur l'obligation de solliciter un prêt auprès d'un établissement financier agréé dans un délai déterminé, de transmettre au vendeur l'accord ou le refus bancaire dès réception et au plus tard une semaine avant la signature de l'acte authentique, sous peine de devoir l'indemnité prévue à l'article 6 relatif à la résiliation. Il prévoit en outre que le refus bancaire écrit remis avant la signature entraîne la nullité rétroactive du compromis. L'article 6 fixe la date butoir de signature de l'acte notarié. La banque SOCIETE3.) notifie son refus de crédit à l'acquéreur. Le vendeur assigne alors la SCI acquéreuse ainsi que cinq personnes physiques, associées de celle-ci, en paiement de la clause pénale de 250.000 euros, avec intérêts légaux et indemnité de procédure. Par jugement antérieur, le tribunal a reçu la demande en la forme et sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une action pénale engagée par les défendeurs pour faux témoignage, subornation de témoins et abus de biens sociaux. La chambre du conseil a rendu une ordonnance de non-lieu, confirmée par la chambre du conseil de la Cour d'appel. Le litige est dès lors revenu en état d'être jugé, l'affaire ayant été plaidée sur écrits et prise en délibéré le 7 novembre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est d'abord saisi d'une question de recevabilité tenant aux associés de la SCI, qui soutiennent n'être pas parties au compromis. Il répond que la demande, qui vise à les faire tenir solidairement des engagements de la société en leur qualité d'associés, révèle un intérêt à agir suffisant ; la question de savoir si, en cette qualité, les associés sont effectivement tenus relève du fond. Le tribunal rappelle à cet égard que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir touchant au fond, et que l'existence effective du droit n'est pas une condition de recevabilité. Il examine ensuite la qualité et le pouvoir d'agir de la société demanderesse, contestés au motif qu'une cession de parts était intervenue et qu'une convention avait transféré à une société tierce le produit du recouvrement de la créance. Le tribunal distingue la qualité et l'intérêt, qui appartiennent au titulaire prétendu du droit, du pouvoir de la personne morale, qui s'apprécie au regard de la loi et des statuts et se rattache à la question de savoir qui a qualité pour la représenter. Il constate que le gérant unique, régulièrement nommé lors d'une assemblée générale, disposait du pouvoir de conclure la convention litigieuse et d'introduire l'action, et relève que le sort de la créance éventuelle relève de la liberté contractuelle. Les fins de non-recevoir sont en conséquence rejetées. S'agissant du fond, le tribunal rappelle les principes gouvernant la charge de la preuve, qui résultent des articles 58 du Nouveau Code de procédure civile et 1315 du Code civil : il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver,