Synthèse doctrinale Par ce jugement du 16 janvier 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, confirme la décision du juge de paix d'Esch-sur-Alzette du 24 novembre 2022 et rejette la demande en indemnisation de dégâts locatifs formée par l'ancienne bailleresse, devenue propriétaire après le décès de la précédente bailleresse. Le tribunal rappelle le régime de l'article 1732 du Code civil : l'obligation de restitution en bon état pesant sur le preneur est de résultat, le bailleur n'ayant à prouver que le fait matériel de la dégradation excédant l'usure normale, ce qui fait naître une présomption simple de faute que le preneur peut combattre. En l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, et au regard des contestations des locataires comme de la présence d'un problème d'humidité attesté par les photographies mêmes du bailleur, la preuve du dépassement de l'usure normale n'est pas rapportée après plus de six années de location. Seule la somme de 253,30 euros, que les locataires acceptaient de prendre à leur charge, est retenue, de même qu'un solde de charges de 373,39 euros. Le tribunal écarte par ailleurs des débats des pièces produites tardivement, en méconnaissance du principe du contradictoire. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 13 février 2015, la bailleresse, représentée par son tuteur, a loué à deux locataires un appartement situé à Luxembourg, un état des lieux d'entrée ayant été dressé le 26 mars 2015. Après le décès de la bailleresse le 11 août 2020, l'acquéreur de l'immeuble, devenu appelante, a résilié le bail pour cause de besoin personnel. Un état des lieux de sortie fut établi le 20 juillet 2021, que les locataires refusèrent de signer. Par requête du 27 juillet 2022, l'appelante saisit le juge de paix d'Esch-sur-Alzette d'une demande de 2.675,62 euros, portée à 4.950,77 euros à l'audience, correspondant à divers travaux de remise en état. Par jugement du 24 novembre 2022, le juge de paix fit partiellement droit à sa demande à hauteur de 626,69 euros et condamna l'appelante à restituer à titre de compensation le solde de la garantie locative, soit 1.473,31 euros. L'appelante interjeta appel le 3 janvier 2023. L'affaire, plaidée le 12 décembre 2023, fut mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : l'admissibilité des pièces tardives.** Le tribunal relève qu'il est constant que des photographies adressées par courriel le 7 décembre 2023 par les intimés n'avaient pas été communiquées à l'appelante avant l'audience, et qu'elles n'avaient pas fait l'objet d'un débat contradictoire en première instance. Il fait droit à la demande de rejet et écarte ces pièces des débats, au nom du respect du contradictoire. **Deuxième point : la charge et l'étendue de la preuve des dégradations.** Le tribunal rappelle que l'obligation de restitution en bon état est une obligation de résultat (article 1732 du Code civil, précisé par la doctrine citée), le bailleur n'ayant à prouver que la dégradation matérielle. Il s'agit toutefois d'une présomption simple de faute, que le preneur renverse en démontrant que les dommages résultent d'un usage normal, de l'usure ou de la vétusté, ou d'une cause étrangère. Le tribunal rappelle ensuite la règle de l'article 1315 du Code civil, selon laquelle il appartient au demandeur de prouver la réalité de sa créance. Appliquant ces principes, il retient que l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, la contestation formelle des locataires, la durée de l'occupation (plus de six ans) et la présence d'un problème d'humidité visible sur les photographies du bailleur lui-même ne permettent pas de tenir pour établi le dépassement de l'usure normale. Le dysfonctionnement de la plaque de cuisson et de la hotte n'est pas davantage démontré. **Troisième point : les demandes pécuniaires.** Les intimés acceptant de prendre à leur charge 253,30 euros au titre du volet et 373,39 euros au titre du solde de charges, le tribunal alloue ces sommes et, après compensation avec la garantie locative de 2.100 euros, condamne l'appelante au paiement de 1.473,31 euros. **Quatrième point : les accessoires.** L'indemnité de procédure de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile est refusée, cette allocation relevant du pouvoir discrétionnaire du juge, et les dépens sont mis à la charge de l'appelante conformément à l'article 238 du même code. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un int