Synthèse doctrinale. Par un jugement rendu en appel le 16 janvier 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail à loyer, confirme la condamnation d'une locataire au paiement d'arriérés de loyers, en rappelant la rigueur de la charge probatoire fixée par l'article 1315 du code civil. La décision réaffirme que le locataire qui se prétend libéré doit prouver le paiement, en l'espèce des loyers réglés prétendument en espèces, faute de quittance ou de reçu. Elle précise surtout le régime de l'exception d'inexécution en matière locative : le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers que s'il démontre l'inexécution, par le bailleur, de ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible résultant des articles 1719 à 1721 du code civil. À défaut d'une telle preuve, et en l'absence de toute information préalable du bailleur, le défaut de jouissance allégué demeure inopérant. Le tribunal admet par ailleurs l'augmentation de la demande en cours d'instance pour les loyers échus postérieurement au jugement entrepris, sur le fondement de l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, et accorde un délai de déguerpissement limité. ## I. Faits et procédure Une maison sise à Luxembourg a été donnée en location par acte du 30 juin 2019, avec effet au 1er septembre 2019, à la locataire et à un tiers ; un avenant du 1er février 2021 a étendu la location à une cour arrière et fixé le loyer global à 1.410 euros mensuels. Un accord de résiliation amiable est intervenu le 8 juin 2021, sans remise des clés, la locataire étant demeurée dans les lieux. Un jugement de la justice de paix du 23 décembre 2022 a retenu la formation d'un nouveau bail verbal. La locataire soutient qu'en février 2023 ses clés ne fonctionnaient plus, la serrure ayant été remplacée, et qu'elle a cessé de payer les loyers à compter de mars 2023. Elle allègue en outre avoir payé en espèces les loyers de janvier et février 2023. La bailleresse conteste ces allégations, affirme que les loyers étaient toujours réglés par virement, et soutient n'avoir jamais été informée d'un défaut d'accès. Saisi le 13 mars 2023, le juge de paix a, par jugement du 14 juillet 2023, condamné la locataire au paiement de 9.870 euros d'arriérés, prononcé la résiliation aux torts exclusifs de celle-ci, ordonné le déguerpissement dans un mois, fixé l'indemnité d'occupation à 1.480 euros mensuels et alloué une indemnité de procédure de 250 euros. La locataire a relevé appel le 31 juillet 2023, sollicitant la décharge de la condamnation pécuniaire et un délai de déguerpissement de six mois, sinon de trois mois. La bailleresse a formé appel incident, augmenté sa demande pour les loyers d'août à décembre 2023, portée à 16.920 euros, et sollicité le retrait de tout délai de déguerpissement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la charge de la preuve du paiement des loyers.** Le tribunal rappelle que l'article 1315 du code civil impose à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. La juridiction relève qu'aucune pièce, telle une quittance ou un reçu, n'établit le paiement en espèces allégué pour janvier et février 2023. Les sommes demeurent donc dues, et la demande est accueillie à hauteur de 2.820 euros pour ces deux mois. **Deuxième question : la recevabilité de l'augmentation de la demande.** Le juge retient que, conformément à l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, les parties peuvent réclamer en appel les loyers échus depuis le jugement de première instance. L'extension de la demande aux mois d'août à décembre 2023 est donc recevable. **Troisième question : l'exception d'inexécution invoquée par la locataire.** Le tribunal rappelle le régime de la délivrance (article 1719), de l'obligation d'entretien (article 1720) et de la garantie des vices et de la jouissance paisible (article 1721), qui englobe le fait personnel du bailleur, le fait des tiers et les vices de la chose. Il souligne le caractère synallagmatique du bail et rappelle que l'exception d'inexécution de l'article 1134-2 ne profite au preneur que si le bailleur n'exécute pas lui-même ses propres obligations. La charge de la preuve de cette inexécution pèse sur le locataire. Or les photographies produites et l'échange avec un serrurier ne suffisent pas à établir un défaut de jouissance imputable à la bailleresse, et surtout aucune pièce ne démontre que la locataire ait jamais signalé le problème à celle-ci.