Les juges des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg rappellent, dans cette ordonnance du 16 janvier 2024, que le référé n'est pas le lieu de trancher une contestation de fond portant sur l'exécution d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en l'espèce le respect ou non du délai contractuel d'achèvement d'une maison unifamiliale. L'ordonnance déclare irrecevables l'ensemble des prétentions des acquéreurs : la demande fondée sur le trouble manifestement illicite (article 933, alinéa 1er, du NCPC), la demande en nomination d'expert sur le fondement de l'article 4 du règlement grand-ducal du 3 octobre 1978 et de l'article 350 du NCPC, ainsi que la demande provisionnelle d'indemnités de retard (article 933, alinéa 2). La solution repose sur une distinction classique : le juge des référés ne peut ni interpréter souverainement une clause contractuelle ni trancher une question d'ordre juridique qui excède l'appréciation sommaire qui lui appartient, et la contestation sérieuse fait obstacle à l'octroi de mesures provisoires. L'ordonnance rappelle en outre que l'expert technicien ne saurait se prononcer sur une qualification juridique. Le sort de la demande fondée sur l'article 240 du NCPC est réglé par le rejet, compte tenu de l'issue du litige. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 28 janvier 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis auprès de la société SOCIETE4.) S.A.R.L. un terrain à bâtir sis à ADRESSE8.). Le même jour, ils ont conclu avec la société SOCIETE1.) S.A.R.L., agissant en qualité de promoteur-constructeur, une vente en l'état futur d'achèvement portant sur la construction d'une maison d'habitation unifamiliale sur ce terrain. Les acquéreurs exposent que le délai contractuel d'achèvement était échu depuis le 11 avril 2023, sans que l'immeuble soit achevé. Ils relèvent que les travaux ont été interrompus à compter du 22 mars 2022, la société promotrice invoquant des « dysfonctionnements » imputés au bureau d'ingénieurs ainsi que la dégradation des conditions économiques, notamment la hausse des matières premières. Ils ajoutent que, selon une information du 6 mars 2023, l'entreprise chargée du gros œuvre aurait cessé toute activité. Estimant que le refus de la société promotrice de signer un procès-verbal constatant la défaillance des co-contractants dans l'achèvement des ouvrages, en vue de la mise en œuvre de la garantie d'achèvement souscrite auprès de la société SOCIETE7.) S.A., constituait un trouble manifestement illicite, les acquéreurs ont fait assigner, par exploits des 1er et 2 juin 2023, puis par exploit du 14 juin 2023, les sociétés concernées ainsi que le gérant en cause. Les deux instances ont été inscrites sous les numéros TAL-2023-04896 et TAL-2023-04939 du rôle, puis jointes. Les demandeurs sollicitaient, à titre principal, l'ordre de constater la défaillance dans un procès-verbal ; à titre subsidiaire, la nomination d'un expert chargé de constater l'expiration du délai d'achèvement et l'incapacité des promoteurs à achever l'immeuble ; et, en tout état de cause, une provision de 2 500 euros au titre d'indemnités de retard pour la période du 12 avril au 19 mai 2023. Les défenderesses se sont opposées à la demande. Elles soutenaient ne pas être tenues de reconnaître dans un procès-verbal leur défaillance, le délai contractuel n'expirant, compte tenu des intempéries et des congés collectifs, qu'en avril 2024, et faisaient valoir que la cessation d'activité de l'entreprise constituait un motif légitime de suspension des travaux. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la demande fondée sur le trouble manifestement illicite est-elle recevable ?** Le juge des référés devait déterminer si le refus des promoteurs de reconnaître leur défaillance dans le délai convenu caractérisait un trouble manifestement illicite au sens de l'article 933, alinéa 1er, du NCPC. Le juge relève que la réponse suppose un examen approfondi des éléments de fait et de droit, notamment l'appréciation du respect du délai d'achèvement stipulé dans l'acte notarié, lequel relève de la compétence exclusive du juge du fond. Le juge des référés, statuant sur la base d'une appréciation sommaire, ne saurait décider si le refus litigieux est constitutif d'un trouble manifestement illicite. La demande est en conséquence déclarée irrecevable. **Deuxième question : la nomination d'un expert peut-elle être ordonnée ?** Sur le fondement de l'