Voici un commentaire doctrinal et pratique du jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 19 janvier 2024. Par un jugement rigoureux, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte des précisions essentielles sur la qualification des contrats immobiliers et le régime de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. En l’espèce, la juridiction écarte la qualification de vente en état futur d’achèvement (VEFA) au profit du compromis de vente de droit commun, au motif que l’immeuble était achevé lors de la signature, rendant ainsi inopérant le moyen tiré de la nullité pour défaut de forme authentique. Sur le fond, le Tribunal consacre le principe de l’indivisibilité de la prorogation d’un délai de condition suspensive : le vendeur ne peut valablement soutenir qu’un report de date ne vaudrait que pour la présentation d’un accord bancaire à l’exclusion d’un refus. Dès lors que le refus est notifié dans le délai prorogé, la caducité du contrat est acquise sans faute de l’acquéreur. Enfin, la décision rappelle qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires, la présentation d’une seule demande de prêt infructueuse suffit à caractériser la diligence de l’acheteur, faisant ainsi obstacle à l’activation de la clause pénale. *** ## I. Faits et procédure En décembre 2018, les consorts PERSONNE5 s’engagent dans une acquisition en état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un ensemble immobilier (appartement, parking, cave) à Luxembourg. Fin 2020, souhaitant revendre ce bien, ils mandatent une agence immobilière. Le 14 décembre 2020, les consorts PERSONNE6 soumettent une offre d’achat au prix de 1.230.000 euros, laquelle aboutit à la signature d’un compromis de vente le 12 janvier 2021. Ce contrat stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, l’acquéreur s’engageant à présenter un certificat de solvabilité ou un refus bancaire au plus tard le 15 février 2021. À défaut, une clause pénale de 10 % du prix de vente est prévue. Le 12 février 2021, constatant un retard de traitement bancaire, les acquéreurs sollicitent, par l’intermédiaire de l’agence, une prorogation de 15 jours. Les vendeurs acceptent ce report, tout en exigeant ultérieurement par courriel un accord pour le 3 mars 2021. Le 1er mars 2021, les acquéreurs notifient un refus bancaire. Les vendeurs, estimant que le délai initial du 15 février était dépassé et que la prorogation ne visait que l’obtention d’un accord (et non un refus), assignent les acquéreurs le 27 mai 2021 devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg. Ils réclament le paiement de la clause pénale (123.000 euros) et des dommages-intérêts, arguant d’une exécution déloyale de la condition suspensive. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de trois questions juridiques principales : 1. **La qualification du contrat :** Un acte intitulé « revente d’une VEFA » mais portant sur un bien dont l’achèvement est constaté deux jours après la signature doit-il être soumis au formalisme de l’article 1601-5 du Code civil ? 2. **La portée de la prorogation du délai :** Une prorogation de délai pour la réalisation d’une condition suspensive peut-elle être limitée unilatéralement par le vendeur au seul cas de succès de la condition ? 3. **La caractérisation de la faute de l’acquéreur :** Le fait de solliciter un prêt d’un montant supérieur au prix de vente ou de ne présenter qu’un seul refus constitue-t-il une défaillance fautive empêchant la caducité du contrat ? **Sur la qualification :** Le Tribunal rejette l’exception de nullité soulevée par les défendeurs. Il souligne que la réalité des faits prime sur l’intitulé de l’acte. L’immeuble étant achevé et les clés remises le 14 janvier 2021, la convention du 12 janvier portait sur