Le jugement n° 80/24 rendu le 22 janvier 2024 par la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail à loyer) offre une illustration nette de trois principes cardinaux du droit luxembourgeois du bail d'habitation : l'obligation de restitution du locataire en fin de bail, qualifiée d'obligation de résultat, le régime de la résiliation fautive au regard de l'article 1760 du Code civil, et la mise en œuvre de la compensation judiciaire entre la créance du bailleur au titre des dégradations locatives et de l'arriéré, et la garantie locative restituable. Le juge de paix retient que la charge de la preuve des dégradations pèse en pratique sur le locataire dès lors que le bailleur établit le fait matériel du dommage, au vu d'états des lieux d'entrée et de sortie contradictoires. Il écarte en revanche l'indemnisation fondée sur la résiliation pour faute, la résiliation étant jugée d'un commun accord et non imputable aux locataires. Le jugement rappelle également que l'exécution provisoire, lorsqu'elle est facultative, relève de l'appréciation souveraine du juge au regard des circonstances de la cause. Il s'agit ainsi d'une décision de portée essentiellement probatoire et contractuelle, dont l'intérêt réside dans la méthode de qualification des états des lieux et des factures. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 4 novembre 2022, prenant effet le 15 novembre 2022, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement sis à Diekirch, moyennant un loyer mensuel de 1.600 euros et des avances sur charges de 200 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois. Les bailleurs soutiennent avoir résilié le bail pour faute grave des locataires le 20 mars 2023, résiliation que ces derniers auraient acceptée par courrier du 29 avril 2023, en annonçant leur départ pour le 14 juillet 2023. Un état des lieux de sortie aurait révélé la nécessité d'une remise en peinture et la présence d'appareils électriques défectueux. Les locataires contestent toute faute, soutiennent que la résiliation était prématurée au regard de la durée conventionnelle du bail, et précisent avoir seulement pris acte d'un départ anticipé dans un contexte de relations tendues. Par requête déposée le 14 août 2023, les bailleurs ont saisi la Justice de paix de Diekirch d'une demande tendant à la condamnation solidaire ou in solidum des locataires au paiement de 4.458,34 euros, après compensation avec la garantie locative de 3.200 euros, soit une créance nette de 1.258,34 euros, assortie d'une indemnité de procédure de 1.000 euros et de l'exécution provisoire. À l'audience du 8 janvier 2024, ils ont ventilé leurs chefs de demande : travaux de peinture (1.735,58 euros), enlèvement d'objets encombrants (230 euros), arriéré de loyer du 1er au 14 juillet 2023 (800 euros), charges locatives (114,76 euros) et indemnité de relocation (1.600 euros). Les locataires ont conclu au rejet des prétentions principales, subsidiairement à la réduction de la facture de peinture ex æquo et bono, et ont formé une demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative de 3.200 euros, outre une indemnité de procédure de 1.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la preuve des dégradations locatives et l'obligation de restitution.** Le tribunal rappelle que l'obligation de restituer la chose en fin de bail constitue une obligation de résultat à la charge du preneur. Le bailleur n'a pas à prouver la faute du locataire ; il lui suffit d'établir le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable du seul fait que le dommage n'existait pas lors de la conclusion du bail. Le juge s'appuie en l'espèce sur la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, signés contradictoirement, ainsi que sur les factures de remise en peinture et d'enlèvement d'appareils. L'état d'entrée mentionnait des murs, plafonds et vitres en « très bon » état, tandis que l'état de sortie constatait des fenêtres et murs sales et une cuisinière endommagée par un court-circuit imputé au locataire. Le tribunal retient que la mention manuscrite de l'état de sortie, qui relève la responsabilité des locataires, a été acceptée sans contestation sérieuse, et que la demande est justifiée dans son principe. Il estime en outre que le nettoyage des vitres incombe au locataire, l'argument tiré de leur inaccessibilité étant écarté au vu d'une facture démontrant le contraire. Les montants réclamés sont jugés non surfaits au regard de la facture de peinture et de l'offre d'enlèvement.