Le jugement commercial du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quinzième chambre, du 24 janvier 2024 (n° TAL-2020-03249) examine la portée d'un avenant à un compromis de vente de terrain à bâtir avec projet immobilier, par lequel le vendeur et l'acquéreur ont fixé un délai d'exécution des travaux de dix-huit mois, assorti d'une indemnité forfaitaire de 2.000 euros par mois de dépassement imputable à l'acquéreur. Le tribunal confirme que le compromis et son avenant conservent leur force obligatoire malgré la réitération de la vente par acte notarié, dès lors que ces engagements ne sont pas incompatibles avec l'acte authentique, et que l'absence d'enregistrement de l'acte sous seing privé est sans incidence entre les parties, l'article 1328 du Code civil ne protégeant que les tiers. Il juge que le retard de vingt-deux mois n'est pas justifié par une cause étrangère, faute pour l'acquéreur d'établir les trois caractères de la force majeure, la mesure administrative de fermeture de chantier résultant d'un non-respect de l'autorisation de bâtir par le constructeur. La qualification de clause pénale est retenue, avec interprétation stricte, et la condamnation à 44.000 euros est prononcée. Les demandes reconventionnelles sont rejetées, faute de faute caractérisée de la demanderesse. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente, Madame PERSONNE1.) a cédé à la société SOCIETE1.) SARL un terrain à construire avec projet immobilier autorisé, pour un prix de 3.000.000 euros, l'acquéreur devant réaliser une promotion immobilière et régler une partie du prix par la livraison de lots. Un avenant du 26 juin 2015 a fixé à dix-huit mois ouvrables le délai d'exécution des travaux, à compter de leur commencement, lequel devait intervenir au plus tard une semaine après la signature de l'acte notarié, et a stipulé qu'en cas de dépassement imputable à l'acquéreur, celui-ci devait verser une indemnité de 2.000 euros par mois. L'acte de vente a été dressé le 14 juillet 2015. Un acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu le 11 mai 2016 entre la société SOCIETE1.), propriétaire du terrain, la société SOCIETE2.) SARL, promoteur-constructeur, et la venderesse, usufruitière, avec un nu-propriétaire. Un arrêté de fermeture du chantier est intervenu le 26 mai 2016, l'administration communale ayant constaté une différence de hauteur de 28 cm par rapport aux plans autorisés. Les clés n'ont été remises que le 2 décembre 2018. Par exploit d'huissier du 30 mars 2020, la venderesse a assigné en paiement de 44.000 euros (vingt-deux mois de retard). Un jugement du 17 novembre 2021 a rejeté les fins de non-recevoir et renvoyé l'affaire en mise en état. Le présent jugement statue au fond, après clôture de l'instruction le 4 janvier 2023 et mise en délibéré le 29 novembre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le compromis et son avenant sont-ils encore opposables après la réitération notariée ?** Le tribunal répond par la négative à l'argument de la défenderesse. Il rappelle la force obligatoire des conventions (article 1134 du Code civil, alors applicable) et relève qu'aucun élément ne révèle une volonté commune de mettre fin au compromis. Surtout, la réitération d'une vente par acte authentique ne constitue pas une nouvelle vente permettant de s'exonérer des engagements souscrits, lorsque ceux-ci ne sont pas incompatibles avec l'acte réitéré. **Deuxième problème : l'absence d'enregistrement prive-t-elle l'avenant de date certaine à l'égard des parties ?** Le tribunal écarte le moyen tiré de l'article 1328 du Code civil, en retenant que cette disposition vise à protéger les tiers et non les signataires. L'avenant, signé par la venderesse et les deux représentants de la société acquéreuse, lie donc cette dernière. **Troisième problème : le retard est-il imputable à l'acquéreur ?** Le retard de vingt-deux mois étant acquis, il incombe au débiteur, en vertu de l'article 1147 du Code civil, de prouver une cause étrangère. Le tribunal examine successivement le fait de la victime et le fait d'un tiers. Le courrier du 28 juillet 2016 ne démontre aucun défaut de l'autorisation de bâtir ni des plans cédés, de sorte qu'aucune faute de la venderesse n'est établie. S'agissant de l'administration communale, la mesure de fermeture et l'obligation de démolition reposent sur le non-respect de l'autorisation par le constructeur ; l'acquéreur, ten