## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-01-25, n° 308 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 308/24 L-BAIL-555/22 L-BAIL-676/22 Audience publique du 25 janvier 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie défenderesse comparant par Maître Diab BOUDENE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire L-BAIL-555/22 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 6 octobre 2022. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 11 novembre 2022. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 5 janvier 2023, puis refixée au 9 février 2023. L’affaire L-BAIL-676/22 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 9 décembre 2022. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 16 janvier 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 9 février 2023, ensemble avec le rôle L-BAIL-555/22. Lors de la prédite audience, les deux affaires furent fixées aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 16 mars 2023, puis refixées au 1er juin 2023, puis refixées au 5 octobre 2023, puis refixées au 14 décembre 2023. Lors de la prédite audience, Maîtres Marc PETIT et Diab BOUDENE furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Suivant contrat de bail du 1er juin 2016, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 euros. L-BAIL-555/22 Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 6 octobre 2022, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour: - le voir condamner au paiement du montant de 46.200 euros avec les intérêts légaux à partir du 1er juin 2016, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, 2 - - le voir condamner au paiement du montant de 1.250 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le voir condamner aux frais et dépens de l’instance et voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire. L-BAIL-676/22 Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 9 décembre 2022, PERSONNE2.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour: - - - - - - - le voir condamner au montant de 7.900 euros à titre d’avances sur charges redues, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. A l’audience du Tribunal du 14 décembre 2023, PERSONNE2.) a augmenté sa demande à 8.400 euros. Il échet de lui en donner acte. le voir condamner au montant de 12.226,10 euros à titre d’arriérés de loyers redus pour cause de non-indexation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le voir condamner au montant de 1.654,06 euros à titre d’arriérés de loyers redus pour les mois de novembre 2022 et décembre 2022, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. A l’audience du Tribunal du 14 décembre 2023, PERSONNE2.) a augmenté sa demande en ce sens à 5.789,21 euros. Il échet de lui en donner acte. le voir condamner au montant de 1.200 euros à titre de caution/garantie locative. A l’audience du Tribunal du 14 décembre 2023, PERSONNE2.) a renoncé à cette demande. Il échet de lui en donner acte. voir déclarer résilié le bail existant entre parties et par conséquent ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) dans un délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement. A l’audience du Tribunal du 14 décembre 2023, PERSONNE2.) a renoncé à sa demande tendant au déguerpissement. Il échet de lui en donner acte. le voir condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le voir condamner aux frais et dépens de l’instance et voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties Sur demande des parties et dans l’intérêt d’une bonne compréhension du litige en question, le dossier introduit sous le rôle L-BAIL-676/22, quoique déposé postérieurement, fut exposé en premier à l’audience du 14 décembre 2023. 3 - L-BAIL-676/22 PERSONNE2.) A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) fait valoir qu’au cours de l’exécution du contrat de bail, soit à compter du 1er juin 2016 jusqu’au 25 mai 2023, PERSONNE1.) ne se serait jamais acquitté de l’avance sur charges telle que prévue par le contrat de bail conclu entre parties. A ce titre, il y aurait lieu de condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 84 mois x 100 euros = 8.400 euros. Ensuite, PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de ne pas s’être conformé à la clause d’indexation convenue entre parties sous la rubrique « révision du loyer ». A ce titre, il y aurait lieu de condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 12.226,10 euros. 4 « (fichier) » Depuis le mois de novembre 2022 et jusqu’au déguerpissement effectif le 25 mai 2023, PERSONNE1.) n’aurait encore rien payé du tout. A ce titre, il y aurait lieu de condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 5.789,21 euros. A titre subsidiaire, pour le cas où l’indexation conventionnellement retenue ne saurait être retenue par le Tribunal, PERSONNE2.) demande la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 4.200 euros (7 mois x 600 euros). Sur demande du Tribunal, PERSONNE2.) a fourni des décomptes actualisés tendant compte du déguerpissement en cours du mois de mai 2023, soit au prorata jusqu’au 25e jour de ce mois. Ces décomptes ont la teneur suivante : 5 « (fichier) » En raison de ces différents arriérés de paiements résultant dans une faute grave dans le chef du locataire, PERSONNE2.) conclut à la résiliation du contrat de bail conclu entre parties. La demande initiale quant au déguerpissement forcé de la partie adverse serait actuellement sans objet alors que PERSONNE1.) aurait entretemps quitté les lieux. PERSONNE1.) PERSONNE1.) s’oppose à toutes les demandes adverses. En premier lieu, et quant aux avances sur charges, PERSONNE1.) conclut à la prescription de la demande adverse pour toute demande antérieure à décembre 2017, soit pour un total de 19 mois à 100 euros, à savoir 1.900 euros. En effet, fait valoir que par application de la prescription quinquennale, toute demande trouvant son fondement cinq années avant le dépôt de la requête introductive du 9 décembre 2022 serait à déclarer irrecevable. Ensuite, et toujours quant aux arriérés de charges, PERSONNE1.) renvoit au contrat de bail conclu entre parties dont il ressortirait que la somme de 600 euros convenue à titre de loyer comprendrait toutes les charges. Ainsi, la demande adverse en condamnation aux arriérés de loyers non couverte par la prescription, serait à déclarer non-fondée. A ce titre, PERSONNE1.) donne encore à considérer que PERSONNE2.) n’a jamais réclamé le paiement de telles avances sur charges. En ce qui concerne l’indexation du loyer, PERSONNE1.) conclu à la nullité de plein droit de la clause contractuelle en application de l’article 5.5. de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. A ce titre, et par analogie de ce qui a été plaidé pour les charges, conclut à la prescription de toute demande antérieure au mois de décembre 2017. Concernant les loyers échus depuis le mois de novembre 2022, PERSONNE1.) admet un défaut de paiement. Néanmoins, PERSONNE1.) fait un état d’un défaut de jouissance dans son chef alors qu’il ressortirait d’un courrier de la Ville de Luxembourg du 5 juillet 2022 versé en tant que pièce 2, que le logement en question ne correspondrait pas aux critères minimaux pour être donné en location. 6 En effet, ledit logement contreviendrait aux mesures de sécurité en d’habitabilité nécessaires pour divers défauts résidant dans la protection contre la propagation du feu, relative à l’installation électrique, de dimension des fenêtres et l’absence d’une cuisine. Le rapport de la Ville de Luxembourg aurait en relevé la présence de moisissures au niveau de la salle de bains, l’absence d’isolation thermique, la nécessité de remise en état de la chasse d’eau et plusieurs défauts administratifs. Ces défauts seraient tels que, ab initio, l’appartement pris en location aurait été impropre à la location (voir les demandes en répétition de l’indû respectivement basés sur l’enrichissement sans cause formulées dans le rôle L-BAIL-555/22). La demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure est contestée. PERSONNE2.) En ce qui concerne la clause d’indexation du loyer, PERSONNE2.) donne à considérer que l’article 5.5. de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne saurait s’appliquer en l’espèce alors que sa demande ne concernerait pas une augmentation unilatérale de loyer pouvant le cas échéant être tranchée par la commission des loyers, mais d’une clause intrinsèque au contrat de bail. Les deux parties ayant acquiescé à ce contrat de bail en le signant, l’indexation du loyer s’imposerait au regard du principe de pacta sunt servanda. En ce qui concerne la prescription soulevée par PERSONNE1.), PERSONNE2.) invoque l’interruption de celle-ci par une mise demeure du 14 janvier 2022, de sorte à ce qu’aucune de ses demandes ne serait actuellement prescrite. Concernant l’argumentation adverse relative à l’inhabitabilité des lieux en raison des constations de la Ville de Luxembourg, PERSONNE2.) donne à considérer qu’aucun des défauts relevés ne serait de nature impossible à relever. En effet, le bailleur ne serait que simplement « invité » à régulariser certains points lesquels pourraient être mis en conformité par de menus travaux. Ainsi, il n’y aurait pas de perte de jouissance dans le chef de PERSONNE1.). A titre subsidiaire, PERSONNE1.) a demandé au Tribunal de chiffrer la perte de jouissance à 5 %. L-BAIL-555/22 PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que le logement pris en location ne correspondrait pas aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité tels que prévus par une loi du 20 décembre 2019. 7 En effet, et en renvoyant au courrier de la Ville de Luxembourg susmentionné, PERSONNE1.) soutient que le logement en question serait démuni d’une cuisine, que la salle de bains présenterait des traces de moisissure et que la chasse d’eau serait cassée, que les fenêtres seraient trop petites pour éclairer les lieux, que le plafond n’est pas étanche et ne respecte pas les hauteurs minimales légalement prévues. Sur base du principe de « fraus omnia corrumpit », le contrat de bail conclu entre parties aurait été contraire à la loi dès son origine. Malgré cette illégalité, PERSONNE1.) se serait néanmoins acquitté d’un loyer mensuel de 600 euros par mois. Il y aurait à présent lieu de condamner PERSONNE2.) à lui rembourser l’intégralité de ces sommes, à savoir 77 x 600 euros = 46.200 euros sur base des principes de la répétition de l’indû sinon de l’enrichissement sans cause. PERSONNE2.) PERSONNE2.) s’oppose à la demande adverse. En effet, le logement en question n’aurait pas été insalubre ab initio, les quelques désordres constatés sur les lieux auraient apparu au cours de l’exécution du bail. L’appartement en soi se trouverait dans un état identique à celui au moment de la