## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-01-25, n° 316 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 316/24 Dossier no. L-BAIL-57/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 janvier 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant par Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant Maître Maria Teresa CARACCIOLO, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 16 février 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 02 mars 2023. Après plusieurs remises contradictoires de l’affaire à la demande des parties, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 23 novembre 2023 lors de laquelle elle fut utilement retenue. Lors de la prédite audience, Maître Robert LOOS, se présentant pour PERSONNE1.) et Maître Maria Teresa CARACCIOLO, se présentant pour PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 6 mai 2020, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), avec cave privative et un emplacement souterrain numéro 11, moyennant paiement le premier de chaque mois, d’un loyer de 1.850 euros et d’une avance sur charges de 250 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 3.700 euros. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 16 février 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - voir constater la résiliation du bail valablement intervenue en date du 23 septembre 2022, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur ; voir condamner le défendeur à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et avec leurs effets, dans un délai de huit jours à partir du prononcé du jugement à intervenir, sinon à partir de sa notification, sinon et à défaut, voir autoriser le requérant à l’expulser des lieux loués par la force et à mettre ses effets sur le carreau, les frais des ouvriers y employés étant récupérables sur simple présentation d’une quittance ; voir condamner le défendeur à payer au requérant les suppléments d’indemnité d’occupation de 25 % à raison de 462,50 euros par mois à partir du 1er octobre 2022, soit au 31 janvier 2023, la somme de (4 x 462,50 =) 1.850 euros et à partir du 1er février 2023 la somme de 2.312,50 euros (indemnité d’occupation) + 250 euros (avances sur charges), sinon les montants mensuels du loyer convenu, soit 1.850 euros + 250 euros (avances sur charges), le tout avec les intérêts tels que de droit ; voir condamner le défendeur à remettre en leur pristin état les lieux loués, sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500 euros par jour de retard, avec un maximum de 15.000 2 - - - euros dans un délai de 10 jours qui prendra cours à partir de la notification du jugement à intervenir ; voir condamner le défendeur à payer au requérant la somme totale de 95.700 euros au titre des fruits perçus par lui, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; voir condamner le défendeur à payer au requérant une indemnité de procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, sinon à titre de dédommagement de ses frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1134, 1142 et suivants, 1382 et 1383 du Code civil ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner le défendeur aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 57/23. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a augmenté sa demande en paiement au montant total de 111.571,57 euros, se décomposant comme suit : - frais divers : 2.215,06 euros indemnités d’occupation I : [1.10.22 au 30.4.23 : 7 x (+25 %) 460 euros] : 3.220 euros indemnités d’occupation II : [1.05.23 au 31.7.23 : (3 x 100 % 2.310 euros)] : 6.930 euros ajustement des avances sur charges : [1.6.2022 au 30.4.2023 : (11 x 30 euros)] : 330 euros fruits perçus : (1.6.2020 au 28.2.2023) : 95.700 euros décompte de charges 2021/2022 :176,51 euros indemnité de procédure : 3.000 euros. PERSONNE1.) a renoncé à sa demande tendant au déguerpissement et le cas échéant à l’expulsion de PERSONNE2.) ainsi qu’à sa demande tendant à voir condamner PERSONNE2.) à remettre en leur pristin état les lieux loués, sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500 euros par jour de retard, avec un maximum de 15.000 euros dans un délai de 10 jours qui prendra cours à partir de la notification du jugement à intervenir. Il échet de lui en donner acte. PERSONNE2.) a réclamé à titre reconventionnel la restitution de la somme de 3.700 euros au titre de la garante locative, avec les intérêts légaux à partir de la date du versement (mai 2020), sinon à partir de la mise en demeure (mai 2023), sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ainsi que l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir qu’après une visite des lieux loués qui s’est déroulée en date du 14 septembre 2022, il a eu connaissance du fait que le défendeur n’occupait pas personnellement les lieux loués mais qu’il les a sous-loués de 3 manière prohibée en violation du contrat de bail à quatre personnes étrangères au bail à travers sa société SOCIETE1.) SARL-S. Par ailleurs, le défendeur aurait érigé dans l’appartement une cloison séparative pour créer deux chambres supplémentaires sans autorisation du bailleur, raison pour laquelle ce dernier aurait résilié le contrat de bail par courrier recommandé du 23 septembre 2022 avec effet immédiat aux torts exclusifs de PERSONNE2.), qui devrait lui régler une indemnité d’occupation en raison de l’indisponibilité des lieux loués jusqu’au mois de juillet 2023 tel cela résulterait de l’état des lieux de sortie et de l’avenant y afférent établis de manière contradictoire par les parties ainsi que des autres pièces versées en cause. En outre, il devrait lui verser l’augmentation mensuelle des charges de 30 euros à partir du 1er juin 2022 ainsi que le montant redû au titre de l’ajustement des charges de l’année 2021/2022. De plus, en vertu des articles 546 et 547 du Code civil, les loyers perçus par PERSONNE2.) au titre des sous-locations non autorisées seraient des fruits civils de la propriété et appartiendraient de facto au propriétaire des lieux loués. Selon les contrats de sous-location versés en cause, PERSONNE2.) aurait perçu un loyer mensuel total pour deux chambres de 1.450 euros (600 + 850). En présumant que le défendeur ait perçu le même loyer pour les deux autres chambres, soit également 1.450 euros, il faudrait retenir qu’il a bénéficié depuis le 1er juin 2020 à ce jour d’un montant de 2.900 euros par mois, sinon enjoindre à PERSONNE2.) de produire en cause les extraits de compte de la société SOCIETE1.) SARLS. PERSONNE1.) s’oppose finalement à la restitution du montant de la garantie locative et sollicite le rejet de la demande reconventionnelle. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir qu’il a sous-loué l’appartement avec l’acquiescement et la tolérance du bailleur au moins à compter du mois d’avril 2021 tel que cela résulterait du libellé de la facture émise par l’agence immobilière SOCIETE2.) SARL et datée du 11 avril 2023 mentionnant un nettoyage de la boîte aux lettres de l’appartement donné en location en raison de la présence de plusieurs étiquettes avec les noms des sous-locataires ainsi que de l’attestation testimoniale produite en cause par la partie adverse. La résiliation unilatérale du bail à ses torts exclusifs n’aurait donc pas été justifiée. Il donne ensuite à considérer qu’il a payé tous les loyers et avances sur charges jusqu’au départ de la dernière occupante au mois d’avril 2023. Il aurait remis l’appartement en pristin état et il aurait procédé au nettoyage complet. Il y aurait un enrichissement sans cause dans le chef de PERSONNE1.) dans le cas où il se verrait allouer le montant des sous-loyers. La sous-location serait inopposable au bailleur principal au motif qu’il s’agirait d’un contrat distinct. En outre, il ne serait pas prouvé par le requérant que PERSONNE2.) ait effectivement perçu les sous-loyers. PERSONNE2.) conteste encore le poste « frais divers » en faisant plaider qu’il s’agit de frais qui ne lui sont pas imputables. Par ailleurs, ni l’augmentation des avances mensuelles sur charges, ni l’ajustement des charges ne seraient justifiés. D. L’appréciation du Tribunal : 1) La demande principale en résiliation, en paiement d’une indemnité d’occupation, de divers frais et de charges 4 a) La recevabilité La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas spécialement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. b) Le bien-fondé Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bienfondé de sa demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 6 mai 2020 par l’intermédiaire de l’agence immobilière SOCIETE2.) SARL, ayant pris effet au 1er juin 2020 pour se terminer le 31 mai 2022, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement anticipatif le premier de chaque mois d’un loyer fixé à 1.850 euros et d’une avance sur charges de 250 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 3.700 euros.  La résiliation du bail Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution fautive, en vertu de l’article 1741 du Code civil qui n’est qu’une application en matière de bail de la règle de l’article 1184 du même code. De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il appartient ainsi toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive, respectivement il déboutera la partie requérante de sa demande en résiliation judiciaire. La sous-location prohibée constitue, en principe, un manquement grave justifiant la résiliation du bail et la condamnation du locataire au déguerpissement. 5 Il résulte de l’article 9 du contrat de bail conclu par les parties que le locataire ne peut pas sous-louer en tout ou en partie les biens loués sans l’autorisation expresse préalable et écrite du bailleur. Il est constant en cause que PERSONNE2.) a sous-loué l’appartement donné en location. Il appartient donc à PERSONNE2.) de rapporter la preuve que le bailleur ait autorisé la souslocation. Il échet de constater que PERSONNE2.) ne rapporte pas cette preuve. Par ailleurs, il ne saurait êtr