## Synthèse doctrinale Par ce jugement rendu par défaut à l'égard des preneurs, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre, réaffirme la mécanique probatoire gouvernant la restitution des lieux loués en matière de bail d'habitation. Le bailleur, qui invoque des dégradations, doit en établir la réalité matérielle, tandis que la présomption de responsabilité pesant sur le locataire en vertu de l'article 1732 du Code civil demeure simple et peut être renversée par la preuve d'une absence de faute, notamment lorsque le dommage préexistait à l'entrée dans les lieux. Le juge opère un examen minutieux, poste par poste, confrontant les états des lieux d'entrée et de sortie, les photographies et les factures produites. Il distingue strictement l'usure normale, la vétusté et les réparations locatives au sens des articles 1754 et 1755 du Code civil, et ne retient que les dégâts imputables aux locataires. La décision illustre également le pouvoir du juge statuant par défaut, tenu d'examiner d'office les moyens opposés à la demande, ainsi que la rigueur de la charge de la preuve pesant sur le bailleur appelant, dont les carences dans la chiffrage ou la démonstration entraînent le rejet des prétentions correspondantes. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail portant sur un appartement situé dans une résidence de Luxembourg a pris effet le 15 juillet 2018. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 12 juillet 2018, puis un état des lieux de sortie le 30 novembre 2022, à la suite de la résiliation du bail par les locataires le 1er octobre 2022. Le bailleur a adressé aux locataires, par lettre recommandée du 23 mai 2023, un décompte des charges locatives et des frais liés à des dégâts locatifs. Faute de règlement, il a saisi la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, réclamant un solde de 3.413,64 euros après déduction de la garantie locative. Les locataires n'ont pas contesté le décompte des charges mais ont contesté les dégâts locatifs et réclamé, à titre reconventionnel, la restitution de la garantie de 3.300 euros, compensée avec les arriérés de charges. Par jugement du 7 novembre 2023, le juge de paix a alloué au bailleur les charges locatives de 3.677,87 euros et fait droit à la demande en restitution de la garantie, après compensation ne laissant subsister qu'une créance de 377,87 euros au profit du bailleur. Ce dernier a interjeté appel limité par exploit du 15 décembre 2023, sollicitant la condamnation solidaire des anciens locataires à lui payer 3.185,77 euros au titre des dégâts locatifs, ainsi que des indemnités de procédure et d'honoraires d'avocat. Les intimés, régulièrement convoqués, n'ont pas comparu à l'audience du 9 janvier 2024. Le tribunal a statué par défaut, la signification de l'acte d'appel n'ayant pas été faite à personne. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Il s'agissait de déterminer si le bailleur rapporte la preuve de dégradations excédant l'usure normale imputables aux locataires, de sorte que ceux-ci doivent en réparer le coût, et, subsidiairement, si les demandes accessoires en indemnisation des frais de procédure et des honoraires sont fondées. **Cadre juridique.** Le tribunal rappelle que le juge statuant par défaut doit, en vertu de l'article 78, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, examiner d'office tous les moyens opposant à la demande. Il cite l'article 1730 du Code civil, selon lequel le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et l'article 1732, qui le rend responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance sauf preuve de l'absence de faute. Il reprend la jurisprudence selon laquelle l'obligation de restitution en bon état est une obligation de résultat, le bailleur devant seulement établir le fait matériel de la dégradation, et la présomption qui en résulte étant simple. Les articles 1754 et 1755 du Code civil délimitent les réparations locatives et excluent celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure. **Appréciation poste par poste.** Le tribunal écarte la plupart des demandes : - la boîte aux lettres, faute pour l'appelant d'avoir chiffré ce dommage, ce qui ne permet pas au juge de suppléer à cette carence ; - la porte d'entrée et son chambranle, dont les dégâts importants ne figurent pas à l'état des lieux de sortie, et dont la facture de remplacement, datée de mars 2023, est postérieure à l'occupation par un autre loc