## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-01-31, n° 386 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 386/24 L-BAIL-405/23 Audience publique du 31 janvier 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son administrateur délégué actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse représentée par la société ie.lex SARL, société d’avocats inscrite sur la liste V du Barreau de Luxembourg, établie à L-1930 LUXEMBOURG, 68, avenue de la Liberté, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse comparant par Maître Edévi AMEGANDJI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 20 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 14 août 2023. Lors de la prédite audience, Maître Edévi AMEGANDJI se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2023, puis refixée au 18 décembre 2023. Lors de la dernière audience, Maître Daniel PHONG, en représentation de la société ie.lex SARL, et Maître Edévi AMEGANDJI furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 20 juin 2023, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de : - - voir constater la résiliation du bail conclu entre parties avec effet au 28 mars 2023, sinon à la date de la demande en justice, pour fautes graves dans le chef de la défenderesse, s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, s’entendre condamner à lui payer la somme de 425,25 euros à titre d’arriérés de loyers et la somme de 412,50 euros à titre d’avances sur charges pour la période d’avril à juin 2023, s’entendre condamner à lui payer la somme de 2.829,10 euros à titre d’arriérés de charges pour les années 2020 à 2022, avec les intérêts au taux légal à partir du 28 mars 2023 augmenté de 5% l’an à partir de l’échéance, jusqu’à solde, s’entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 991,84 euros, avec les intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives jusqu’à solde et la somme de 285 euros à titre d’avance mensuelle sur charges, le tout à partir du 28 mars 2023 jusqu’au départ effectif de la défenderesse des lieux. 2 La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA : - renonce à sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu entre parties avec effet au 28 mars 2023, tout en maintenant celle tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ; - augmente sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de juillet à décembre 2023 à la somme totale de 1.659,06 euros. Il échet de lui en donner acte. Il est constant en cause que suivant contrat de bail ayant pris effet le 21 novembre 2019, conclu pour une durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement de deux chambres dans une maison sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700 euros, payable d’avance le premier de chaque mois, et d’une avance sur charges de 200 euros par mois. En vertu d’un avenant du 11 novembre 2021, ayant pris effet à cette date, le bail a été repris par PERSONNE1.) et PERSONNE5.) en qualité de colocataires. PERSONNE5.) a quitté les lieux loués le 4 avril 2022. Suivant jugement rendu en date du 14 décembre 2022 entre la société SOCIETE1.) SA, en qualité de requérante, et PERSONNE1.) et PERSONNE5.), en qualité de défenderesses, confirmé sur ce point par le jugement rendu en instance d’appel par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date du 26 avril 2023, le tribunal de paix de céans a retenu qu’en l’absence de clause de solidarité stipulée dans l’avenant du 11 novembre 2021 et à défaut pour la société SOCIETE1.) SA de rapporter la preuve d’un engagement de la part de PERSONNE1.) de payer l’intégralité du loyer et de l’avance sur charges à partir du mois d’avril 2022, celle-ci était uniquement redevable du paiement de sa quote-part, à savoir de la somme de (850 + 100 =) 950 euros. Aux termes de son jugement du 14 décembre 2022, le tribunal de paix a encore retenu que le bail avait valablement été résilié par la société SOCIETE1.) SA le 3 juin 2022. Par réformation, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a décidé aux termes de son jugement du 26 avril 2023, que le contrat de bail unique de colocation n’avait pas été valablement résilié par la société SOCIETE1.) SA à l’égard de PERSONNE1.). Suivant avenant n° 2 au contrat de bail, signé en date du 15 mai 2023 et ayant pris effet à cette même date, PERSONNE6.) est devenu colocataire ensemble avec PERSONNE1.). 3 La société SOCIETE1.) SA expose que par courrier recommandé du 27 mars 2023, elle aurait informé PERSONNE1.) de l’indexation du loyer au montant de 1.893,68 euros par mois et par courrier recommandé du 28 mars 2023 de l’augmentation de l’avance sur charges au montant de 285 euros par mois à partir du mois d’avril 2023, de sorte qu’à partir de cette date et compte tenu de la quotepart de la défenderesse, celle-ci serait tenue au paiement de la somme de [(1.893,68 : 2) 991,84 (en réalité : 946,84 euros, le calcul est erroné) + (285 : 2) 142,50 =] 1.134,34 euros par mois à titre de loyer et d’avance sur charges. La défenderesse aurait toutefois continué à payer la somme non indexée de 950 euros par mois, et lui resterait partant actuellement redevable d’une somme de [9 x (1.134,34 – 950) 184,34 =] 1.659,06 euros à titre d’arriérés de loyers et ’avances sur charges pour la période d’avril à décembre 2023. En dépit d’une mise en demeure du 28 mars 2023, PERSONNE1.) lui resterait en outre redevable d’une somme de 2.829,10 euros à titre d’arriérés de charges pour les années 2020 à 2022. La société SOCIETE1.) SA soutient qu’il s’agirait de manquements graves de PERSONNE1.) à ses obligations de locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Elle reproche encore à PERSONNE1.) de ne pas régler le loyer le premier du mois, conformément à ce qui est stipulé au contrat de bail et en dépit d’une mise en demeure formelle du 4 mai 2023, tout en précisant que les mensualités concernant le logement seraient prélevées le 5 de chaque mois, de sorte qu’à cause du retard de paiement du loyer par la défenderesse, le compte se trouverait sans fonds lorsque les mensualités sont prélevées, manquement qui justifierait également la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse. La requérante reproche enfin à PERSONNE1.) de ne pas justifier d’une assurance d’habitation, en dépit d’une mise en demeure du 28 mars 2023, manquement qui justifierait également la résiliation du bail à ses torts exclusifs. PERSONNE1.) demande à voir débouter la société SOCIETE1.) SA de tous les chefs de sa demande. Elle conteste d’abord la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, en faisant valoir que l’avenant signé le 15 mai 2023 stipulerait que les articles du contrat de bail restent inchangés, et donc également le montant du loyer et de l’avance sur charges qui est fixé à 950 euros aux termes du contrat de bail et dont elle s’acquitterait régulièrement chaque mois. La défenderesse conteste ensuite la demande à titre d’arriérés de charges pour les années 2020 à 2022 en soutenant que le bailleur ne verserait pas de justificatifs, sinon elle conteste le montant réclamé au motif que la consommation devrait être facturée proportionnellement par rapport à l’occupation de la chambre et que l’autre chambre serait occupée par plus de personnes. 4 Concernant le prétendu retard dans le paiement du loyer, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle reçoit son salaire le 10 du mois et qu’elle a partant installé un ordre permanent pour le paiement du loyer à cette date, ce que le bailleur aurait toujours accepté, et ce qui serait dès lors entré dans le champ contractuel. Dans son jugement du 26 avril 2023, le tribunal d’arrondissement aurait retenu que la défenderesse n’a pas violé ses obligations de locataire et le tribunal actuellement saisi devrait également arriver à cette même conclusion. PERSONNE1.) ne conteste ensuite pas que sa chambre n’est pas assurée, mais elle soutient que l’appartement n’aurait jamais été assuré en entier. Elle insiste enfin pour dire qu’elle s’occuperait très bien de l’immeuble, qu’elle aurait nettoyé les parties communes et qu’elle aurait même acheté à ses frais une nouvelle machine à laver quand l’ancienne n’aurait plus fonctionné et que le bailleur n’aurait pas voulu la remplacer. Cette dernière affirmation est contestée par la requérante. La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. 1. Quant aux arriérés de loyers et avances sur charges Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Le tribunal relève à titre liminaire que conformément aux jugements précités du tribunal de paix du 14 décembre 2022 et du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 26 avril 2023, le bail est résilié à l’encontre de PERSONNE5.) depuis le 3 juin 2022, de sorte que jusqu’à la date du 15 mai 2023, date de l’avenant n° 2 au contrat de bail, PERSONNE1.) était la seule locataire des lieux et était partant, en principe, redevable du paiement de la totalité du loyer et de l’avance sur charges stipulés au contrat de bail. Ceci étant, il résulte des pièces versées en cause par la société SOCIETE1.) SA que suivant courrier recommandé du 27 mars 2023, elle a notifié à PERSONNE1.) l’augmentation de loyer à la somme de 1.893,68 euros en vertu de la clause d’indexation automatique stipulée à l’article VII du contrat de bail, et de l’avance sur charges à la somme de 270 euros et que suivant courrier recommandé du 28 mars 2023, elle a augmenté l’avance sur charges à la somme de 285 euros. Il convient de relever en premier lieu que dans un bail à usage d’habitation, toute indexation automatique du loyer est interdite en application de l’article 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, même en cas d’accord des parties, et que la société SOCIETE1.) SA ne peut partant pas se prévaloir utilement de l’adaptation du loyer en vertu de la clause d’indexation automatique stipulée à l’article VII du contrat de bail. 5 Il y a, en tout état de cause, lieu de constater que l’avenant n° 2 au contrat de bail du 15 mai 2023 stipule uniquement que : « Cet avenant a pour but la mise à jour des CO-LOCATAIRES (…) » et que « Les articles du contrat de bail d’habitation restent inchangés », sans contenir la moindre référence à une éventuelle augmentation du loyer et/ou de l’avance sur charges par rapport à ceux stipulés aux articles VII et VIII du contrat de bail. Dè