## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-02, n° 442 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 442/24 du 2.2.2024 Dossier n° L-BAIL-671/23 Audience publique extraordinaire du deux février deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1) PERSONNE1.) et 2) PERSONNE2.), demeurant tous deux à L-ADRESSE1.) ; parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Arzu AKTAS, avocat à la Cour, demeurant à Esch-surAlzette ; et 1) PERSONNE3.) et 2) PERSONNE4.), demeurant tous deux à L-ADRESSE2.) ; 2 / 15 parties défenderesses au principal, parties demanderesses sur reconvention, comparant par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 10 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 10 novembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 12 janvier 2024 à 9 heures, salle JP 0.02. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparurent par Maître Arzu AKTAS, avocat à la Cour, tandis que les parties défenderesses au principal et demanderesses sur reconvention, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), comparurent par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 10 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à leur payer la somme de 33.600.- euros au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir du jour de l’échéance des loyers, sinon à partir du 4 novembre 2021, jour de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A titre subsidiaire, « à supposer que la dette de loyers soit divisible, quod non », les parties requérantes réclament la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties défenderesses à payer à chacune d’elles la somme de 16.800.- euros (33.600 / 2), à augmenter des intérêts légaux à partir du jour de 3 / 15 l’échéance des loyers, sinon à partir du 4 novembre 2021, jour de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. En outre, les requérants réclament la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, des défendeurs à leur payer la somme de 10.000.- euros, sinon à chacun d’eux la somme de 5.000.- euros, au titre de la réparation de dégâts locatifs, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon à compter des factures réelles des entreprises chargées des travaux de réparation et de remise en état, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament ensuite la résiliation du contrat de bail et la condamnation d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au déguerpissement. Finalement, les requérants réclament une indemnité de procédure de 1.000.- euros et l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. Lors de l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont renoncé à leur demande en condamnation au titre des dégâts locatifs. Il y a lieu de leur en donner acte. Ils augmentent cependant leur demande au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de novembre et décembre 2023 et janvier 2024 et réclament partant la condamnation des parties défenderesses à leur payer la somme de 37.800.- euros. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à toutes les demandes et réclament des dommages et intérêts pour leur préjudice causé par l’inhabilité des lieux d’un montant de 18.200.- euros, des dommages et intérêts pour leur préjudice moral d’un montant de 30.000.- euros, des dommages et intérêts de chef de procédure abusive et vexatoire pour un montant de 5.000.- euros, une réduction du loyer depuis le dégât des eaux et une indemnité de procédure de 3.000.- euros. 1) Moyens et demandes des parties Par contrat de bail du 5 février 2018, les parties requérantes ont donné en bail aux parties défenderesses, avec effet au 1er février 2018, un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 1.200.- euros et une avance sur charges locatives de 200.- euros par mois. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) reprochent tout d’abord aux parties défenderesses d’avoir cessé de payer les loyers et avances sur charges depuis le mois d’octobre 2021 au mois de septembre 2023 inclus et réclament dès lors leur condamnation au paiement de la somme de 33.600.- euros, la résiliation du contrat de bail et leur condamnation au déguerpissement. 4 / 15 En outre, les requérants reprochent à leurs locataires un « abandon fautif de l’immeuble loué ». Au mois d’août 2021, un dégât des eaux se serait produit dans les lieux loués. Or, après avoir constaté les dégâts causés par le débordement de l’évier, les locataires seraient « tout simplement allés vivre ailleurs, sans s’occuper aucunement des lieux loués ». En quittant les lieux, les locataires auraient violé leur obligation d’entretenir les lieux loués en bon père de famille. Par courrier du 27 septembre 2021, les défendeurs auraient réclamé le remboursement du loyer et de l’avance sur charges payés pour le mois de septembre 2021 au motif que les lieux seraient inhabitables. Par courrier du 4 novembre 2021, ils auraient rappelé aux parties défenderesses leurs obligations contractuelles, auraient contesté la demande en remboursement du loyer de septembre et auraient réclamé la communication de la déclaration de sinistre. Ce ne se serait qu’après cette demande officielle que les locataires auraient déclaré le sinistre auprès de leur compagnie d’assurance. En se désintéressant du sort des lieux, ils auraient par leur comportement aggravé les dégâts. Lors de l’audience des plaidoiries, les parties requérantes augmentent leur demande au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de novembre et décembre 2023 et de janvier 2024 et concluent à la condamnation des parties défenderesses à leur payer la somme de 37.800.- euros. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) expliquent qu’en rentrant de leurs vacances, ils auraient constaté le dégât des eaux. Compte tenu de la gravité des dégâts et de l’odeur nauséabonde, ils n’auraient eu d’autre choix que de quitter les lieux pour se « réfugier » auprès des parents d’PERSONNE3.). Ils réfutent le moyen de l’abandon des lieux en précisant qu’ils auraient informé les bailleurs des dégâts et auraient réclamé la remise en état des lieux. Le syndic de l’immeuble aurait également été informé du problème. Celui-ci aurait chargé la société SOCIETE1.) afin de déboucher la canalisation des parties communes de l’immeuble. Comme le problème ne trouverait pas son origine dans les lieux loués, leur compagnie d’assurance refuserait de les indemniser. La cuisine ayant été fortement endommagée, les bailleurs auraient proposé de la remplacer dans son intégralité. Le syndic serait par la suite intervenu à plusieurs reprises auprès des bailleurs afin qu’ils prennent les décisions nécessaires pour faire avancer la remise en état ; or, ces derniers n’auraient plus donné suite aux messages du syndic. Les défendeurs qualifient l’état de l’appartement de déplorable et affirment que le débouchage de la canalisation par la société SOCIETE1.) n’aurait pas permis de résoudre définitivement le problème de débordement de l’évier de la cuisine. Depuis le mois d’août 2021, ils n’auraient pas pu réintégrer les lieux. 5 / 15 Ils s’opposent à la demande des bailleurs au titre des arriérés de loyers et avances sur charges en reprochant à ces derniers de ne pas avoir respecté leur obligation de garantir la jouissance paisible des lieux. Sur le fondement du principe de l’exception d’inexécution, ils soutiennent qu’ils seraient en droit de ne plus payer les loyers et avances sur charges échus. Compte tenu du trouble de la jouissance dont ils seraient victimes depuis le mois d’août 2021, ils sollicitent la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef des bailleurs. Par ailleurs, l’insalubrité des lieux aurait rendu leur occupation des lieux impossible et ils auraient dès lors subi un préjudice important, qui aurait été aggravé par l’inaction des bailleurs, dont ils réclament réparation. Ils réclament tout d’abord la condamnation des bailleurs à leur payer « la somme équivalente à 50 % des loyers réclamés », soit la somme de 18.200.- euros. En outre, ils affirment avoir subi un préjudice moral, étant donné qu’ils auraient dû se « réfugier » avec leurs deux enfants dans une chambre mise à leur disposition par leur famille à une distance de 30 km des lieux loués et donc de l’école d’un de leurs enfants. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament chacun des dommages et intérêts d’un montant de 15.000.- euros, soit au total la somme de 30.000.- euros sur ce fondement. Finalement, ils contestent la demande adverse au titre de l’indemnité de procédure et réclament à titre reconventionnel une indemnité de procédure de 3.000.- euros et la somme de 5.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. A titre subsidiaire, ils réclament la nomination d’un expert avec la « mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé de : o Constater l’existence éventuelle de désordres affectant un appartement sis à LADRESSE3.), o Rechercher leurs origines, tant par expertise faite de l’intérieur de l’immeuble que de l’extérieur, o Déterminer les moyens propres à y remédier, o Indiquer si les éventuels désordres constatés ont engendré une perte de jouissance dans le chef des locataires et évaluer alors cette perte, o Dire que les frais d’expertise seraient à supporter en totalité par les parties demanderesses ». PERSONNE1.) et PERSONNE2.) insistent pour dire que le dégât des eaux aurait uniquement endommagé la cuisine. Après une première intervention de la société SOCIETE1.) le 1er septembre 2021, un nouveau bouchon se serait formé peu de temps après et une deuxième intervention de cette société aurait été nécessaire. 6 / 15 Par ailleurs, le principe de l’exception d’inexécution soulevé par les locataires ne saurait uniquement être une mesure provisoire et ne saurait trouver à s’appliquer sur une période aussi longue. A aucun moment, les locataires n’auraient agi en justice afin de se plaindre de leurs bailleurs. Les parties défenderesses auraient tout simplement arrêté de s’occuper des lieux. Il résulterait d’un courrier des bailleurs du 26 mai 2023 qu’ils auraient proposé une résiliation du contrat de bail. Or, les locataires n’auraient jamais pris le soin de répondre à ce courrier et de saisir ainsi l’opportunité de se voir libérer du contrat de bail. Ils seraient dès lors mal venus de réclamer actuellement une résiliation du contrat de bail pour faute dans leur chef dont la preuve ne serait pas rapportée en l’espèce. Au moment du constat des dégâts, tous les intervenants (bailleurs, locataires et syndic