## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-02, n° 446 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 446/24 L-BAIL-402/23 Audience publique du 2 février 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant en personne et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant initialement par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant par la suite par Maître Christiane GABBANA, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 14 août 2023. Lors de la prédite audience, Maître Georges KRIEGER se présenta pour PERSONNE2.) tandis que PERSONNE1.) comparut en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2023. Lors de la prédite audience, Maître Christiane GABBANA se présenta pour PERSONNE2.), ceci en remplacement de Maître Georges KRIEGER. L’affaire fut dès lors refixée au 18 décembre 2023. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.) et Maître Christiane GABBANA furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 26 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de se voir accorder une dispense de paiement du loyer à partir du premier du mois qui suivra la notification du jugement à intervenir, sinon de se voir accorder une réduction du loyer depuis la date d’entrée dans les lieux loués, le 1er avril 2022, jusqu’à l’exécution de travaux par le propriétaire qui s’imposent dans le bâtiment, et aux fins de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) : - renonce à sa demande principale tendant à se voir accorder une suspension du loyer, précise qu’il demande une réduction du loyer de 1.000 euros par mois ; formule une demande en paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de déménagement exposés en 2022 et pour la mise en peinture des deux chambres et du hall d’entrée, formule une demande en remboursement des frais d’agence qu’il a payés à la société SOCIETE1.) et qui s’élèveraient à une somme de 1.930 euros. PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande à titre de dommages et intérêts pour les frais de déménagement exposés en 2022 et pour la mise en peinture des deux chambres et du hall d’entrée, et de celle en remboursement des frais d’agence payés par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.), pour 2 constituer des demandes nouvelles prohibées, sinon il demande à voir déclarer ces demandes non fondées, et il demande à voir débouter le requérant de sa demande en réduction du loyer. Le défendeur demande, reconventionnellement, à voir prononcer la résiliation du bail pour fautes graves dans le chef de PERSONNE1.) et à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans les quinze jours de la notification du jugement à intervenir. Il sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Suivant contrat de bail conclu en date du 8 mars 2022, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ayant pris effet le 1er avril 2022, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement situé au troisième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650 euros et d’une avance sur charges de 250 euros par mois, payables à l’avance le premier de chaque mois. PERSONNE1.) expose que la ADRESSE3.) serait extrêmement bruyante en raison de l’intense circulation automobile, ce qu’il aurait ignoré puisqu’il ne serait pas originaire du Luxembourg, et ce qui lui occasionnerait d’importantes nuisances sonores. Le 1er juin 2022, il s’en serait plaint auprès du bailleur et lui aurait demandé de remplacer les vitres en place par du vitrage acoustique, pour un coût estimé de 3.030 euros, mais celui-ci n’aurait entrepris aucun travaux d’isolation, malgré une promesse orale initiale. Il aurait alors lui-même isolé les caissons des volets afin de diminuer le bruit dans les pièces à vivre. A ce problème d’isolation phonique, s’ajouterait un problème d’isolation thermique de l’appartement, qui serait classé « i », ce qu’il aurait ignoré à la signature du bail, alors que l’annonce de location aurait indiqué qu’il serait classé « c ». En effet, à partir du mois d’octobre 2022 jusqu’au mois d’avril 2023, et de nouveau à partir du mois de novembre 2023, il aurait pu constater l’apparition d’un problème d’humidité et de moisissures sur l’ensemble des murs et plafonds de l’appartement, ce qui l’aurait obligé à nettoyer les surfaces atteintes chaque semaine avec des produits spéciaux. Aux termes de la requête introductive d’instance, PERSONNE1.) soutient que les mêmes problèmes existeraient d’ailleurs dans tous les logements de l’immeuble appartenant entièrement au défendeur, et que la voisine du quatrième étage aurait déménagé car elle n’aurait plus supporté ce problème de moisissures, et que le voisin du deuxième étage déménagerait fin juillet 2023 pour les mêmes raisons, tandis qu’à l’audience des plaidoiries, il nie avoir soutenu que le départ des autres locataires aurait été motivé par le problème de moisissures. 3 L’insalubrité de l’immeuble aurait été constatée le 23 février 2023 par la SOCIETE2.) et sa représentante Madame PERSONNE4.). L’origine du problème de moisissures résiderait dans un choc thermique entre la chaleur de l’intérieur et le froid des murs extérieurs pendant l’automne et l’hiver ainsi que par l’absence d’aération dans l’immeuble, mais le bailleur refuserait de procéder aux travaux de réparation qui s’imposent en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, en dépit des nombreuses relances de la part des locataires. Le bailleur manquerait partant à son obligation de faire jouir paisiblement le requérant du bien loué pendant toute la durée du bail et de le garantir contre tout vice de la chose louée, de sorte qu’il pourrait valablement prétendre à une réduction du loyer à titre de dédommagement. PERSONNE1.) demande encore la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de déménagement exposés en 2022 et pour la mise en peinture des deux chambres et du hall d’entrée, ainsi que la somme de 1.930 euros à titre de remboursement des frais d’agence qu’il a payés à la société SOCIETE1.). PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande à titre de dommages et intérêts pour les frais de déménagement exposés en 2022 et pour la mise en peinture des deux chambres et du hall d’entrée, ainsi que de la demande en remboursement des frais d’agence, en faisant valoir qu’il s’agirait de demandes nouvelles, non contenues dans la requête initiale. A titre subsidiaire, il conteste le bien-fondé de ces demandes, de même que le bien-fondé de la demande en réduction du loyer. PERSONNE2.) conteste tout manquement à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux loués et d’entretenir les lieux loués. L’existence du prétendu problème d’isolation phonique laisserait d’être prouvée par le requérant, étant donné que les études versées en cause ne seraient pas d’actualité et ne constitueraient pas de preuve pertinente dans la présente affaire, tandis qu’il résulterait, au contraire, des propres pièces du requérant qu’il a visité l’appartement à six reprises avant de signer le contrat de bail, que dans sa candidature il a indiqué qu’il travaillait au Luxembourg depuis 15 ans de sorte à ne pas avoir pu ignorer la situation du trafic routier dans la ADRESSE3.), et qu’il voulait un logement dans une situation géographique centralisée. Les lieux loués correspondraient à ce que le locataire était en droit d’attendre eu égard à la situation géographique du logement. Le défendeur affirme encore que l’appartement aurait été refait à neuf en 2015 et que notamment un double vitrage aurait été posé et que les caissons des volets auraient été isolés. 4 Il n’y aurait en tout état de cause pas de violation par le défendeur de son obligation d’entretien des lieux loués car il ne serait pas responsable du trafic routier. Le bailleur conteste l’appartement. ensuite l’existence-même de moisissures dans Il soutient qu’en début de bail, l’appartement aurait été dans un état impeccable, ce que le requérant aurait dit lui-même dans sa lettre de candidature, et l’ancien locataire, qui aurait occupé les lieux pendant six ans, attesterait qu’il n’aurait jamais connu de problème de moisissures. Suite à la réclamation du défendeur, il aurait même diligenté un expert sur place qui aurait inspecté le 9 juin 2023 tout l’immeuble et qui n’aurait pu constater aucune moisissure. Sur question de l’expert, le requérant aurait indiqué qu’il a nettoyé les moisissures. Le requérant ne verserait en outre aucune preuve pour établir la prétendue réapparition des moisissures en novembre 2023. A titre subsidiaire, PERSONNE2.) fait valoir que le problème de moisissures serait imputable au locataire en raison : - d’une aération inadaptée ; d’un défaut d’entretien de la grille de ventilation ; d’un défaut de chauffer adéquatement l’appartement ce qui serait dûment prouvé par la comparaison des décomptes de chauffage du requérant avec ceux de l’ancien locataire. Concernant le problème de moisissures dans les autres appartements, l’expert retiendrait un problème au niveau de l’usage locatif. Les locataires du deuxième et du quatrième étage ne seraient d’ailleurs pas partis en raison de l’existence d’un problème de moisissures, mais celui du deuxième étage serait parti en juillet 2023 étant donné qu’il aurait acheté un appartement, et celui du quatrième étage serait parti le 31 mars 2023 à cause de l’agrandissement de la famille, ce qui prouverait la mauvaise foi du bailleur. Et le défaut de relocation résiderait dans la circonstance que la SOCIETE2.) aurait relevé que l’installation électrique n’est pas aux normes, problème auquel il faudrait remédier avant de relouer les lieux. Le requérant serait le seul à se plaindre d’un problème de moisissures. Il serait en tout état de cause admis que les deux problèmes invoqués ne donneraient pas droit à une réduction du loyer. A l’appui de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail pour fautes graves dans le chef du locataire, PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) aurait bricolé les caissons des volets qui auraient été bien faits et ceci sans l’autorisation du bailleur. 5 Il reproche encore à PERSONNE1.) un défaut d’aération correcte des lieux qui serait à l’origine des moisissures. Le locataire stationnerait en outre sa voiture sur les emplacements devant l’immeuble, en dépit de l’opposition formelle du bailleur de ce faire et du fait que PERSONNE1.) a loué un garage situé à l’arrière de l’immeuble. PERSONNE2.) reproche enfin à PERSONNE1.) de s’adonner à des actes de harcèlement en se plaignant toutes les semaines de quelque chose et sans qu’une communication constructive ne soit possible, ce qui serait en outre établi par les mensonges proférés par le locataire. PERSONNE1.) réplique que l’expert ne se serait pas livré à une analyse technique, et qu’il n’aurait pas pu constater la présence de moisissures p